开门见山，不废话。今天我们来聊聊“新房改”。

历史经验告诉我们，每一次房改，都是一场彻底的资产大洗牌，最终影响到每一个人。

98房改，房子从分配变成了购买，商品房市场蓬勃兴起，房地产成了国民经济的支柱产业，房价一涨就是二十年。

这次房改，又会带来什么改变？

“新一轮”房改的说法，来自经济观察网的一篇独家报道：

文中提到，今年9月，国务院正式印发了名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文”）的文件，其中明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

我没记错的话，这好像还是官方文件中首次披露“商品房的归商品属性”。

这是一个很重要的信号。

按此愿景，以后就是“保障房归保障，商品房归市场”，大家都过上有房住的美好未来。

一方面，刚需的基本居住需求，由保障房来托底。

广大普通打工人不用担心买不起房，可以靠着租赁or购买保障性住房，在大城市里有个小家，告别出租屋里漂泊不定的生活。

另一方面，有钱人的改善居住需求，由商品房来提供。

回归商品属性，意味着现有的限购、限贷、限价等限制性政策都会悉数退出。商品房市场重回想买就能买、有钱就能买的时代。

9月发文，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

住建部、发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局……涉及了有关住房的重点主管部门。

决心足够大，脚步也明显加快了。

有人说，新一轮房改，标志着我们要抛弃香港模式，拥抱新加坡模式了。

严格来说不是很准确，但大体上是符合趋势的。

香港模式，也就是政府严控土地供应，商品房长期处于“供不应求”的稀缺状态。

造成的后果就是房价暴涨，房地产把经济资金池子里的钱都吸走了，也压缩了其他产业的生存空间，激化社会矛盾。

总之各种问题一大堆。

以前我们也是这么玩的。不过，这些年房子越盖越多，现在面临的已经不是供应不足，而是整体上的供应过剩了。

一句话，旧模式玩不下去了，要找新出路。

新加坡模式，也就是所谓的双轨制。80%的居民住在由政府建造的组屋中，20%的人购买商品房，大家各取所需。

新加坡的房价有多夸张，想必大家都有所耳闻。

来自城市土地学会的一份报告显示，新加坡私宅项目价格中位数已经超过120万美金，超过了香港。

但是，组屋的价格远低于商品房。具体有多便宜呢？

差不多工作5年，就能买得起。

便宜归便宜，组屋有诸多限制。比如住满5年才能转售，黄金地段的组屋甚至要住满10年。

如果违反规定，不仅房子被收回，还有可能要面临罚款。

如果违反规定，不仅房子被收回，还有可能要面临罚款。

来源：新加坡国家发展部

而且组屋相对比较紧凑，长相很刚需。如果想要大花园、大泳池，还是得买商品房。

来源：远川出海研究

这样一来，大家都买得起房子，是不是听起来很像？

可以明确的一点是：中国房地产的未来，会是双轨制。

为啥要现在搞“新房改”呢？

答案其实早就告诉大家了。

这篇报道中，最核心的一句话，被很多人忽略了：

“稳房价，稳地价，稳预期。”

这才是新一轮房改的真正目的。

而只有房价持续而缓慢地上涨，才能实现上述“三稳”目的。

因为房子实在太特殊了。它不同于任何一种消费品。降价非但不能去库存，反而会导致抛售。

更何况，经过了20多年的单边上涨，更是给几代人打上了“买涨不买跌”的思想钢印。

所以说，必须要让房子慢慢涨起来，把大家的预期带动起来，才能让更多人参与这场游戏。

双轨制，就是用来解决这个问题的。

“商品住房回归商品属性”，意味着商品房彻底走向市场化。真正的优质资产，会成为全国土豪们竞相追逐的对象。

在这个过程中，商品房会越来越走向高端化，在改善的道路上一路狂奔。

过去楼市执行严格的限价政策，开发商赚不到钱，从牙缝里抠利润，结果就是制造了一大批奇葩产品。

比如深圳的白石洲旧改盘，11.5的超高容积率，最高74层。又比如北京最近几年的新房普遍没有阳台。

郊区的大片土地，全部被拿来开发刚需产品，造成了天量库存，去化困难。

我们可以看到，限制正在慢慢解开。

越来越多城市，取消土拍限价，限墅令也要退出了。以后市区可以建低密度大户型，郊区可以建独栋别墅，满足高品质住房要求。

卖不出去的郊区存量房，可以由政府统一收购，变成保障房，用于出租或者出售，顺带化解了库存难题。

又有人问了，保障房都在郊区，没人愿意买怎么办？

中心城区通过盘活存量用地，改变用地性质，以及城中村改造，都能为保障房提供来源。

保障房和商品房，会变成完全不同的两类生物。

前者只保障最基本的居住需求，大概率是以紧凑刚需小户型为主。后者则是尺度相对更宽，居住体验更佳的产品。

保障房的保障对象，主要包括住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

倘若日后收入增加，有住房改善需求，可以退出保障体系，去购买商品房。

这么一来，保障房不也是在为商品房市场培育购买力吗？

居者有其屋，愿望是美好的。但对具体的人来说，面对的却是紧迫的现实问题。

没买房的，现在还要不要买？

买了房的，要不要赶紧卖掉？

先别慌，我们来看看新加坡的经验。

从1960年成立建屋局，着手解决国民住房问题，到1990年代，组屋达到入住率巅峰，前前后后加起来，花了差不多30年时间。

我们所面临的的，是更大的城市面积，更多的人口数量，更复杂的市场情况，时间也许会更久。

按照“14号文”的安排，将会支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。也就是下面的35个城市：

这里面包括都是一线城市（北上广深）、直辖市（重庆天津）、省会城市（乌鲁木齐贵阳福州等）、万亿级城市（东莞佛山等），

基本涵盖了经济最发达、住房需求最旺盛的城市，也是以后房价还有可能会上涨的区域。

双轨制，远非一日之功。

从长期来看，新一轮资产大洗牌，已经在悄悄酝酿之中了。

每一次大变革，都会有一部分人被抛下，这是很难避免的。在冲击波到来之前，务必要找到安全的上岸点。

那些跟保障房功能重叠的产品，很可能要面临一波出清和淘汰。

比如老破小，远郊房。

还有一些“伪豪宅”，明明身处黄金地段，产品却一言难尽的，也会被市场抛弃。

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