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最近我很关心广州楼市

文/羊羊

01

广州在四个城市中第一个放开了外围的限购，并且连续出台了好多利好政策稳楼市。

广州这个购房政策，我2021年的时候是等得很心焦的，而那会儿也是广州楼市的最高点，我想减持、置换，但卡死在了政策上。

现在，它姗姗来迟，今天的重磅政策翻译成人话，主要是以下几点：

第一、全市的房产交易，按照“两年免增值税”执行（ 以前是只有从化、花都等外围地区执行这个政策 ）。

这就意味着，所有“证满两年”的二手房，交易时不再被收取高达5.6%的营业税。接下来，这部分存量房产将涌入市场，进一步增加了市场上的房屋供应。

这个政策，针对的是供给端，但其实市面上的供给已经非常充足的了，是缺买家。

第二、本市户籍居民家庭在中心城区（ 包括越秀、荔湾、海珠、天河、南沙、白云大部分地区 ）购房，可以买两套（ 这本就是以前的限购政策 ）；非本市户籍居民家庭只要提供连续两年的社保证明或个人缴税证明（ 以前是要满五年 ），即可在中心城区购买一套。至于黄埔、番禺、花都和白云四镇，不管你是不是本地户口，不管你是不是在城区有房，都可以随便买（ 外地人也可以来买 ）。

这意味着，限购松绑。这个政策，针对的是需求端。

两个政策，哪个成效快？当然是第一个。

近期会有海量的改善型业主把房子挂出来，但买房的人却没有那么多，毕竟，广州一年才增加多少社保或个税满两年的刚需族啊，外地人也未必会跑到核心区的外围去买房，而且这些人还在观望。

现在房子卖不出去，不是因为大家都缺那5.6%的税费，而是缺钱啊。也就是说，房产供大于求的现状，短期内不会改变，甚至会加剧。

以及，如果你想买房的话，哪里的房子值得买，政府已经给你划定好了（ 依旧没有放松限购的核心区 ）。

02

11月份，广州又出台政策说，公积金贷款可以两成首付。

换而言之，首套房，用公积金贷款的话，首付最低可从三成变两成。第一套房贷款还清，第二套用公积金贷款的话，首付比率从四成降为三成；没结清第一套贷款的话，用公积金贷款再买二套，首付从五成降成四成。

而广州公积金贷款，一个人最高可以贷60万，两个人最高可以贷100万。

也就是说，如果只用公积金贷款，你只能买总价75万的房子，夫妻俩的话可以买125万的房子....

可是，在广州，这个价位的房子能买到个啥啊？增城、从化、花都、白云四镇的小两居？或者是老城区的一居室？

如果是组合贷，看银行是否同意（ 银行现在也缺贷款业务，一般都会同意，但不会再把评估价做得像以前那么高 ）。一般人现在也不敢高杠杆买房了。

感觉现在广州出台的各种政策，主打一个自我麻痹。

心态基本上相当于： 只要我不放开中心城区的限购，我就还有“王炸”捏在手里，这场牌局我就没有输。

用延长游戏时间的方式去争取赢面，也是一种策略。

03

我一点都不看衰广州中心区核心区域的房价，原因有以下几个方面：

第一、广州拥有两千多万人口，比三个香港都多，但存量房产才有大概七百万套（ 商品房大概只有三百万套 ），而广州人口净流入居全国榜首，对住宅的需求旺盛。

第二、广州是粤港澳大湾区的龙头城市，政策上的优势和未来发展潜力不言自明。

第三、广东人真的很热爱生娃（ 哈哈哈哈哈哈 ），广州人口出生率也不低的，你看广州市面上的房产把一百多方的小面积都做成四房（ 你想想为啥啊 ）。

第四、广州大中专学生的人数，居全国第一。这些学生毕业后，大多会去向哪里？你猜。

第五、广州营商环境真比北方好一点，以及是很多新能源汽车、电商总部所在地。

第六、广州房子看起来过剩，是因为广州地盘大，过剩的房子大多在远郊（ 远郊楼市的逻辑跟十八线城市是一样的 ）。

大家心里都知道广州最核心区域的房子是值钱的，不买或者唱衰的原因是自己没钱。你看给你一个亿且有购房资格，你会不会到这些区域去扫货。

现在趁楼市低迷，懂事的买家已经在忙着置换了，但还是有很多人在观望（ 我认为，每一次楼市低迷的时期，都是适合置换的好时机，但也尊重你们的观望哈 ）。

04

前几天，我看了一整天的豪宅（ 价格高于一千万、面积超过143平米就算 ），有几个感想：

第一、广州豪宅市场好“卷”，年底厮杀惨烈，有资格、有资金的，可以大胆入手。有些楼盘为了回笼资金，有些单位几乎已经降到了成本价。

第二、各大龙头开发商几乎已经放弃了刚需市场，再不济也在做“刚改房”，可能是知道“刚需”拿不出钱来了。

第三、广州房产销售只验资，不看你穿得多破烂、不介意你开多破烂的车（ 我就是这种穿得很破烂、开的车也很破烂的 ），这点挺好的。

第四、如果你买的是现房，所见即所得，买房成本不高。如果买期房，你的买房成本=楼房售价+这些资金被占用产生的利息+收不了楼损失的租金收益（ 而且还有爆雷担忧 ）……所以，买二手房也有它的益处，何况很多二手房老早就占据了优质地段和学位。

第五、将来会怎样？我不知道。没有人能一直卖在高点、买在低点。但如果你是置换型买家，不必犹豫。你卖得低、买得也低；卖得高、买得更高。投资的话，除非是买超大型豪宅，不然不建议（ 一般人也不具备投资豪宅的实力 ）。

房地产业高跟猛进二十几年，现在已步入稳重的“中年”。我不认为“随买随涨”的时代还会被复制。

日后，楼盘的二级分化效应可能会很明显。贵的房子，往后越来越贵。便宜的房子，往后可能横盘或下跌。

买房自住的话，啥时候都是入局时点。

投资的话，我觉得现阶段还是要慎重。

这世界上没有永远往上涨的东西，我们每一场投资都是在赌博，还是要量力而行。

落实到具体选筹上，我个人的建议是：

有购房资格的前提下，能买限购区域就别去非限购区域看“远，大，新”。

有实力能够到“珠江新城、金融城、琶洲电商总部”这个“金三角”附近的房子就去够，够不到也在这个三角区附近找找。

靠近地铁口和带优质学位的楼盘，优先考虑。

尽量不要选2000年以前建的楼梯楼，以后可能很难出手。

全文完

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一点碎碎念：

我跟你们说，这款砂糖桔是我吃过的最最最最好吃的。皮薄而紧实（以前吃的一些砂糖桔，皮有点松垮，肉就不好吃），甜度刚刚好。逗号这么挑剔的娃，一天吃了十个。好吃的砂糖桔很难遇到，这款真的真的真的特别好吃，你可以信我。现在正当季，过季了就没了。

再推一件入秋必备的开衫哈，这款比我们之前推过的所有开衫都要厚一点点，但我拿到实物后，感觉没有图片中看起来那么厚。

面料非常柔软，穿上身的肤感很绝，软糯亲肤，完全不刺皮肤。而且，上身还是显瘦的（我拿的黑色），厚薄适中，在秋季穿完全足够。又或者把所有的扣子都扣拢，外面可以再穿一件外套，也挺搭。

这款儿童外套，厂家在清仓，我觉得性价比很高（怪不得卖爆了）。某宝同款同质量的价格160+元/件，咱们工厂直发只要39.9元/件，真的很超值。

这款浴巾真是便宜到我感觉厂家会不会亏损，在超市要卖至少69元/条的母婴可用浴巾，咱们这买一送一，59即可拿下2条。

均价29.5元一条，但我拿到实物，感觉它的质量比普通浴巾好太多。

首先是面积 大，吸水也快，一下子就能包住大半个身子，咻咻两下就能擦干身体，很方便。

其次是这款珊瑚绒浴巾有独特的多缝隙纤维结构，吸水性特别好，秒杀一般纯棉毛巾，身子一擦就干了。关键是它手感还无敌好，饱满蓬松，软乎乎的，而且都不怎么掉毛。

用热水清洗，毛巾也不会掉毛、掉色，扔洗衣机里也不担心让其他衣服染色。

这个牌子其实是国民大牌猫 人、浪 莎的代工厂，跟他们共享面料、工艺，质量定是差不到哪去。整体走线也很工整，锁边很牢，不容易脱线，是个品质耐用款。

他们采用了星级酒店、洁 丽雅等毛巾大牌同款工艺：桔瓣工艺技术。将纤维分成八瓣，织物中的孔隙也随之增多，吸水率＞1290%，比一般毛巾浴巾都要强。头发多擦几遍，也不怎么滴水了，干了有四五成了。

轻柔不扎人，宝宝细腻的皮肤也适用。而且用久了、洗多了浴巾也不会发硬，更好打理。这款浴巾也经过安全认证，没有添加甲醛、荧光剂、芳香胺等风险物质。

浴巾上面还有一个挂孔，像浴室宽敞、通风好的，也可以贴个挂钩挂上面。拿去更方便，浴巾也容易干，不容易积攒细菌。

共有4个颜色：米白色、珊瑚粉、浅灰色和天空蓝。4款的色调都比较浅，还是简单的云朵格纹。有条件的还是建议大家买两条，换着用哈。

若有售后问题，请加下方Ｖｘ联系客服、直接给客服留言（为方便查单加微信时请主动附加收件人手机号），扫码可加！

客服微信：nabian776699

客服有时候很忙，请耐心等待回复，有问题都会解决好的

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