股债震荡,深圳国资委力挺!万科风波的背面

更新时间:2023-11-07 18:48:42作者:橙橘网

股债震荡,深圳国资委力挺!万科风波的背面

摘要:2023年前10月下滑幅度至少不算很剧烈了(欢迎关注杠杆游戏)



撰文|张银银&编辑|欣欣然

在过去超过一周的时间里,万科或许遭遇了几年前“宝(能)万(科)之争”以来最大的压力。

境内外债券价格接连下跌,罕见的市场信心危机。而这竟然是发生在决策层对房地产形势有了新判断、从上至下全面救市,且部分重点城市楼市销售有企稳迹象的最近,这确实让人费解。

换个角度思考,或许也不奇怪,连碧桂园也遭遇一些传闻;金地集团董事长凌克辞职,资本市场任意风吹草动,都容易受到惊吓……



万科当然也没有坐以待毙。

继2023年10月27日,在完成换届近四个月,万科新一届董事会召开会议,批准同意深圳地铁集团董事长辛杰担任万科董事会副主席后,11月6日下午,该司召集多家金融机构举行线上交流会,深圳市国资委主任王勇健等人在会上公开表态力挺万科:

万科是深圳国资体系中的重要成员,如果万科在经营方面遭遇极端风险,国资委一定会动用资金、资源,尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。我们手上有足够的实力、工具和经验来做这件事。

当日,万科A发布公告确认:

1)按照市场化、法治化方式,深铁集团承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,注入新的流动性,交易金额预计超过人民币100亿元。

2)深铁集团正在积极准备,择机购买万科在公开市场发行的债券。

我们都知道,万科的基本面确实没有问题,在房企中一定算是优秀的。但面对1.24万亿元的总债务,超75%的资产负债率,不管你怎么讲,房子要交付、短期债务要还、人要养……流动性压力一定是存在的。

出售资产、各种渠道融资,这些当然是对的,在需要时也都是有意义的。但如杠杆游戏分析很多房企危机、重组时老说的一句话,渡过难关归根结底要靠销售的企稳、回升。

那么,过去这2、3年,万科的销售到底咋样?我挑选了一些节点月份仔细观察。

1、2020年的疯狂之后,2021年其实已经开始滑坡甚至不如2019年

1)根据万科企业股份有限公司(下文简称“万科A”)“2020年12月销售及近期新增项目情况简报”,2020年12月,万科A实现合同销售面积642.2万平米,合同销售金额1015.4亿元;2020全年累计实现合同销售面积4667.5万平米,合同销售金额7041.5亿元。

没错,一个月可以猛到合同销售超1000亿元,全年7000亿元——这真是疯狂的一年。而疯狂的不止万科,当时牛得不行的房企一大堆。

时隔三年,当杠杆游戏再次重温这些数据时,我确实有点恍然隔世,这是真的吗?



2)与之对应,头一年的2019年12月,万科A实现合同销售面积414.8万平米,合同销售金额 573.1亿元;2019全年累计实现合同销售面积4112.2万平米,合同销售金额6308.4亿元。

只有这样比较,我们才能清晰看到,2020年的疯狂。

没错,2020年的12月销售面积增长50%左右,销售金额从不到600亿元,冲到超千亿元。

全年下来,从2019年的6300亿元级,升至7000亿元级。



3)疯狂之后,游戏自然不可能持续。当时间进入2021年,三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地、加快发展保障性租赁住房……相继施行。2021年12月,万科A实现合同销售面积349.6万平米,合同销售金额635.6亿元;2021全年累计实现合同销售面积3807.8万平米,合同销售金额6277.8亿元。

是的,不管销售面积、还是金额,相较于2020年12月,2021年同期都是大滑坡——且2021年12月的销售面积,低于当时2年前的2019年12月。不过单月销售金额高于2019年同期,说明房价倒是涨了。

而2021全年,销售面积也回落到4000万平米以下,不仅不如2021年,也低于2019年。销售金额更是无力站上2020年的7000亿元级别,比当时2年前的2019年也略低。

2、2022年销售彻底下了一个台阶

说完2020年的疯狂,2021年开始滑坡甚至不如2019年,我们继续看看2022年万科A的销售变现。

1)2022年3月,万科A实现合同销售面积236.9万平米,合同销售金额415.3亿元;2022年前3个与月累计实现合同销售面积632.7万平米,合同销售金额1065.0亿元。

2021年3月,万科A实现合同销售面积429.5万平米,合同销售金额628.4亿元;2021年 前3个月公司累计实现合同销售面积1104.4万平米,合同销售金额1794.7亿元。

比较后会发现,杠杆游戏发现,无论2022年3月的销售面积还是金额,相较于2021年同期,下滑幅度都很大,杠杆游戏不去计算,数据实在是不好看,下文我也都不算比例,杆友稍微一看就会明白,销售之惨。



2)2022年6月,万科A实现合同销售面积309.6万平米,合同销售金额471.9亿元;2022上半年累计实现合同销售面积1290.7万平米,合同销售金额2152.9亿元。

2021年6月,万科A实现合同销售面积396.0万平米,合同销售金额676.3亿元;2021上半年累计实现合同销售面积2191.7万平米,合同销售金额3544.3亿元。

从单月来说2022年6月的表现好于3月,但和2021年同期比,销售面积下滑还算好,销售金额的下滑幅度是惊人的。

而看整个2022上半年的销售面积也罢,销售金额也好,完全是下了了一个量级,都是大比例的下滑。

3)2022年9月,万科A实现合同销售面积227.1万平米,合同销售金额347.3亿元;2022年前9个月累计实现合同销售面积1936.9万平米,合同销售金额3146.7亿元。

2021年9月,万科A实现合同销售面积228.2万平米,合同销售金额361.1亿元;2021年前9个月累计实现合同销售面积2946.4万平米,合同销售金额4791.3亿元。

和2022年一些月份比,9月的销售表现其实不太好,但是和2021年同期比,其实还可以,基本持平。

但看前9个月的表现,杠杆游戏发现,无论销售面积还是金额,都完全下了一个台阶。



4)2022年12月,万科A实现合同销售面积286.9万平米,合同销售金额397.6亿元;2022全年累计实现合同销售面积2630.0万平米,合同销售金额4169.7亿元。

2021年12月,万科A实现合同销售面积349.6万平方米,合同销售金额635.6亿元;2021全年累计实现合同销售面积3807.8万平米,合同销售金额6277.8亿元。

其实从上文几个季度节点月份的销售情况看,万科A在2022年下半年的表现不如上半年。当然,如果12月和9月比单月,略好一些,但是和2021年同期比,12月的销售面积下滑还算好,销售金额下滑幅度可以用震惊来形容。

然后对比全年,2022年万科A的销售表现,可以说下了很大一个台阶。而杠杆游戏上文写过2021年相较于2020年其实已经是下滑了,甚至连2019年都不如。

于此,我们才知道2022年是有多惨。当然,惨的房企多的是,所以大家压力才都这么大。

3、2023年前10月继续下滑

1)2023年3月,万科A实现合同销售面积264.7万平米,合同销售金额426.3亿元;2023年前3个月,累计实现合同销售面积625.7万平米,合同销售金额1013.8亿元。

上文杠杆游戏写过,2022年3月,万科A实现合同销售面积236.9万平米,合同销售金额415.3亿元;2022年前3个与月累计实现合同销售面积632.7万平米,合同销售金额1065.0亿元。

应该说2023年3月和整个一季度,开局还可以,至少是稳住了局面。



2)2023年6月,万科A实现合同销售面积252.0万平米,合同销售金额361.4亿元;2023上半年累计实现合同销售面积1297.0万平米,合同销售金额2039.4亿元。

如上文所述,2022年6月,万科A实现合同销售面积309.6万平米,合同销售金额471.9亿元;2022上半年累计实现合同销售面积1290.7万平米,合同销售金额2152.9亿元。

对比一下2023年6月单月表现不给力,但是整个2023上半年销售金额下滑幅度不算大。

3)2023年9月,万科A实现合同销售面积193.8万平米,合同销售金额320.1亿元;2023年前9个月,累计实现合同销售面积1818.4万平米,合同销售金额2806.1亿元。

见上文,2022年9月,万科A实现合同销售面积227.1万平米,合同销售金额347.3亿元;2022年前9个月累计实现合同销售面积1936.9万平米,合同销售金额3146.7亿元。

显然,不用杠杆游戏说,2023年三季度万科A的表现有点不给力。



4)2023年10月,万科A实现合同销售面积200.0万平方米,合同销售金额318.3亿元;2023年前10个月,累计实现合同销售面积2018.4万平米,合同销售金额3124.4亿元。

2022年10月,万科A实现合同销售面积198.8万平米,合同销售金额321.0亿元;2022年前10个月,累计实现合同销售面积 2135.7万平米,合同销售金额3467.7亿元。

最新的数据发布到前10月,我们可以看到前10个月万科A的销售继续处于继续下滑中,幅度较上半年时明显大了一点。

当然总的来说,还算好,至少幅度不算很剧烈了。

最后,杠杆游戏特别要说一句,近2、3年销售的滑坡,不仅仅是万科A独有的情况,我更没有诋毁任何公司的意思。只是通过这样的细节对比,我们可以发现哪怕优秀如万科A,很多房企都活得不容易。

希望万科A顺利。

本文未标注出处的财务图表,均源自万科A有关公告,特此说明并致谢

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