月底这一波政策调整之后，市场反应感觉有点两极分化。

有人说市场回暖了，不少中介开始发成交喜报，唱多楼市的声音逐渐多了起来；

也有人说行情压根没有回暖，市场还是很差，看房的人多、真买的人少......

那现在的市场行情到底如何？

又到月初了，深圳各个区的成交和房价数据新鲜出炉，今天我们就来分析一下上个月深圳楼市的数据，看看深圳这一回新政，到底对市场有没有影响。

房价走势

先来看看房价的走势。

上个月大湾区几个核心城市的比如深圳、广州、佛山以及东莞的房价都在上涨。

非核心城市比如中山、惠州以及江门的房价却在下调。

这说明上个月大湾区整体的楼市行情在恢复，市场的情绪到底低点之后有了缓和。

但是现在还很难去评估现阶段的房价回暖会持续多久，因为现在的行情完全是情绪主导。

后续如果没有政策继续刺激，恐怕这个月稍微回暖一点的房价很快就会跌回去。

无论如何，现在大湾区楼市还没有彻底回归牛市，市场情绪还很脆弱。

详细看看深圳的房价涨跌。

你会发现一个很有意思的现象：

除了坪山一个区房价拉涨了5.41%之外，其他区域的房价都在下调。

为什么除了坪山之外其他区的房价都在跌？

我觉得和此刻深圳的政策环境有关系。

最近深圳放开了二套的首付成数，这条政策主要利好的是二手房的市场，对很多二手房业主会有刺激的作用。

业主为了尽快在政策刺激下把房子卖出去，纷纷开始把挂牌价下调，才造成了各个区域的挂牌价集体下跌的情况。

我之前的文章中就和大家说过，最近市场上确实多了不少的笋盘，但是其中既有地段位置又有价格性价比的笋盘并不多。

如果你一直在关注楼市并准备在深圳买房，一定要学会避坑，这个时候很容易买到那些看似很便宜但实际上没有什么潜在升值空间的笋盘。

我们团队最近梳理了市场上比较有价值的笋盘，具体是哪些笋盘，我们会在本周闭门直播课上详细给大家讲解分析。

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成交数据

先看看11月大湾区各个城市的新房和二手房成交量数据。

新房可说的不多，比较有意思的是二手房的数据，尤其是 深圳的 数据。

11月份，深圳二手成交量终于突破3000，达到3133套，上一次深圳突破3000套还是在今年4月份。

半年时间，深圳的楼市总算是有了一丝回暖的可能。

当然，也不单单只有深圳，你可以看到其他大湾区城市的成交量也在迅速回升。

二手房成交量是市场热度最好的“测温计”。

这说明在政策和市场信心的刺激之下，市场热度反弹非常快，虽然还很难说这个热度会一直持续下去，但至少相比前两个月市场确实是变好了。

再看深圳的数据。

新房成交量波动比较大，主要是因为各个区推出的新房热度和数量差别很大。

比如光明上月推出了满京华金硕华府以及中海时光境两个比较有热度的新房，成交量飙升的就比较快。

而罗湖长时间没有新盘入市，成交量就长期低迷。

二手房方面。

从图表中可以看出来，深圳基本所有区域的成交量都在上调。

即便是龙华、光明这些新房库存量很大的区域，11月二手房的成交量不是持平就是上涨。

对深圳的二手房行情来说，这是一个好的开始。

不过12月份我的预估是二手成交量维持在3000套以上，想要冲刺3500-4000套，难度会比较大，还有待政策端上面继续放大招发力。

入市新盘

接下来按照惯例，我根据不同价格段给大家一些选盘建议。

1000万以上：前海时代

千万级别的预算，12月最值得关注的是前海时代3期，

首先，本月深圳没有一个新盘的价位上能够匹敌前海时代，说明本月入市的真正豪宅盘并不多。

另一方面，前海时代是前海桂湾片区的新盘，桂湾片区承接的是前海的金融产业，基本上是整个前海未来潜力最大的板块。

作为桂湾的标杆楼盘，前海时代也值得被高看一眼。

当然，除了前海时代之外，前海片区也有不少优质的二手楼盘。

而且值得留意的是：

因为二手房能做的金融骚操作比较多，所以上车成本相比新房要更低。

如果你手里有200-300万，你以为你只能买光明、沙井？ 但实际上你完全有机会入场前海。

我一直建议我们的粉丝去多了解一些深圳楼市的内部操作，了解一下市场具体的运作机制。

利用金融杠杆低首付买房，就是深圳楼市最常见的一种骚操作。

我们团队有操作金融杠杆经验非常丰富的老师，准备在后面的闭门直播上详细给大家介绍如何操作金融杠杆。

首付预算比较低的朋友，可以来详细听听我们的课程，万一后续有机会也可以用上。

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700-1000万：金地环湾城

700万-1000万的预算段，12月我推荐的楼盘是金地环湾城。

本月其他可选的同预算楼盘并不多，而且地段还非常差。

不是尖岗山的楼盘就是罗湖的楼盘，地段位置远不如福田。

虽然环湾城所在的上下沙放在福田内部来说也不算地段价值特别高的位置，但是相比尖岗山以及罗湖，我还是更看好福田的新盘。

另外环湾城还有一个特殊的优势就是能看海景，这也是其他同价位楼盘所不能比拟的。

400-700万：润宏城

在400-700万这个预算段，可选的新盘很多。

但是问题在于：

可选的楼盘多数在东部而不是西部。

尤其是龙岗，本月入市的新房数量最多。

但即便如此，我最后推荐的楼盘还是西部光明的润宏城。

向西的楼盘，市场差的时候跌得猛，但是涨的时候涨得也多，整体来说，光明房子的保值能力会比东部大部分的楼盘都要更强。

而且润宏城还有两个优势：

第一，13号线月亮路站地铁上盖；

第二，价格优势，润宏城预计要比周边的新盘润曜府要更便宜，更低成本买光明核心地段凤凰城的楼盘。

综合比较之下，我觉得润宏城是这个月低预算买家最好的选择。

-end-

我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。

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