一转眼，距离存量房贷利率调降政策实施，已经过去两个多月了。众多买房人已第一时间喜提真金白银的实惠。

有人从4.6%降到4.3%，也有人从4.9%降到4.3%……

力度之大，超乎很多人的预期。

据人民银行统计数据，9月25日至10月1日实施首周，全国有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币。

调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。

天津分行也积极响应落实。

政策实施后，全市金融机构对49万笔、本金金额3200亿元存量首套住房贷款利率进行了批量下调。

平均下降约40个基点！

当年可为贷款群众让利近3亿元。

连“二套转首套”的存量房贷利率，也已于10月25日起，正式调降。

这里先解释下，所谓“二套转首套”，即原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，可申请利率下调。

比如之前天津执行认房认贷，有过贷款记录即算二套。

哪怕名下无房，或者贷款记录在外地。

但现在政策明显放宽，不仅做到了天津与外地房产、贷款不互认，还深化到了限购区与非限购区不互认。

也就是说，市区与非市区也可以各有一套首套。

我们有位粉丝就是这种情况，他在市区有一套住房，后来又在滨海购买了第二套。

当时滨海那套是按二套贷款执行的，但按现行政策已符合首套标准。

所以他就抱着试试的态度，向贷款银行提出了申请，没想到银行真的给降了。

利率从LPR+60基点直接降到了LPR，也就是4.9%变成了4.3%。

可把粉丝高兴坏了。

颇有一种“捡到钱”的感觉。

由此可见，这次“二套转首套”的力度也特别大，只要按照现行政策是首套，都可以申请调降。

调降标准有两个：

2022年5月之前的，降到LPR；

2022年5月之后的，降到LPR-20基点。

特别是对之前5点多、6点多高位站岗的买房人来说，简直是“天降红利”。

省钱即赚钱。

但问题来了，如果不符合二套转首套的二套存量房贷，怎么办？眼看着存款利率一降再降，但房贷利率却仍高高在上，如何平衡？

除了提前还贷，还有其他办法吗？

当然！

如果你的住房贷款年化利率在4.6%以上，剩余贷款年限16年以上，不分首套二套，不管哪家银行，也有可能实现“省息”。

且最低可降至贷款年化利率3.3%！

这说的，其实是中德住房储蓄银行（以下简称“中德银行”）的“商转住储”业务。

即：由中德银行发放利率较低的期限较短的住房储蓄类贷款，将买房人在其他银行正在偿还的利率较高、期限较长的按揭贷款进行转换，结清其他银行的按揭贷款后，偿还中德银行的贷款。

说白了，就是用中德银行的低息，置换掉原来的高利率。

从而实现“省息”的目的。

如果你是首套房贷利率，转换后省息效果可能不明显甚至不会省息。

但对于不符合“二套转首套”的纯二套存量房贷来说，那是相当的划算。

以正在偿还的某商业银行二套房住房贷款的张先生为例，他贷款余额100万，贷款年化利率为4.8%（LPR+60基点），剩余贷款期限还有20年。

转换为中德银行的住储类贷款后，贷款分为两个阶段：

第一个阶段年化贷款利率低至3.85%（浮动利率）左右，第二阶段固定贷款年化利率3.3%。

整体期限可以缩短至11年左右，贷款利息可以节省约27万元！

可能有人会觉得，贷款利息的节省是因为贷款期限从20年缩短到11年，如果我在原贷款银行申请贷款缩期至11年，是否也会节省这么多利息？

且不说缩短这么长期限，原贷款银行是否能批准通过。

原贷款如果提前还款5万元，即便期限缩短至11年，总利息还需要27万多。

如果把5万元存入中德银行，办理商转住储业务，算上缴纳的服务费也仍然可以比提前还款多节省2-3万元利息。

原贷款利率越高，节省的就越多。

该业务主打的，就是一个——“省息”。

虽然天津的“按揭转公积金”贷款政策一直没有落地，但中德银行“商转住储”也不失为一个为买房人减轻房贷压力的办法。

更重要的是，高位站岗的存量二套房贷利率也省息了！

贷款年化利率低至3.3%！

比目前执行的首套商业贷款利率还要低。

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