观点网讯：11月23日，上海国泰君安证券资产管理有限公司作为基金管理人和资产支持证券管理人发布了《关于国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市及国君资城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的答复。

该答复提及，江湾社区、光华社区虽运营未满3年，但已能产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和较好增长潜力，基础设施项目符合《REITs基金指引》第八条第(三)款所规定的条件。

截至2023年9月30日，江湾社区租赁住房出租率91.70%，光华社区出租率已达95.11%，两个项目平均出租率92.87%。两个项目作为保障性租赁住房资产，在进入成熟稳定阶段后，预计项目长期稳定出租率可保持在较高水平，能够产生持续、稳定的现金流。

该项目运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司，体系内全部保租房及“城投宽庭”品牌的运营工作，截至2023年9月30日，上海城投置业经营已运营或拟运营的租赁住房项目共9个，规模逾16.000套，具有丰富的项目运营管理经验。

上海城投置业经营已运营其他项目自开业以来亦实现了较快的出租率提升。湾谷社区于2020年8月开业，投入运营3个月后出租率即提升至98%，且后续出租率稳定维持在较高水平；浦江社区2023年7月投入运营，在2个月内出租率达60.69%。张江社区和临港社区于2023年10月开业,截至2023年11月20日出租率分别为51.18%和57.80%，均实现了较快速的运营爬坡。

项目面向客群为年轻高知群体，支付能力较为稳定。杨浦区作为上海科创中心重要承载区，周边形成了以软件信息服务业、现代设计、文化创意和智慧医疗为主的现代服务业产业，区域内国际知名企业和高科技企业众多；同时，杨浦区出台了相关政策建立健全更加开放、更加创新、更有吸引力的招才引才机制，大力引进各类双创人才。在杨浦区产业聚集效应及人才引进政策的双重加持下江湾社区、光华社区自开业以来迎来了大量高知客群，租户主要为本科学历以上的年轻人群，且工作行业以科技、软件、金融、教育等行业为主，项目客源较为优质且租户支付能力和支付意愿较为稳定。

未来，尚浦领世双子塔项目分别将在2023年四季度和2025年一季度竣工，有望进一步扩大区域内产业集群规模、带动周边市场租赁需求。同时抖音等互联网企业计划迁入板块，预计将带来大量新增工作人口。

本基金预计2023年7-12月的可供分配金额为6,486.75万元，按照30.53亿元的预计基金募集规模计算，年化分派率为4.25%；本基金预计2024年度的可供分配金额为13,054.20万元，年化分派率为4.28%。

截至2023年11月20日，随申办APP系统中江湾社区轮候人数共计656人，光华社区轮候人数共计593人。随着运营管理机构招租持续进行，轮候人数预计会持续增加，可为基础设施项目提供大量客源，有效缓释基础设施项目换租期间空置压力。

截至2023年6月30日，江湾社区租赁住房已签约部分面积合计为62352.10平方米，平均租金单价为131.97元/月/平方米；光华社区租赁住房已签约部分面积合计为37,786.84平方米，平均租金单价为135.22元/月平方米。

截至2023年11月20日，杨浦区仅有江湾社区、光华社区、共青430寓三个租赁住房(R4)用地项目入市，保租房供应极为稀缺.其中，共青430寓与两个项目地理位置相距较远，驾车距离约10公里，不存在直接竞争关系。两个项目周边待开业保租房项目共5个，目前暂未入市。