天津的学区房，又要迎来一轮大变革。

12月6日，流出了“关于南开区小学就学和初中入学政策调整”公众参与的公告。

没具体说怎么调整，但政策肯定是要出了。

公告中提示了几点：

❶调整的范围是哪？

小学一年入学、小学转学、小升初，这三方面都将调整。

❷ 2024年开始实施执行。

也就是说，2024年的报名，就要按新政策执行。

❸调整原因：学位紧张。

南开今年一堆航母校，中营、五马路、新星小学都20多个班。

南开实验小学等，也都10多个班。

不妨推测，将出什么政策？

❶六年一学位，是大概率了。

想控制生源量，减少学位供应最有效。

南开在2022年9月，早已流出六年一学位的意向。

现在流传两种版本：

第一，南开区所有小学都执行六年一学位。

第二，仅5所小学执行六年一学位：中营、五马路、南开中心、南开实验、南开小学，都是生源量比较大的学校。

❷提前三年买房？

目前小道消息是，只有转学需要提前三年拿到房产证。

一年级新入学的，不用提前三年买房。

另外，新房不受限制，买新房可以随时转学，这点与和平一样。

如真如此，南开已是现房或即将交房的新房，会有优势。

比如，保利云禧、天保上城观景、王顶堤故里，已是现房。

❸锁房？

有可能小升初要核验房本，否则不能参与摇号，将直接统筹。

也就是说，上初中之前，不能卖房。

九年一贯制直升的学校，暂时没有消息。

目前的推测，大概就这三类。

和平已经打样，若有政策，也基本按着和平来就完了。

据传，此次政策调整，河西将与南开一起。

的确上个月河西“转学无学位”的问题，也闹的沸沸扬扬。

对楼市有什么影响？

和平已经“表演”过了，趋势类似。

供应量突然减少，但需求量反而还增多（市区与环城套数不互认，环城回流市区买学区房）。

重点学区房的价格，短期或将应激向上。

普小受影响有限，毕竟南开、河西与和平不同，普小的供应量太大了。

预计不会一刀切，将留出一段窗口期。

和平当年给的政策是：

小学一年级登记入学，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年，并设政策过渡期。2022年入学，须在2021年12月31日之前持有；2023年、2024年入学，须在2022年8月31日之前持有；2025年及以后入学，须持有满三年。

9月新政后，南开、河西二手房成交量始终没掉量。

也与部分家长收到风声，提前下手有关。

文件写明2024年执行，意味着从现在开始，南开、河西学区房，会有一波行情。

需求集中入市，成交量迅速拉升，不排除业主坐地起价。

当年，和平“关门”，河西一片、南开北片接棒溢出的需求。

导致河西一片重小学区房涨了30%。

上海道片的30多平米老破小，从180万涨到230万。

现在南开、河西“关门”，谁能接棒？

要说市区重小，只能是河东了。

比如河东实验小学的学区房，会有增量进场。

同时，海教园、空港也将成为选择。

毕竟这两个板块转学不受限制，而南开区“最卡”的就是转学。

12月5日，天津市委教育工委常务副书记、市教委主任表示：

”当下，天津面临着比较严重的教育资源结构性紧张局面。和平区、南开区、河西区学校承载压力，要大于红桥区、河东区、河北区，根源在于有些家长受认知惯性的影响。今年8月，天津启动实施基础教育优质资源辐射引领2.0工程，把优质教育资源向滨海新区、中心城区东部和北部、远郊五区辐射。和平区、河西区、南开区已分别与河东区、红桥区、河北区签署教育全面合作协议，结成“一对一”区域教育发展共同体。”

能看出一些隐藏的导向。

教育，似乎已成为城市均衡发展的绊脚石。

大量人因学校扎堆和平、南开、河西，导致河北、红桥、河东“冷冷清清”。

新房不好卖、二手房不扛价、土地也不好整。

南重北轻的局面，越来越严重，极其不均衡。

河北，已成为天津第一个“全员现房”的区，有的房子卖了三四年还没卖完。

今年，天津预计成交82宗宅地，河北仅有中车地块这1宗。

红桥甚至全年没卖地（丽水苑地块为安置房），明年就剩4个盘在售。

就连城市更新，这两个区都“慢半拍”。

买房人因教育不愿意去，房企也没共识，陷入“无解局”。

一半海水，一半火焰。

因此，要把人口向河东、河北、红桥疏散。

两步走：

第一，利用集团化办学，先转移优质教育资源。

第二，通过政策，减少和平、南开、河西的学位供应。

或许还有一层原因——为市区放开限购作准备。

一旦和平、南开、河西放开限购了，学位势必要撑爆。

提前干预，为明年储备的政策埋下伏笔。

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