△2023年上海第四批次首轮土拍商品住宅用地成交明细

总结：2023年上海第四批次首轮土拍中8宗商品住宅地块均成交，总出让面积28.75万平米，总建筑面积74.51万平方米，揽金148.12亿元。本轮土拍主要有5个特点：1、土拍规则有紧有松，疯狂内卷又局部松动；2、五大新城房地联动价上涨，激发房企积极性；3、年底“压箱底”好货，房企参与热情低；4、溢价率继续走低，地块分化加剧；5、央国企绝对主力，本土民企归来。

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土拍规则有紧有松，疯狂内卷又局部松动

上海四批次土拍规则沿用“竞地价+竞品质+摇号”方式线下出让，未取消地价上限。主要有三个特点：1、“招拍挂复合”地块，包含商业、办公等混合性质，开发体量较大，对开发企业能力要求高；2、装标水准极高，普陀2宗地装标都达到5000元/㎡，达到市场顶尖水平，除此之外北新泾地块还有不少建造标准要求，杨浦2宗地包含风貌别墅装标也达4000元/㎡，临港综合产业片区全装修比例为100%；三、中小套比例松动，普陀北新泾地块纯宅地出让条件要求里明确：只需做30%的百平米以下中小套型，给予开发商销售预期及利润空间预期，也成为本次土拍最大热门。

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五大新城房地联动价上涨，激发房企积极性

上海第四批土拍预告中五大新城房地联动价与近两年周边供地上涨，主城区如普陀桃浦地块房地联动价85500元/平米，与今年8月份出让的宝华&东苑桃浦项目的联动价持平，但装标由4000元/平米提升至5000元/平米，与周边二手房金茂府、宝华紫薇花园价格相差并不大；而五大新城房地联动价上涨，其中奉贤新城21单元E11A-05地块联动价40700元/平米，而位于地块北侧的奉发云镜pro去年房地联动价为38800元/平米，联动价涨幅接近2000元/平米。临港综合产业片区房地联动价36000元/平米，距离该地块最近的金湾·星海湾过会价仅35500元/平米。

03

年底“压箱底”好货，房企参与热情低

整体来看，四批次相比三批次质量好，8宗地块中5宗位于主城区，年底要拿出“压箱底”好货，但参拍企业不增反降，本轮土拍仅23家房企报名参加，其中21家为央国企，2家本地民企。一方面，由于3批次土拍结束仅10天，4批次土拍公告即发布，房企资金压力大；另一方面，房企拿地更加谨慎，新房销售热度降低传导至土地市场，8宗中1宗地块参拍房企超过10家，半数地块仅有1名竞买人。

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溢价率继续走低，地块分化加剧

上海2023年第四批次溢价率继续走低，平均溢价率从上一轮4.9%降至4.5%，由于供应结构的问题平均楼面价大幅上涨。地块冷热分化加剧，8宗地块中4宗触顶成交仅2宗进入摇号环节，大部分房企更加谨慎，如普陀桃浦、虹口江湾地块虽然地理位置不错，但在项目品质方面更加“严苛”的情况下，竞争并不激烈；还有触顶成交的地块也有部分房企在摇号环节退出，算不过来账直接弃号。

05

央国企绝对主力，本土民企归来

四批次成功拿地以央国企（含城投托底）为绝对主力，拿地金额占比98.5%，拿地房企为越秀、保利、金隅、上海城投、临港城投等，基本都是老面孔。只有一家本土民企华丽家族联合保利拿下杨浦区平凉地块，地块面积极小，托底成交。值得注意的是，华丽家族以产品力著称，曾打造“檀宫”“华丽家族花园” 多个标杆豪宅项目，楼市重回产品力时代。

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