临近年末，市场震荡也比较厉害，“安全边际”成为很多人的首要考量，稳健一点操作总是没错的。通盘看下来，若要论“政策友好+估值低”的板块，房地产值得拥有。

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政策暖风频吹

政策友好，是行业投资的一个核心逻辑，足以规避很多“黑天鹅”。

说到当前政策暖风频吹的行业，房地产当仁不让。

从去年11月“三支箭”以来，支持政策密集出台，顶层的中央金融工作会议也提到：继续用好发债融资、支持房企通过资本市场合理股权融资。从最新信息看，央行要求各金融机构一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求；交易所也支持和推动房企融资和并购重组。

此外，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造，国常会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》正式落地，意味着城中村改造将是房地产发展的重点之一。

总结来看，传递出最多的政策信号是：加快推进城中村改造，并加大金融支持力度。

地方层面，多个城市因城施策，出台了取消限购、降低首付利率等政策，进一步刺激了消费端，尤其利好刚需。

循着这个逻辑可以发现，主营旧改的房企，是本轮政策暖风中最受益的；若是再叠加公司经营稳健、负债率低、未来业绩有保障，那就是“政策+业绩”的双击了。

我经过层层筛选之后，发现了一个逻辑很正的公司：福星股份，一个绕不开的核心标的。

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城中村改造迎来大风口

为什么说福星股份有很好的投资逻辑？

时代在变，房地产开发的红利减退，超大特大城市正在由“增量扩张”转为“存量更新”。在高层定调中，今年城中村改造脱离“城市更新”的大框架，成为独立政策表述，凸显了其战略高度。

细品一下，旧改领域机会多多。

然而，即使在复杂的房地产行业，旧改也算得上是一个专业性非常强的活，很多经验是需要时间来积累和试错的，光靠砸钱行不通。

福星股份的优势在于，它是湖北最大的旧城改造及城中村改造开发企业，也是国内最早进入“三旧”改造领域的上市公司之一，经营非常稳健，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开，立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局。

武汉自古以来就是南来北往的九省通衢，20年前，主城区分布着众多城中村，一派脏乱差的环境，还被扣上了“大县城”的帽子，城中村改造的难度极大。

从调研信息看，深耕20多年，福星在城中村改造中投入近1000亿元资金，完成更新改造面积超2000万平方米，成功推进了贺家墩村、姑嫂树村、三角路村、团结村、和平村等多个大型城中村改造，在原址上打造了诸如福星城、华府、水岸、国际城、东湖城等标杆项目。

先发优势给福星带来了很强的竞争力，拿项目和做运营都是驾轻就熟了。业内流传这一句话：“一个福星惠誉，半部武汉旧城改造史。”就是对福星惠誉（福星股份的全资子公司）城中村改造成就的高度概括。

城中村改造能够增加核心区域的土地供应。据中银证券测算，超大特大城市城中村待改造面积约7.7亿平方米，其中武汉6546万平方米，排在各城市前列。

年初，武汉实施“2023年城市更新年”行动，并印发了《武汉市城市更新行动方案》，划定32片重点更新单元，计划通过3~5年，实现城市面貌整体提升；近期又发布了《2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划的通知》。此外，9月以来，武汉第一时间跟进落实“认房不认贷”，也有利于改善性需求的释放。

武汉城中村改造规划的出台，对于福星是一个实打实的大利好。

启动城中村改造可能需投资上百亿元、开发周期也多超过5年，挑战不小，更需要“老司机”的参与。福星这个城中村改造龙头，又迎来了房地产新时代的风口。

面对一系列政策利好，公司方面也表示：将充分以政策为导向，积极跟踪武汉市城中村改造新政策，将以城中村改造项目或收、并购高性价比项目作为新增土地储备的主要方向。

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在建和储备项目优质+业绩确定性高

目前，福星股份储备项目主要在武汉核心区位，周边的教育、医疗资源非常强，截至2023年6月末，公司土储面积约290万方，武汉区域占比约7成，项目产品以刚需和改善性为主，开发体量较大，可实现强现金流入。与其他同业相比，福星更能穿越牛熊周期。

在建项目方面，还是很值得期待的。

公司目前主要开发项目福星华府•琛境项目计容面积约17万方，今年8月，首开一栋楼热销124套，折前销售总额超3.35亿元，去化率达七成，远高于武汉市平均去化水平，该项目正持续加推热销中；

在武汉市全面取消限购政策利好下，星誉国际前期在售项目已进入尾盘销售；

红桥城（后湖置业）总建筑面积约64万方，已进入前期开工准备阶段，预计明年开始预售，为未来业绩提供保障。

随着经济回暖和政策力度扩大，销售势头有望回升，对公司的开发销售也是个长期利好。

可以说，通过成功打造城中村改造的样板，福星持续推进了一大批城中村项目，推动一个个明星楼盘的入市。

这个商业模式，受宏观调控影响更小，从而能以稳健的姿态穿越周期。

横向对比也能看出，去年以来多家房企不断暴雷，行业亏损面近80%，福星股份各项财务指标进一步优化，稳健性可排进行业第一方阵。

财报显示，最近三年及今年1-9月，福星股份营业收入分别为 750,114.08 万元、1,254,350.24 万元、1,514,232.22 万元和 443,703.63 万元，同比变动幅度分别为-21.59%、67.22%、20.72%、-51.71%。

这里提一下，今年1-9月的营业收入看似下滑较多，实际上，只是个收入确认的问题。

据我了解，公司去年同期主要房地产项目福星惠誉•水岸国际（月亮湾壹号一期）竣工交付，导致收入大幅增加；而本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，结转收入的房地产项目较上年同期存在差异。随着市场需求回暖和公司在建房地产项目的陆续竣工结转，今年前三季度的营收情况不会对公司当年及以后年度的持续经营能力产生不利影响。

再细看，本期结算项目毛利提高了。2023年前三季度，实现归属于上市公司股东的净利润8077.35万元，同比增加33.44%；销售毛利率为24.83%，同比增长62.50%。而上市房企的三季报中，69家盈利、36家亏损，福星无疑处于行业前列。

实际上，对房企的评价，负债率、现金流这些指标更为关键。

数据显示，公司剔除预收账款后的资产负债率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；净负债率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%；期末公司在手账面资金23.71亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务，已降至健康水平。

此外，公司前三季度经营性现金流净额13.20亿，保持为正，能提供充足的流动性；同时前三季度投资性现金流净额-0.03亿，筹资性现金流-15.99亿。

通过负债率降低及存货降低（账面存货2021年末、2022年末和报告期末分别为278.1亿、214.56亿、205.74亿），可以看出，公司一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应当前房地产发展形势。

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定增项目加速贡献业绩

福星未来几年最大的看点，定增募投项目是不容忽视的。

凭借稳健的财务表现，6月底，在房地产“三支箭”落地后，公司成为首批定增获得批准的房企。

此次增发融资规模约13.41亿元，募集资金在扣除发行费用后，拟用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目等棚户区改造项目的实施，支持刚性和改善性住房需求。

从项目进展看，K6住宅项目已预售约85%，预计2023年12月底项目竣工备案；K15项目已预售约95%，开发销售进展良好，预计2024年12月底项目竣工备案。

从经济效益预测来看，红桥城K6住宅项目预计销售净利率10.63%，红桥城K15项目预计销售净利率13.48%，效益是相当不错的。

上述两个项目均已动工在建，若定增顺利落地，在充裕资金的加持下，项目转化和结算进度有望提速，为未来几年持续贡献业绩。

换个角度想想，2023年业绩反映的是2020-2022年地产下行周期的表现，展望2024年、2025年的报表，在高毛利的募投棚改项目结转加持下有望修复。

福星股份接下来的业绩，确定性相当高了。

因此我认为，福星作为旧改龙头，具备雄厚的城中村项目储备，受最新政策利好加持，是地产板块中极具投资价值的一家。

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布局新兴领域增加新利润点

福星股份在立足房地产的同时，也在寻找新的利润增长点。

随着“双碳”目标升级为国家战略，福星股份借助原有金属制品业务，切入新能源赛道，布局“双碳”业务。

公司具体做法是，依托现有钢帘线生产工艺与设备，重点研发生产“碳基金刚线母线”项目。金刚线位于光伏产业链上游，主要用于光伏硅料切割环节，是硅片切割重要辅材，预计2025年全球金刚线需求将达到3.92亿公里，当前供不应求。

目前该项目已投入正式生产阶段，产品已获得下游多个厂家认可，项目的实施将进一步提升公司的金属制品业务盈利能力。

此外，福星股份还整合资源，布局碳中和相关业务。

8月23日，公司宣布与上海宝碳、上海锦碳浩展开合作，共同投资设立福星宝碳湖北环境能源科技有限公司，目前主要以低碳指标开发，包括分布式光伏、甲烷利用和森林碳汇等领域，此外还涉足碳基金。

2021年7月全国碳排放交易市场开市，学界预测，中国的碳市场有可能发展成为规模超5000亿元的重要交易市场，并有更多与碳有关的金融产品，碳资产的影响力与价值越来越受到关注和认可，是一个很有潜力的方向。

另一利好是，全国碳排放权交易市场的登记和结算中心选定在武汉，对碳产业集聚具有很强的吸引力。福星宝碳落地武汉，有机会分享这一行业红利，与公司的旧改业务形成“双轮驱动”。

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房地产板块已经调整数年，当前的估值极低，几乎有一半的房企都破净了，市场对该板块的期望值非常低。

实际上，行业基本面正迎来大改善：放宽房企再融资、支持房企化解债务危机、取消多种限购政策，等等，多重利好同时推出，房地产市场止跌回升的迹象还是很明显的，叠加过去2年有效库存（新开工面积）过低，将推动板块估值的修复。

中长期来看，此轮大规模洗牌出清后，行业进入新的发展模式。高层已经很明确：城中村改造将是房地产发展的重点之一。那么，在城中村改造的“生态位”占了先手的企业，将获得更大的市场份额，并将持续改善业绩，享受估值重估的机遇。

目前，福星股份新的发展格局逐步形成，随着“城中村改造+碳中和”的双轮驱动战略，公司业绩有望在稳健增长的基础上，打造新的第二增长曲线。

据中泰证券测算，预计公司2023-2025年净利润分别为0.69亿、0.9亿、1.26亿，当前股价对应2023年PB为0.4倍。对照公司的发展潜力，这个估值已经相当便宜，安全边际极高，未来一年股价的胜率也是相当高的。

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