随着房地产利好政策不断落地，11月以来，包括正荣、龙光等房企迎来了化债新突破。同时，中骏、旭辉等房企也表示，积极推进债务展期、重组。

中指研究院企业研究总监刘水表示：“从重组方式来看，此次正荣债务重组主要是应用交换要约、支付同意费、资产增信担保及资产清偿等。这些是房企进行海外债债务重组常规的方式。预计年底将有更多房企尝试用这些方式进行债务重组。”

随着房地产利好政策不断落地，11月以来，多家房企迎来了化债新突破。资料图片

应用交换要约、债转股等推进“化债”

进入11月，正荣地产迎来了境外整体债务管理方案过程中的一个重要里程碑。

11月1日，正荣地产发布公告，其境外整体债务管理方案取得重大进展，公司与债权人特别小组成员订立重组条款书。该债权人特别小组成员持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%。

正荣地产公布了境外整体债务管理方案框架的要点：其一，向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息，置换为4个系列的新美元计价的优先票据，期限为4至7年，自2024年1月1日的基准日起计算；其二，在重组生效日期，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付0.15%的同意费用，并向其分配第一系列新票据中1亿美元（如适用）的对应比例份额；其三，以该集团的若干资产为新票据提供担保；其四，将集团若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

正荣地产表示，公司提出的不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案建议，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，相信将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，因此与独立国际财务顾问估计的清算情景相比，为债权人提供了更佳的回收价值。

“从重组进程来看，本次债权人特别小组成员持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%，一般要达到75%以上，还有相当比例的债权人要沟通协调。”刘水补充说。

据正荣地产披露的数据，截至今年6月30日，该公司在境外的有息负债总额约为39亿美元。包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续证券、由正荣地产担保的总额为700万美元的票据及总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

11月2日，龙光集团在其发布境外整体债务管理方案进展公告中称，有关磋商正在进行中。目前尚未就重组条款达成最终协议。但是，龙光集团表示，正在探索与重组有关的多种结构，包括但不限于通过将若干金额的现有债务转为公司股份，以实现去杠杆化，集团将继续进行积极和具有建设性的对话，以尽快敲定重组方案的条款。

有媒体报道称，龙光境外债目前已经传出一份拟定的重组方案，但该方案还并非最终方案，仍有调整的可能。在传出的方案中，境外债务中最多13.33亿美元的债券本金按照8.5折支付；在债转股的方案中，最多6亿美元的债转股，价格为3港元/股；对最多6亿美元的债务进行债转股，价格为4.25港元/股，同时会给予5年期的优先票据，在第3年支付首笔摊销款；给予8年期的优先新票据，在第4年支付首笔摊销款。

“龙光重组债务主要也是应用债转股、交换要约置换债务等方式，预计其不久后也会公告具体的方案。”刘水表示。

多家房企正在加快推进债务展期

出险房企采用最多的债务重组方案即为债务展期，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。债务展期的一般做法为境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约的方式实现。

2023年已经步入尾声，部分房企正在加快推进债务展期。例如，中骏集团近日披露了化债进展，其于11月3日晚间发布《整体境外债务管理的最新情况》相关公告，委任海通国际证券有限公司为财务顾问，协助评估集团目前的资本结构及流动资金，并探讨舒缓目前流动资金问题的可行方案，务求尽快为债券所有持份者达致一个最佳结果。

目前，中骏集团控股旗下4只存续的境外美元优先票据已经于10月5日上午9时起暂停交易，4只票据未偿还本金为18亿美元，公告表示，各项票据将继续停牌。

旭辉集团也在积极推进债务延期。9月15日，旭辉集团发布公告称，债券“21旭辉03”已获2个自然月宽限期，但其展期方案目前尚未能通过。据悉，“21旭辉03”发行规模18.75亿元，期限为2+2年，起息日为2021年9月14日，到期日为2025年9月14日。此前，“21旭辉03”展期方案投票已有过五次延期。

据中指研究院统计，2021年至今，恒大、中国奥园、融创、龙光等多家企业提出债务展期方案，延长偿还时间。从展期时长上来看，目前房企展期均超过6个月，部分企业展期5年左右，甚至有些房企会出现二次展期情况；在利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高；在偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付；在增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。

刘水表示：“目前，海外债接近达成重组的有富力、融创、中国奥园等。富力是采用整体打包展期，完成了10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元还款期限全部延长3-4年，涵盖公司所有中长期境外美元债。融创债务重组采用了展期、债转股等多种形式，境外债务重组基本完成。中国奥园方面，持有奥园现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议，接近达成重组。”

从目前房企做法来看，阳光城、富力等房企均采取给予一定比例的现金偿还叠加剩余债务展期的做法。从现金偿付比例来看，境外债首期现金偿还比例远低于境内债首期现金偿还比例。而从现金偿付形式来看，多数房企偿付一定比例本金，少数房企仅支付全部利息或一部分利息。同时，部分房企也通过实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等进行偿债。

“另外，债转股作为另一种常见的债务违约重组方案，目前也有部分房企采用，如华夏幸福通过以下属公司股权搭建的‘幸福精选平台’和‘幸福优选平台’股权的方式，抵偿债务金额。”刘水补充表示。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆