背景

近期大型银行密集对房企展开座谈或调研。比如建设银行总部在北京召集万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、大华集团6家房企开座谈会；交通银行邀请万科、绿城、龙湖、美的置业、新城控股、信达地产、首开股份、卓越、陆家嘴集团、仁恒置地、大华集团、浦发集团、滨江集团、新希望地产、伟星集团等共15家房企参会等。各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。下面5个问题围绕此背景做解答。

Q1

如何看待近期银行密集召开各类房企座谈会的行为？

近期各家银行约谈房企最直接的原因就是监管层要求，比如市场传言“监管层起草50家房企白名单”、要求银行涉房贷款“三个不低于”等新一轮房企融资支持政策落地讨论中。更广义的原因跟银行本身资产安全也有很大的关系，也是资产的风险以及企业情况摸底的过程。

Q2

邀约的房企是否就是“白名单”中的房企？

不一定，被邀约的可能是两类房企，一类是潜在的白名单上的企业。另一类是房企在该银行有存量贷款业务，并且数额儿较大。

Q3

与去年底“三支箭”等融资政策相比，“三个不低于”有何突破或区别？

区别方面：“三个不低于”具有量化性的指标，三支箭属于窗口指导性的政策，没有绝对性的指标要求，这是比较大的一个区别。另外，对于企业的限定范围跟数量，“三个不低于”也有更明确的指向。

突破方面：“三个不低于”即：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。第一个不低于主要是指自家银行跟其他银行去比对地产的支持力度，后面两个不低于都是针对于非国有企业的，可以看出对民营房企也是当前爆雷集中的领域支持倾向比较明显。这与“三支箭”重点支持优质民企融资有本质区别。

Q4

“三个不低于”是否具有强制性？该类政策落地与执行层面是否存在难度？

带有一定的强制性，类似于KPI考核，但也不是一定要完成。从过去的政策来讲，贷款集中度管理好多银行也没有完全达标。想要实现目标需要有个前提，银行要控制自身的风险，不能为了放贷而放贷，当前情况下银行要保证每一笔放出去的贷款是安全的，在安全的前提下银行再去做一些推进贷款的行为。

对银行来讲，执行难度也会比较大。因为不放贷款最多扣KPI，但放错一笔贷款收不回来可能是国有资产流失，性质完全不同。如果银行顶着压力去执行这个政策，首先，就是众多银行去抢市场上的比较优质国企央企以及少量的民营房企，因为“第一个不低于”是最容易完成的。对于央国企或少量民企未来会迎来一轮比较好的融资空间，融资成本会更低，今年有些央国企的开发贷已经到了两点几的历史低位，其核心的原因就是银行有KPI，低也得贷。其次，对于后两个不低于，最可能的情况就是存量贷款的展期与置换，也就说不新增企业的贷款，只是把它历史存量的贷款做展期，没有实质性的贷款行为。但对银行来说，既又多了一笔贷款任务指标，又不会增加新的风险。

Q4

民营房企融资还有路可走吗？

目前市场上的融资环境，对于民营房企贷款，一定要求有好的项目作为担保。但现在民营企业手里可担保能抵押的项目已经都抵押出去了，能卖掉的好的资产也卖掉了，剩下手里面要么就是已经在押的这些项目，要么就是卖不掉的项目，所以是纯抵押贷这条路是走不通的。如果说决策层可以承担风险的话，未来可能是信用贷放开，尤其是在补充流动性里面的信用贷款，对民营房企非常重要，但能不能放开，是要打问号儿的，但我们仍希望政策能在这方面有所体现。

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