最近两个月，广州的楼市可以说是利好不断，众多购房者蠢蠢欲动。

根据最新的已确切落实的广州房贷政策：

结合认房不认贷的政策，在广州有1套房的置换改善人群收益最大。首付由最高7成（外地在贷）变为最低4成，以更低门槛在广州购房，或者增加一套作为第二居所。

而作为刚需人群则因首付比例变化不大触动有限。

对于二套人群及豪宅市场，又有名额限制。他们有一定的资金，却因为名额、买一卖一等原因无法享受红利的东风。

二套房业主应该怎么办？

最近一个粉丝咨询，二套能否低门槛置换或者投资？

粉丝花花现在名下二套房，其中一套为城区老破小闲置收租，新房越来越多，不管是收租和自住都面临迭代更新。

趁着低首付和利率想要置换，现在个个都在抛售二手房买新，说不定半年了都买不上新房了。

我们思前想后，想到了一个新思路：商业产品。

很多人包括粉丝在内，都觉得商业产品是较差的，即使是最接近住宅的公寓，大家都认为有升值空间有限、不能明火等限制舒适性、产权年限少这些缺点。

（外国公寓产品）

对于刚需人群来说，住宅的吸引力明显大于公寓；但如果像花花这样的二套人群，商业公寓是可以作为优质的资产的，尤其是在交通便利的中心区。

现在公寓产品的已经分化为两个趋势：

一方面小户型公寓仍然是主流，满足刚需租户、低门槛入手业主。

另一方面，大面积平层或复式逐渐增加，主打舒适和自用功能。

某些大平层公寓已经成为一部分人的第二居所，日常起居、度假、接待、聚会都在这里实现。

再以公寓产品成熟美国纽约为例：数据显示公寓占纽约总住房市场的70%以上，有60㎡左右为“打工人”准备的小型租用公寓，同时，也有超600㎡的大平层。

（纽约Waterline Square 大平层公寓）

与国内不同，在美国住宅一般来说是永久产权，而公寓则是50年房屋产权。

即使中心区公寓价格不菲，且2022年四季度曼哈顿公寓销量下降，但全年曼哈顿的成交量超过1.45万套，比2019年疫情前的水平还要高出23%；

2022年纽约售出244套超过1000万美元的高端物业，是全球最多的城市。

高价只筛选购买人群，并不是阻碍富豪购入城央公寓的阻力。

虽然有各种因素的差异，但公寓本质上是强投资属性的产品。成熟公寓产品是兼顾生活起居、商务和投资功能的。

（纽约Waterline Square）

要满足这样的需求，需要达到：在城市中心、拥有大量的人口、商业、产业配套支持，户型设计合理，拥有景观、功能或者区位的不可替代性，以及完善的服务。

这也是美国最著名的天价公寓之一——Waterline Square所具备的，其拥有售价超2700万美元的大平层公寓，在公寓里面可瞰哈德逊河一线江景。

现阶段，国内的公寓可能大多数是开发住宅的附属品，各方面配置都有所欠缺，想要区位、配套、景观、租金潜力都拉满，还是非常稀缺的。

针对粉丝的舒适和投资需求找了一圈，好像找到了“完全体”的公寓产品。

去往海珠区后航道北岸，看过越秀·天荟江湾和越秀·星汇海珠湾。

（越秀·天荟江湾）

越秀·天荟江湾位于中大国际创新生态谷，区域是连片开发的南向江景高端豪宅区。

周边环境舒适，还有珠江后航道江景。

（越秀·天荟江湾景观 滨江公园示意）

但对于投资收租来说，交通和人流量是粉丝关注的。1公里内有广佛线和2号线交汇南洲站，未来10号线大干围站也落成在附近。

在距离上，离琶洲、珠江新城也比较近，通过地铁30分钟左右就可以到各CBD了，算少有的兼顾舒适和便利的公寓产品了。

项目作为商业综合体，建面约55万㎡的体量，3万+㎡的滨江购物中心，为区域内完善了商业配套，也很大程度地带来了人流量。

（越秀·天荟江湾滨江购物中心效果图）

项目36-74㎡的小户型公寓，总价只要90-240万，首付50万就可以上车了。

在早期收楼的房源里面，最小面积租金已经去到近3000元/月。

（信息来源：贝壳）

我们认真帮粉丝算了一笔账，按照她的情况，在首付相同的情况下，小户型公寓的上车门槛、月供相比住宅都是有很大优势的。

（广州1房人群置业情况对比）

以36㎡户型的小面积为例，50万总价上车，去掉现阶段的租金，相当于每月约2000元的月供，在商业落成之后，租金应该会水涨船高。

如果想无压力投资，小户型投资是相当不错的选择。如果想作为改善自用，那176-343㎡的一线望江大平层也可以作为豪宅享用。

（越秀·天荟江湾 大平层公寓）

看完天荟江湾之后，我们还去广纸历史公园转了一圈，见识了越秀·星汇海珠湾的产品力。

越秀·星汇海珠湾同样位于珠江后航道北岸，距天荟江湾约3km，南面为一线江景，毗邻广纸历史公园。

（广纸历史公园位置示意）

（广纸历史公园位置示意）

约3.6万㎡的公园已经对外开放，星汇海珠湾业主下楼就可以露营、散步，有江有园，这基本上就是广州豪宅标配了。

项目距离广佛线燕岗站约450米，11号线南石路站（在建）约200米，交通便利。

随着广纸历史公园的开放，楼下将发展为广纸艺术商业街区。

沿环岛路，片区内还有TIT文创园、O2Park创意园、BIG海珠湾艺术园等，打造太古仓2.0。不仅提供了成熟的生活配套，还带来了大量的住房需求。

星汇海珠湾附近已经形成了成熟生活圈。

（太古仓码头）

项目热售的61㎡loft产品，是海珠内唯一5米层高复式产品，比传统的4.5米层高更加舒适，部分单位折后价约3万/㎡。

（61㎡户型情景板房下层实拍）

（61㎡户型情景板房下层实拍）

按刚收楼的C区同面积房源放租价，单层3200-3600元/月。双层出租月收租金6400-7200元，月供实际支出约2500元。

即使是153㎡的大平层，总价也仅600万左右，投资自用都挺令人心动。

现在购房的需求和目的越来越多，公寓也开始卷起来了。