摘要：2023年前10月下滑幅度至少不算很剧烈了（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

在过去超过一周的时间里，万科或许遭遇了几年前“宝（能）万（科）之争”以来最大的压力。

境内外债券价格接连下跌，罕见的市场信心危机。而这竟然是发生在决策层对房地产形势有了新判断、从上至下全面救市，且部分重点城市楼市销售有企稳迹象的最近，这确实让人费解。

换个角度思考，或许也不奇怪，连碧桂园也遭遇一些传闻；金地集团董事长凌克辞职，资本市场任意风吹草动，都容易受到惊吓……

万科当然也没有坐以待毙。

继2023年10月27日，在完成换届近四个月，万科新一届董事会召开会议，批准同意深圳地铁集团董事长辛杰担任万科董事会副主席后，11月6日下午，该司召集多家金融机构举行线上交流会，深圳市国资委主任王勇健等人在会上公开表态力挺万科：

万科是深圳国资体系中的重要成员，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会动用资金、资源，尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。我们手上有足够的实力、工具和经验来做这件事。

当日，万科A发布公告确认：

1）按照市场化、法治化方式，深铁集团承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，注入新的流动性，交易金额预计超过人民币100亿元。

2）深铁集团正在积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券。

我们都知道，万科的基本面确实没有问题，在房企中一定算是优秀的。但面对1.24万亿元的总债务，超75%的资产负债率，不管你怎么讲，房子要交付、短期债务要还、人要养……流动性压力一定是存在的。

出售资产、各种渠道融资，这些当然是对的，在需要时也都是有意义的。但如杠杆游戏分析很多房企危机、重组时老说的一句话，渡过难关归根结底要靠销售的企稳、回升。

那么，过去这2、3年，万科的销售到底咋样？我挑选了一些节点月份仔细观察。

1、2020年的疯狂之后，2021年其实已经开始滑坡甚至不如2019年

1）根据万科企业股份有限公司（下文简称“万科A”）“2020年12月销售及近期新增项目情况简报”，2020年12月，万科A实现合同销售面积642.2万平米，合同销售金额1015.4亿元；2020全年累计实现合同销售面积4667.5万平米，合同销售金额7041.5亿元。

没错，一个月可以猛到合同销售超1000亿元，全年7000亿元——这真是疯狂的一年。而疯狂的不止万科，当时牛得不行的房企一大堆。

时隔三年，当杠杆游戏再次重温这些数据时，我确实有点恍然隔世，这是真的吗？

2）与之对应，头一年的2019年12月，万科A实现合同销售面积414.8万平米，合同销售金额 573.1亿元；2019全年累计实现合同销售面积4112.2万平米，合同销售金额6308.4亿元。

只有这样比较，我们才能清晰看到，2020年的疯狂。

没错，2020年的12月销售面积增长50%左右，销售金额从不到600亿元，冲到超千亿元。

全年下来，从2019年的6300亿元级，升至7000亿元级。

3）疯狂之后，游戏自然不可能持续。当时间进入2021年，三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地、加快发展保障性租赁住房……相继施行。2021年12月，万科A实现合同销售面积349.6万平米，合同销售金额635.6亿元；2021全年累计实现合同销售面积3807.8万平米，合同销售金额6277.8亿元。

是的，不管销售面积、还是金额，相较于2020年12月，2021年同期都是大滑坡——且2021年12月的销售面积，低于当时2年前的2019年12月。不过单月销售金额高于2019年同期，说明房价倒是涨了。

而2021全年，销售面积也回落到4000万平米以下，不仅不如2021年，也低于2019年。销售金额更是无力站上2020年的7000亿元级别，比当时2年前的2019年也略低。

2、2022年销售彻底下了一个台阶

说完2020年的疯狂，2021年开始滑坡甚至不如2019年，我们继续看看2022年万科A的销售变现。

1）2022年3月，万科A实现合同销售面积236.9万平米，合同销售金额415.3亿元；2022年前3个与月累计实现合同销售面积632.7万平米，合同销售金额1065.0亿元。

2021年3月，万科A实现合同销售面积429.5万平米，合同销售金额628.4亿元；2021年 前3个月公司累计实现合同销售面积1104.4万平米，合同销售金额1794.7亿元。

比较后会发现，杠杆游戏发现，无论2022年3月的销售面积还是金额，相较于2021年同期，下滑幅度都很大，杠杆游戏不去计算，数据实在是不好看，下文我也都不算比例，杆友稍微一看就会明白，销售之惨。

2）2022年6月，万科A实现合同销售面积309.6万平米，合同销售金额471.9亿元；2022上半年累计实现合同销售面积1290.7万平米，合同销售金额2152.9亿元。

2021年6月，万科A实现合同销售面积396.0万平米，合同销售金额676.3亿元；2021上半年累计实现合同销售面积2191.7万平米，合同销售金额3544.3亿元。

从单月来说2022年6月的表现好于3月，但和2021年同期比，销售面积下滑还算好，销售金额的下滑幅度是惊人的。

而看整个2022上半年的销售面积也罢，销售金额也好，完全是下了了一个量级，都是大比例的下滑。

3）2022年9月，万科A实现合同销售面积227.1万平米，合同销售金额347.3亿元；2022年前9个月累计实现合同销售面积1936.9万平米，合同销售金额3146.7亿元。

2021年9月，万科A实现合同销售面积228.2万平米，合同销售金额361.1亿元；2021年前9个月累计实现合同销售面积2946.4万平米，合同销售金额4791.3亿元。

和2022年一些月份比，9月的销售表现其实不太好，但是和2021年同期比，其实还可以，基本持平。

但看前9个月的表现，杠杆游戏发现，无论销售面积还是金额，都完全下了一个台阶。

4）2022年12月，万科A实现合同销售面积286.9万平米，合同销售金额397.6亿元；2022全年累计实现合同销售面积2630.0万平米，合同销售金额4169.7亿元。

2021年12月，万科A实现合同销售面积349.6万平方米，合同销售金额635.6亿元；2021全年累计实现合同销售面积3807.8万平米，合同销售金额6277.8亿元。

其实从上文几个季度节点月份的销售情况看，万科A在2022年下半年的表现不如上半年。当然，如果12月和9月比单月，略好一些，但是和2021年同期比，12月的销售面积下滑还算好，销售金额下滑幅度可以用震惊来形容。

然后对比全年，2022年万科A的销售表现，可以说下了很大一个台阶。而杠杆游戏上文写过2021年相较于2020年其实已经是下滑了，甚至连2019年都不如。

于此，我们才知道2022年是有多惨。当然，惨的房企多的是，所以大家压力才都这么大。

3、2023年前10月继续下滑

1）2023年3月，万科A实现合同销售面积264.7万平米，合同销售金额426.3亿元；2023年前3个月，累计实现合同销售面积625.7万平米，合同销售金额1013.8亿元。

上文杠杆游戏写过，2022年3月，万科A实现合同销售面积236.9万平米，合同销售金额415.3亿元；2022年前3个与月累计实现合同销售面积632.7万平米，合同销售金额1065.0亿元。

应该说2023年3月和整个一季度，开局还可以，至少是稳住了局面。

2）2023年6月，万科A实现合同销售面积252.0万平米，合同销售金额361.4亿元；2023上半年累计实现合同销售面积1297.0万平米，合同销售金额2039.4亿元。

如上文所述，2022年6月，万科A实现合同销售面积309.6万平米，合同销售金额471.9亿元；2022上半年累计实现合同销售面积1290.7万平米，合同销售金额2152.9亿元。

对比一下2023年6月单月表现不给力，但是整个2023上半年销售金额下滑幅度不算大。

3）2023年9月，万科A实现合同销售面积193.8万平米，合同销售金额320.1亿元；2023年前9个月，累计实现合同销售面积1818.4万平米，合同销售金额2806.1亿元。

见上文，2022年9月，万科A实现合同销售面积227.1万平米，合同销售金额347.3亿元；2022年前9个月累计实现合同销售面积1936.9万平米，合同销售金额3146.7亿元。

显然，不用杠杆游戏说，2023年三季度万科A的表现有点不给力。

4）2023年10月，万科A实现合同销售面积200.0万平方米，合同销售金额318.3亿元；2023年前10个月，累计实现合同销售面积2018.4万平米，合同销售金额3124.4亿元。

2022年10月，万科A实现合同销售面积198.8万平米，合同销售金额321.0亿元；2022年前10个月，累计实现合同销售面积 2135.7万平米，合同销售金额3467.7亿元。

最新的数据发布到前10月，我们可以看到前10个月万科A的销售继续处于继续下滑中，幅度较上半年时明显大了一点。

当然总的来说，还算好，至少幅度不算很剧烈了。

最后，杠杆游戏特别要说一句，近2、3年销售的滑坡，不仅仅是万科A独有的情况，我更没有诋毁任何公司的意思。只是通过这样的细节对比，我们可以发现哪怕优秀如万科A，很多房企都活得不容易。

希望万科A顺利。

本文未标注出处的财务图表，均源自万科A有关公告，特此说明并致谢

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