观点网讯：12月8日，穆迪将新鸿基地产新鸿基地产子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望从稳定下调至负面。

同时，穆迪确认了Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited有支持高级无抵押票据“A1”的评级，以及其多币种中期票据计划临时“(P)A1”有支持高级无抵押评级。上述票据以及中期票据计划均由其母公司新鸿基地产提供无条件且不可撤销担保。

展望调整负面反映了穆迪的预期，即未来12-18个月，新鸿基地产的业务将受到香港特别行政区和中国内地住宅和商业地产市场不景气的负面影响。再加上不利的利率状况，新鸿基地产的盈利和信用指标将低于历史平均水平。

评级确认反映了新鸿基地产强劲的业务和财务状况，这得益于其优质投资物业组合的强劲经常性租金收入、较低的财务杠杆、其在香港特区房地产市场的领先地位和长期经营记录，以及其审慎的财务管理和出色的流动性。

穆迪认为，新鸿基地产庞大而稳定的租金收入来源，加上其主要位于香港特区的具备防御性及多元化业务组合的经常性收入，将可纾缓其物业发展业务所带来的潜在波动。

穆迪关注到新鸿基地产在地域上集中于香港特区，以及在波动性更大的中国内地房地产市场的风险敞口。新鸿基地产在中国内地的敞口大幅增加至总资产的30%-35%以上，可能会令其评级承压。

不过，穆迪预计新鸿基地产将继续利用其在香港特区丰富的开发经验，并在中国内地投资时采取谨慎的态度，以将扩张风险降至最低。

若新鸿基地产在香港特区房地产市场持续复苏的背景下盈利有所改善，及/或该公司表现出去杠杆化的能力，穆迪可能会将展望上调至稳定。具体指标为：非房地产开发项目EBIT/利息(按比例合并其合资项目后)保持在5.0-5.5倍以上，调整后债务/资本保持在18%-20%以下。

若新鸿基地产偏离其审慎的财务政策，以致其核心财务指标减弱；非房地产开发项目EBIT/利息保持在5.0-5.5倍以下；或调整后债务/资本持续高于18%-20%，穆迪将下调评级。