乐居财经 李礼 12月11日，国金证券发布房地产行业研究。

行业点评

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（12.2-12.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-2.7%。

　　本周上海土拍冷热分化，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.2-12.8）全国300城宅地成交建面1892万㎡，单周环比+1%，单周同比-46%，平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面40201万㎡，累计同比-26%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比下降，主要由于上周集中备案以及去年年末的翘尾。本周（12.2-12.8）35个城市商品房成交合计306万平米，周环比-29%，周同比-26%。其中：一线城市周环比-48%，周同比-21%；二线城市周环比-21%，周同比-27%；三四线城市周环比-18%，周同比-22%。

　　本周二手房环比略增，同比上升，整体成交规模维持稳定。本周（12.2-12.8）15个城市二手房成交合计181万平米，周环比+2%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-10%，周同比+57%；二线城市周环比+1%，周同比+9%；三四线城市周环比+123%，周同比-16%。

　　行业流动性压力较大，房企积极处置资产。2023年1-11月克而瑞百强房企全口径销售金额55288亿元，累计同比-15.5%，较1-10月跌幅继续扩大1.6pct。11月单月全口径销售4285亿元，环比-3%，同比-31%。根据我们统计，2023年1-11月房企新发债券5694亿元人民币，累计同比-12.0%。在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，临近年末，为回笼资金，房企积极处置资产的速度。我们注意到，一些央国企房企也开始出售资产变现，且交易标的主要集中在车位、商办等回报周期较长的业态，例如华侨城在11月三次挂牌出售旗下的文旅商业资产，大悦城出让子公司上海鹏利置业全部股权后再次挂牌北京名都地产100%股权。

　　金融端支持下超百亿开发贷投向房企。继11月17日三部门联合召开金融机构座谈会后，多家商业银行积极贯彻落实会议精神，近期农行、建行、交行、工行、中行、浙商、广发等多家银行已陆续与房企召开座谈会，加强银企沟通协作，了解房企的资金状况及融资需求。根据《金融时报》，11月以来，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等向非国有房企投放开发贷金额超300亿元，其中近两周投放超140亿元，另有多家银行正加快推进已批复民营企业贷款落地，同时加大项目储备力度。银行以实际行动践行一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，配套资金快速落地，使得房企紧张的现金流状况边际改善，有助于防止风险外溢，提振市场信心。

　　投资建议

　　年关渐近多家房企积极处置资产以实现资金回笼。同时，在近期各银行密集召开房企座谈会后，超百亿开发贷已投向房企，金融端支持的快速落地体现出监管对于改善房企流动性的坚定信心及实际行动，有助于稳定预期、提振信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。

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