临近年底收官，广州土地出让也要冲一冲“业绩”。

这次索性把压箱底的“靓地”，一次性放出来。其中，最受关注的莫过于海珠的琶洲西区331地块。

琶洲西区331地块示意图

毕竟此前琶洲出让地块，无一不是拍出了“天价”，后续开发的项目也无一不是豪宅顶流。

像原来的新港东路AH041405地块，就拍出过51462元/㎡的高楼面价，目前依旧占据着广州楼面价TOP6的宝座，其后续开发的招商保利海珠天珺造就了2分钟清盘的神话，最高均价一度突破10万+。

建设中的琶洲南TOD 地产少年摄

除此之外，附近的琶洲南TOD和琶洲·樾，在成交金额和成交套数上，也稳居广州总价3000万级别豪宅TOP1和TOP2。

琶洲的土地市场和豪宅市场持续火爆，未来这里能不能成为“珠金琶”中的领头羊？甚至成为广州新的增长极？

琶洲西新地块

将延续琶洲的豪宅热度？

先来看看此次出让的琶洲西区331地块，少年君认为是最有潜质成为广州年底土拍收官的“地王”。

地块虽然体量不大，建面仅约3万㎡，起拍总价也仅仅14.3亿。但地块胜在地处寸土寸金的琶洲核心，与8号线磨碟沙地铁站近在咫尺。

地块及琶洲·樾周边配套云集

更重要的是，该地块与豪宅项目琶洲·樾紧挨在一起，要知道琶洲·樾的价格已经卖到12-14万/㎡，完全可以作为新地块的参考物。

琶洲·樾效果图

当然，如此近的距离，新地块被越秀拿下和琶洲·樾一起连片开发，可能性也不小。

地块与琶洲·樾近在咫尺 地产少年摄

少年君认为，在竞争白热化的市场下，唯有不断推陈出新优质地块，才能维持区域热度。在这点上，天河的奥体和番禺的长隆万博都尝到了甜头。

这不，这波推地奥体和长隆万博又拿了“靓地”出来。

长隆三期AB地块 地产少年摄

对于琶洲来说，此前的琶洲南TOD和琶洲·樾已经把区域价值拔高了一大截，让琶洲真正意义进入到豪宅时代。接下来的琶洲西区331地块将接棒前者，延续琶洲的区域热度。

可以预见明年的琶洲豪宅市场，依旧会十分值得期待。

未来的琶洲

能否引领广州豪宅市场？

早在去年，广州的豪宅市场就开始发力，豪宅项目如雨后春笋般涌现。市场的表现也十分抢眼，直接走出了独立行情。

中指院数据显示，今年1-10月海珠千万级新房成交高达1330套，市占率32%，远超老大哥天河，这其中琶洲的项目就占了大头。

从市场上看，目前的广州的顶流豪宅市场主要集中在天河和海珠，细分区域则为天河的珠江新城、金融城和奥体，以及海珠的琶洲。

琶洲与对岸的珠江新城 地产少年摄

目前珠江新城的豪宅几乎只有二手可以选择，而奥体虽然近期热度不小，但由于位置不在核心区，暂时还不能与珠金琶匹敌。

接下来的广州高端豪宅市场，无疑就成了金融城和琶洲两强争霸的战场。

仔细来看，两者有着很多相似之处，一是同样都主打江景大平层；二是都处于各自行政区的顶级CBD核心地段；三是周边都云集了区域内“城市级”配套。

金融城加速进入兑现期 地产少年摄

关于金融城的豪宅市场情况，可点击查看文章。

在少年君看来，金融城与琶洲最大的不同，是琶洲已经成型，早已过了画大饼的阶段；而金融城起点很高，但很多产业、规划还在等着兑现。

简单来说，买琶洲是即买即享用，这里的豪宅是住宅，居住属性更强；买金融城则是更注重未来价值，加上这里的豪宅是商业，更强调投资属性。

第二点不同，则是两者的开发主导力量不同，琶洲豪宅市场几乎就是越秀的天下，如果新地块再被越秀拿下，连片发展的效应会更强。

琶洲中区的豪宅几乎是越秀的天下 地产少年摄

而金融城则是百花齐放的局面，城投、珠光、珠江、合景和鹏瑞等知名房企都有所布局，各项目间如何协同连片发展，仍然有待观察。

琶洲与金融城隔江相望 地产少年摄

唯一可以确定的是，在明年广州的高端豪宅市场，占据大部分市场份额的，依旧会是这两个区域的顶豪项目。

打破中心区降价魔咒

支撑琶洲房价的到底是什么？

放眼广州乃至全国超一线的豪宅，必备的“两件套”一是稀缺景观资源，二是冠绝全市的经济实力。

海珠航拍图（图源：广州艺术博物院gzam官微）

闻名全国的上海顶豪——汤臣一品就是绝佳的案例，一方面拥揽黄浦江壮阔江景，另一方面则与上海的经济引擎——陆家嘴CBD隔江相望，深受上海塔尖人士青睐。

无独有偶，广州网红豪宅侨鑫汇悦台也兼具珠江一线江景，以及地处广州最强CBD核心区内等优势。

一线江景已经成为广州豪宅的标配 地产少年摄

可见，除了稀缺景观资源外，区域的经济实力和发展前景，也是豪宅项目的重要附加价值。毕竟城市顶级CBD拥有一流的“吸金”效应，同时是城市对外的重要“名片”，这些都为塔尖人士所看重。

琶洲企业进驻示意图 来源：广州海珠发布

而琶洲之所以屡屡在土拍和豪宅市场上呼风唤雨，离不开这里强劲的经济实力。

最近琶洲发生了两件“大事”，一是琶洲试验区“人工智能大模型应用示范基地”正式揭牌，意味着琶洲在打造大模型应用上，将得到更多市级支持。

来源：广州海珠发布

少年君了解到，广州市和海珠区正着手制定相应的政策给予支持和奖励；琶洲接下来研发的重点，就包括和唯品会、科大讯飞和百度等知名企业合作自研大模型的应用业务发展。

第二件“大事”，则是琶洲荣获福布斯中国中央商务区竞争力TOP10榜单，广州同时入选的还有天河CBD。

根据此次福布斯中国的评选维度，琶洲CBD在国际影响力、经济产出效益、功能多样性、消费引领力、营商吸引力和创新活力上都有出色表现，才得以在全国139个CBD中脱颖而出。

从数据上看，琶洲CBD也展现了强大的后劲。今年前三季度，琶洲试验区就新注册企业3048家，总数高达35612家，营收收入达3168.26亿。

根据官方相关规划，琶洲目前根据功能定位划分为东、中、西、南四个区，各司其职互有分工。

其中，西区和中区已经发展非常成熟，其中西区高楼林立，阵势完全不逊色于对岸的珠江新城，目前这里在建的广商中心已经封顶，隔壁的广州国际文化中心同样进度喜人。

建设中的广商中心与广州国际文化中心 地产少年摄

中区的会展中心，则早已经投入使用，成为广州对外的“名片”之一，放眼未来，琶洲的主要发力点集中东区和南区。

琶洲中区已十分成熟 地产少年摄

东区将依托土地资源和区位优势集聚一批科技型总部企业，拟打造国际超级总部。

琶洲东区规划效果图 来源：广州海珠发布

而南区经过控规调整后，住宅和商业用地更多且更集中，取代了原先的农林、绿化和低端重工业用地等。

从这个架势上看，未来的琶洲南区将很有可能成为琶洲CLD，也就是兼具高尚人文内涵和完美生态环境的中央生活区。

在少年君看来，厚积薄发的经济发展势头，加上目标和定位明确的规划方向，是支撑琶洲房价的坚实支柱。

在国内楼市变更赛道的趋势下，广州中心区的房价已然出现松动的迹象，明年琶洲能否打破魔咒逆势上行，我们拭目以待。

编者按

1000多年前，广州是海上丝绸之路的一个起点；100多年前，这里打开了近现代中国进步的大门；40多年前，这里成为改革开放的热土；2023年，广州吹响“二次创业”号角继续出发？地产少年将从经济、基建、城市更新的维度，开设“城变2023”栏目，为大家呈现广州各区更新城市的力量，发展的新变化。