11月成交稳中有回落，年末翘尾行情能否出现？

11月，随着“限购松绑”等利好政策作用逐渐减弱，市场成交氛围逐渐回落，叠加开发商推货节奏有所放缓，广州新建商品住宅供求较前两月有所回落，市场成交趋于平淡。尤其政策利好带来的市场需求释放结束后，后市需求动力略显不足。

1-11月广州新建商品住宅整体供应655.5万㎡，同比下降27.4%；成交762.8万㎡，同比增加6.2%。1月份由于春节假期影响，市场供求持续走低，2、3月份在前期积累需求的集中释放下，市场持续走高，其中3月份“小阳春”成色十足，进入到4月份后，随着需求释放殆尽，后市需求动能不足，市场整体供求进一步回落，7、8月份成交持续走低，9、10月在多项政策利好下，供求均有所回升，11月在短期需求释放结束后，市场有所回落。

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▍房地产市场概况

图：2021年1月-2023年11月广州商品住宅成交走势

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供应：广州新建商品住宅连续2月维持低位供应，11月广州新批商品住宅16.8万㎡，环比减少21.5%，同比大幅下降76.7%。从供应区域来看，其中海珠、南沙、番禺为成为主力供货区，供应面积合计占全市78.8%。

成交：11月广州新建商品住宅成交面积58.2万㎡，环比减少18.3%，同比增加57.3%。整体受政策利好释放效应减弱影响，以及开发商推货节奏放缓，市场成交有所回落。从成交区域来看，番禺、增城、黄埔位居全市成交前三，成交面积合计占全市48.3%。

价格：新建商品住宅成交价格自2月份以来持续走高，6月份达到年内最高，成交均价为41943元/㎡，11月份成交均价较10月有所回落，为37801元/㎡，环比下跌3.7%，同比上涨7.2%。二手住宅价格自2022年7月至2023年6月维持较为平稳的趋势，波动幅度均在2%以内。10月份二手住宅价格有所回落，成交参考均价为33501元/㎡，环比下跌5.5%。

▍土地市场概况

图：2021年1月-2023年11月广州宅地月度供求情况

数据来源：

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11月无住宅用地供应与成交。

1-11月广州共推出53宗宅地，合计推出规划建面840万㎡，同比增加3.4%。共成交宅地36宗，成交规划建面563万㎡，成交楼面均价为16895元/㎡，平均溢价率7.6%，相比2022年1-11月溢价率提高5.7个百分点。成交地块中有23宗底价成交，2宗溢价成交，11宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得13宗，本土国企竞得14宗，本土城投竞得3宗，外来国企竞得2宗，民企竞得4宗。

最新动态：12月份共有12宗住宅用地出让，其中南沙区横沥岛凤凰大道西侧、义沙路以东、金融大道以南、合兴路以北地块已于12月5日成功出让，截至目前，仍有11宗宅地待出让。

随着广州利好政策持续释放，广州新房市场成交在“金九银十”迎来明显上升，进入十一月，在需求释放逐步放缓的背景下，市场成交有所回落，但相比7、8月份仍表现较强的韧性，1-11月广州各大品牌房企市场表现如何？下面让我们随详细榜单了解。

2023年1-11月广州房地产企业销售金额TOP20

数据来源：、企业填报

注：1-11月权益销售数据中，由于将越秀·和樾府项目权益划分，因此越秀地产权益销售榜单名次有所变动。

数据说明：流量销售金额统计范畴为企业在广州范围内操盘项目的销售金额，占股未操盘项目不纳入统计范畴；权益销售金额统计范畴为企业在广州范围内投资的房地产项目按权益占比计算的销售金额

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据在广州市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-11月广州房企销售金额流量榜单前20房企总销售额为2316.8亿元，TOP20房企销售额占全市69.2%。权益销售金额榜单前20房企总销售额为1897亿元，TOP20房企权益销售金额占全市56.6%。其中央企销售金额占比35.0%，国企占比32.3%、民企占比32.7%。

头部房企：越秀地产凭借琶洲南·TOD及越秀·和樾府、越秀·天河·和樾府等项目的热销，占据流量金额榜单冠军，流量销售额为552.7亿元。保利发展凭借保利天瑞、保利天汇、保利湖光悦色等多个项目的热销，占据流量金额及权益金额双榜单第二，流量销售额为496.3亿元。权益榜单中，保利发展凭借381.9亿元的销售额位居第一，越秀地产以373.3亿元位居第二。

三大阵营：TOP20房企流量销售金额门槛值为40.7亿元，按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100-500亿）共5家，合计销售金额1479亿元；占TOP20销售额63.8%；第二阵营（50-100亿）9家，合计销售金额569.6亿元；占TOP20销售额24.6%；第三阵营（50亿以下）共6家，合计销售金额268.2亿元；占TOP20销售额11.6%。

名次变动：流量金额共有18家维持不变，1家新进，1家下降。1-11月企业名次较为平稳，基本上维持1-10月的名次，龙湖集团为新进榜单房企，保利置业下降1个名次。

2023年1-11月广州房地产企业销售面积TOP20

数据来源：、企业填报

数据说明：流量销售面积统计范畴为企业在广州范围内操盘项目的销售金额，占股未操盘项目不纳入统计范畴；权益销售面积统计范畴为企业在广州范围内投资的房地产项目按权益占比计算的销售面积。

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-11月30日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据在广州市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-11月广州TOP20房企流量面积门槛值为13.1万㎡，前20房企总流量面积为605.1万㎡，TOP20房企流量销售面积占全市62.5%。

权益销售面积榜单中，进入1-11月TOP20门槛值为10.3万㎡，权益销售面积榜单前20房企总销售面积为475.4万㎡，占全市销售面积49.1%。

头部房企：保利发展分别以120.6万㎡/92.2万㎡占据双榜单榜首位置，越秀地产以110.3万㎡/78.8万㎡位居第二，万科以48.0万㎡/34.5万㎡位居第三。

名次变动：流量销售面积中，10家维持不变，5家上升，5家下降,名次变动名次较小。

2023年各月广州TOP20榜位变化

从1-11月广州TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计上半年争夺TOP20的房企有28家。

1-2月：名次持平企业3家，上升及下降均为7家，新进3家；

1-3月：名次持平企业6家，上升4家，下降7家，新进3家；

1-4月：名次持平企业6家，上升5家，下降7家，新进2家；

1-5月：名次持平企业8家，上升5家，下降7家；

1-6月：名次持平企业6家，上升8家，下降6家；

1-7月：名次持平企业10家，上升4家，下降5家，新进1家；

1-8月：名次持平企业9家，上升4家，下降7家；

1-9月：名次持平企业8家，上升8家，下降4家；

1-10月：名次持平企业11家，上升6家，下降3家；

1-11月：名次持平企业18家，下降3家，新进1家。

头部企业：越秀地产及保利发展始终稳居榜单前二，万科自1-2月上升一名后稳居榜单第三。和1-10月相比，1-11月名次变动不大，其中保利置业下降1个名次，龙湖集团为新进企业。

三大阵营：1-11月，第一阵营与第二阵营相对稳健，名次均无变动；第三阵营一家名次下降1名，一家房企新进。

▍未来市场趋势展望

政策方面：随着利好政策的效用逐渐减弱，市场成交逐步回落，尤其在“金九银十”传统旺季需求集中释放之后，11月供求相较9、10月均有所回落。未来在政策需求端方面仍有一定的优化空间。

市场需求：伴随利好政策的落地，叠加“金九银十”传统旺季集中需求释放后，市场成交呈现稳中有回落趋势。随着年底开发商为加速资金回笼加大促销力度，不排除开发商选择让利销售，年末市场成交将稳中有升。

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