北京二手房,普跌了!

更新时间:2023-11-06 16:36:43作者:橙橘网

北京二手房,普跌了!

作者:二鸣



1 北京二手房市场现状

全国楼市低迷,号称最稳的北京楼市最近也因为「降价」登上了热搜,还是源自21世纪经济报道和澎湃新闻这样官方媒体。

北京二手房确实降了,不光远郊房和老破小大幅度降价,甚至学区房、核心区域的次新房、豪宅也都迎来了10%以上的降幅。

海淀清河标杆次新「橡树湾五期」(又称萬橡府),一套238平米,四室两厅户型挂牌价从小阳春的3800万,降到了现在的3290万,半年时间降了510万。



还有望京的大西洋新城b区,10月18日成交一套87.59平米的两居,总价638万,该小区同户型房源2019年房价高点成交价830万。



我们粉丝群一位小伙伴发来一条房源信息,孙河中央别墅区,中粮瑞府750平大豪宅降价900万出售。



那些郊区或者城区的老破小房价跌幅更大。

北京二手房市场正迎来一轮普跌。

西城金融街、海淀清河、西二旗、丰台丽泽、亦庄河西等这些北京产业核心区域房价比今年小阳春,降低了5%~10%左右。

西城几个顶级学区板块,比如月坛、德胜,东城区的和平里等,价格相比2021年的高点下降了7%左右。

郊区跌的可能更惨了,通州,顺义,房山等比2017年的高点甚至跌了20%左右,这些区域也没有跟随大盘在2020~2021年迎来上涨,价格高点依然停在了2017年。

10月份北京二手房住宅累计网签10653套,比9月份的14262套,下滑了25.3%。10月成交量仅高于1月和7月,与8月份成交基本持平。



9月1日起,北京正式执行认房不认贷政策,金九楼市北京二手房成交回暖,但是政策效力只持续了一个月,到了10月又开始下跌。

这是为什么呢?

北京认房不认贷后,置换需求为了腾出首套资格,只能将自己住的老房子挂出,卖一买一,但接盘侠不够,现在刚需都不买房了,导致二手房挂牌量直线上涨,但是卖房越来越难。

当卖房需求大于买房需求,于是北京二手房就形成了踩踏效应。

想要成交只能降价,降价没有最多,只有更多。

楼市买涨不买跌,当二手房降价越来越狠,那些原本计划买房者也不敢出手了,而那些原本计划卖房的房东,也不想继续降价。

于是现在北京市场有点僵持住了。

2 分享两则卖房故事

我朋友在南三环宋家庄的小两居,挂牌有半年了,但依然没成交,最近中介找到他,劝他直接降价。

朋友跟我诉苦,如果再降10%,这套房子就卖不了300万了,这可是三环,周边商业,医疗,教育配套都很完善,他也不打算降价了,实在不行就租出去。

我赞同朋友的做法,现在的市场行情继续降价恐怕也很难成交,届时如果有真心的买家,砍价时还得降价,而且这位朋友也没有换房需求,不着急变现,所以就可以等着市场回暖再说。

买家和卖家现在正在经历一场心理战,就看谁先沉不住气。

我一位粉丝朋友,准备出手一套位于西城陶白的学区房,最近店家的店长又给他打电话,建议他降到一口价。

这位粉丝朋友也不准备近期出手了,跟店长沟通后,把价格又上调了20%。

现在的市场买和卖双方都没有安全感,卖方有政策预期,还想等着市场回暖再出手,而买方的心态生怕自己买贵了,尤其是现在北京二手房普遍降价,降得越多,买房人心里越没底。

所以最近也遇到不少价格谈妥了,但是买房人又毁约的事情。

从十月北京二手房成交排名TOP20小区来看(数据来源于克而瑞),总价主要集中在100~200万之间,总价超过300万的只有两个小区。


(数据来源于克尔瑞,北京买房子整理制图)

现在的买房人更关注价格,对于板块的价值或者说未来的增值性,已经不那么看重,现在真的实现了房住不炒。

3 北京楼市的一些变量

北京楼市不可能一直这样冷下去,虽然现在北京市场正经历一轮新的低谷,但是还有三大变量决定着北京市场回暖。

第一个变量是「小周期」

像北京这样的一线城市都有自己的小周期,基本每三个月一轮,9月,10月积攒的部分需求,可能会在11月份开始入场。

11月北京二手房成交可能还在低位徘徊,但是一些降价到位,降出性价比的刚需房源开始成交放量。

到今年11月,12月北京房价将会迎来一个底部。

现在这样的市场特别适合买入,而对于那些卖房者,如果不着急变现或者换房,可以继续等待行情回暖,到明年的小阳春应该是不错的卖出的时机。

第二个变量是「挂牌量见顶」

根据链家中介小哥提供的一个数据,10月27日北京前台和后台二手房挂牌量169499套,随后开始下滑。



一个乐观点的看法,北京17万二手房挂牌量已经见顶,接下来就到了纯消化库存的时间。二手房库存继续去化,供需形式就会得到一定缓解,到时候再叠加政策影响,市场再热起来不是没有可能。

第三个变量是「政策」

北京认房不认贷后,政策端还在继续发力,只不过步子小了一点,略低于预期。

前段时间,链家下调了中介费,从百分之2.7,降到百分之2。买卖双方各自承担1%,一般800万的房子,可以省5万块左右的费用。

不只是中介费,房贷的资金成本,也在下降。

10月31日,北京住房公积金管理中心突然发文,放宽了公积金贷款的规则:

在京没房、在全国没用过公积金的,算首套贷款。
在北京有1套房、有1套房且全国内有1笔公积金贷款、北京没房但全国范围内有1笔公积金贷款的算二套。
在北京有2套及以上或全国已用过2次及以上公积金就不能贷款了。

也就是说,公积金只认在北京有房没房,是否有商贷以及商贷是否还清都不管。

目前北京公积金执行首套3.1%,二套3.575%。

北京公积金认房不认贷执行一周了,目前市场效应还没有体现出来,但是通过这一轮政策发力,可以看出的逻辑,就是降低买房成本。

降低中介费是,公积金新政是,之前首套房贷款认房不认贷也是,之后北京在出台政策,大概也是沿用这套逻辑,比如改变普宅标准、持续降低房贷利率等,接下来北京市场如果继续冷下去,也可以继续期待这些大招。