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为支持建设好房子，上周刚出台的“温10条”明确，将合理确定土地供给，优先安排有较大市场需求、配套齐全、交通便利的地块供应。

这不，今天，一宗类别墅地块就成功出让了，这也是今年市区最后一宗住宅地块出让。

今天出让的七都岛老涂一期地块，起始总价约24.63亿元，起始单价约15616元/㎡，经过1轮报价，由万洋、蓝绿双城以及国企联合体以24.63亿元竞得该地块，楼面价约15616元/㎡，溢价率0%。

可以看出，今天出让的地块还是由国企兜底，尽管该地块曾两次临时终止出让，但最终还是没能改变当前的市场氛围。

那么，到底是别墅地块不够诱人呢？还是其他什么原因？我们一起来看下具体情况。

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七都岛老涂一期地块

由03-B-14和03-B-15两个子地块组成，位于鹿城区沙洲路与中心路交叉口南侧（金悦澜湾南面）。地块起始总价约24.63亿元，起始楼面价15616元/㎡。

七都岛老涂一期地块之前已经挂牌过两次，这次是第3次挂牌。第一次是今年6月，西侧03-B-15地块单独挂牌，要求需实行商品房现房销售；第二次，今年10月03-B-15地块和03-B-14地块合并成七都岛老涂一期地块，一起挂牌出让，尽管取消了现房销售要求，却又在开拍前终止。

今天出让的地块，占地面积约15万㎡（约225亩），容积率：1.0-1.05，计容地上总建面≤约15.77万㎡，其中各兼容功能（商业、餐饮）的面积≤约4.73万㎡，地下住宅其他功能用房（地下室、住宅用途）建面≤约6万㎡，建筑高度（含住宅）≤36米。

来源：好地讯

（住宅地下其他功能用房的土地用途为住宅，须与地上住宅空间户内连通设置，在不动产登记时与地上住宅部分一并办理不动产登记，计入套内面积，并予以注明地上、地下面积。）

房开申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万㎡且同一批次内的楼栋工程形象进度完成基础达到正负零标准，或采用‘订金制+现房销售模式（结构结顶）’实施商品房销售”。

从层高和已明确造价标准来看，是温州市区的一流水准。该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

该地块建筑层高≥3.15米，楼板厚度≥15厘米并实施楼板一体化浇筑。该地块室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。公共部位室内装修（按建筑面积）工程造价不低于2400元/㎡。

之前该地块允许调低容积率的下限，即突破1.0的限制，极大地增加了产品可塑性，能更容易打造出更舒阔、更高端的墅类产品。

地块出让要求

比如华侨花园四、五期臻墅，地块容积率仅为0.458，绿地率45%，建筑面积670-1800多㎡，赠送绿地面积大，小的占地2亩多，大的有将近5亩。

可惜，就在11月底的补充公告中将该项条款删除了，这对于该地块的可塑性有一定削弱。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

从地块的条件来看，该地块形状方正，仅要求代建周边公园绿地，是较为纯粹的类别墅地块，地块体量也够大，足足有约225亩，可规划的空间非常大，是近年来市区范围内少有的规模类别墅地块。

地块北面为河流、金悦澜湾；西面为河流、建小七都分校及实验中学七都分校；东面为空地，规划为住宅用地，东北侧为特殊建筑及康养医院；南面为安置房地块及未出让的宅地。

地块周边最近一次地块出让是2022年9月，华芸置业以7.4亿竞得的七都岛南片的未来科技岛04-A-05地块（观云东方），容积率为1.05，楼面价18977元/㎡。

观雲东方目前还没开盘，12月22日实景示范区将全面开放，是一个宋式合院产品，仅115套，主力户型集中在228-368平之间，部分房源拥有一线江景资源。

由于该地块目前周边类别墅项目，只有一个观雲东方即将上市，其余项目均为高层项目或高层+叠墅项目，与纯粹的类别墅小区之间基本没有竞争关系。

因此，该地块的对比项目多为周边二手别墅项目，以及今年出让的其他片区类别墅地块。

其中华侨花园和江心明月是重点。

华侨别墅一期、华侨别墅二期独栋别墅花园大，产权面积偏小；三期双拼别墅产权面积大，自带地下室，但花园小点；四、五期独栋别墅则是集大成之作，产权面积大，自带超大花园及地下室。

今年华侨花园一期成交两套房源，建面约360、376㎡，成交总价约3900-4000万；二期成交一套建面约400㎡房源，成交总价约3580万；四期成交一套建面约865㎡房源，占地约2.5亩，成交总价约6230万。

而江心明月绝大部分为联排产品，建面约212-550㎡，目前只交付了西园。今年成交了两套建面约218㎡房源，成交总价约1150-1300万元。

七都岛别墅区

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

今年，除七都片区外，还供应了约9宗类别墅地块，分别位于龙湾蒲州、瑶溪、瓯江口以及瓯海娄桥。目前只有瓯江口的六和院已经开盘，并且销售情况较为火热，说明低密度产品在温州有一定的市场。只是如此多的低密地块势同年上市，必会互相竞争。

这时作为江中岛，七都岛要比其他片区领先半步，毕竟早些年七都岛整体规划密度较低，重点凸显生态优势。所以七都片区早期以别墅区开发为主，后来逐渐转向洋房+小高层的高低配，高层住宅较少。

华侨花园超市与别墅区

好在近年来七都片区出让的地块容积率都在逐步降低，风向已经再次转向低密住区。尤其七都岛与滨江CBD相望，保持着良好的生态风貌。离尘不离城，正是富豪们向往的美好生活。

当然，前段时间，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

目前该项政策并没有落地实施，今后温州郊区是否有低于容积率1.0的别墅用地供应，我们只能拭目以待。

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