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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

2023年1-11月，中天美好·光影管理的新签规模约为184.7万方。近几年来，中天美好·光影管理每年的代建签约新增规模基本都在150万方以上。在代建市场竞争加剧的背景下，保持这一成绩尤为不易。

为了深入探寻中天美好·光影管理在代建领域稳扎稳打、持续发力的原因，本期，我们邀请到中天美好集团光影管理总经理徐江华先生进行深度访谈。

图：中天美好集团光影管理总经理徐江华先生接受中指研究院访谈

在一个多小时的访谈里，坚持底线思维、爱惜品牌、坚守信用红线、更懂客户需求、持续创新、做长产业链等高频词都体现了中天美好·光影管理对代建深刻的思考。

中天美好集团可以说是较早进入代建领域、稳步发展的代表性企业之一。2010年组建代建事业部，陆续承接了杭州青山湖大园新城、谢村安置房代建项目、金华二七新村棚户区改造安置房建设等多个政府代建项目。

2020年，中天美好集团将代建板块化模式向子公司过渡，成立专业子公司光影管理，在政府代建领域踏实深耕，以品质兑现企业社会责任。

目前，光影管理除了夯实政府代建业务基石外，在城市更新、乡镇振兴以及人才租赁住房、青年公寓项目、产业园、写字楼、综合体等领域进行深入探索和业务实践，积极开展多元化的城市代建服务，开辟新的业务增长点。

底线思维，让流速“决定取舍”

“中天美好·光影管理在代建业务的拓展中，最核心的是坚持底线思维。尤其是城投托底地块的代建，并不是想象中的那么美好，我们用销售流速一票否决制来决定是否要拿项目”。徐总在谈及企业拓展的时候提到。

近两年以来，城投托底拿地衍生出来的代建诉求，成为很多代建企业新拓业务的主要方向之一。

对于中天美好·光影管理来说，对城投托底项目的代建持谨慎态度。首先，从难度来看，城投托底地块由于先天条件限制，或受位置影响，或受地价影响等，导致未来入市之后的销售面临较大的去化困难；第二，从风险来看，城投托底地块多数要求委托方入股一定比率来共担风险，这对于轻资产输出的代建企业来说无疑增加了资金压力和经营风险。

因此，中天美好·光影管理在判断城投托底项目是否签约，实行销售流速一票否决制。即测算项目的销售流速，如果销售流速测算通不过，便没有项目商务谈判的必要性，就这一条是企业提前防控风险的关键。

「不以规模论英雄，研判市场控风险」

在商业代建获取的过程当中，中天美好·光影管理首先研判当地市场的客群特征，包括有多少潜在客户、客户结构如何、客户能接受的价格情况。

在客户有足够支撑的基础上，再进行区域同类型项目的调研考察，以及项目的区位分析、人口分析、经济分析等城市分析，叠加交通、资源分析之后，如果测算的项目去化能力达不到提前设定的标准，那么企业会适当放弃这些项目。

品质思维， 让产品“自己说话”

“代建作为轻资产输出，最重要的是输出品牌和管理，委托方最看重一家企业的核心特质一定是品牌和信任基础，只有爱惜羽毛的企业才有未来。因此，中天美好·光影管理在持续竞争加剧的市场竞争中拓展规模还不错，最核心的原因是我们前期建造的高品质的产品，好产品是企业会说话的金名片”。徐总在谈及企业发展的时候说到。

徐总认为项目品质是立足之本，不管是地产业务还是代建业务，中天美好·光影管理都为项目注入“杭派精工”的匠人文化。

中天美好·光影管理的首个政府型安置项目——临安青山湖大园新城，获得临安市建设工程2016年度“天目杯”优质工程奖项；金华二七新村棚户区改造安置房项目，不仅工期内保质保量完成，交付率达到100%，而且做到交付现场0投诉，得到委托方和业主的一致认可。

再比如，2023年交付的杭州转塘街道的山澜景苑安置房项目（即浮山单元安置房项目），项目营造过程中获得杭州建设工程结构优质奖、2022年杭州最美安置房等殊荣。

图： 杭州山澜景苑安置房项目实景

2023年是光影管理的交付之年，类似山澜景苑安置房项目的例子有很多，比如遂昌的龙谷路项目、古亭小区二期项目、温州龙湾的荣源华庭项目（龙湾永中单元D15地块）都在今年顺利实现交付，并获得业主和委托方的一致认可。

中天美好·光影管理产品硬实力来源于三大支撑：一是产品营造过程中的全流程管控体系，二是团队核心能力的锻造和提升，三是与时俱进的智慧智能应用。

「全流程管控体系，创建阳光工地」

专注于每一个代建项目的品质管控，是中天美好·光影管理从代建之初便确立的对内硬性要求。基于此，中天美好·光影管理制定了“ 3456” 项目 管控标准， 即为 三品优控、四化管理、 5C控制以及6项目标。

与此同时，中天美好·光影管理各个代建项目部积极投入到创建红色工地、阳光工地的氛围当中。

图：建德梅城镇棚户区改造安置房阳光工地管理

如建德梅城镇棚户区改造安置房建设工程二期(龙溪区块)项目，在阳光工地建设中表现突出，不仅在正门口设立LED屏24小时实时播放现场施工情况，做到施工过程透明化，社会监督公开化，同时在项目施工过程中实行可视化管控，做到管理动作可视化，安全防护可视化、工程进度可视化。9月在建德第三季度质量、安全、文明施工综合执法专项大检查的82个受检项目中脱颖而出，荣获通报表扬。

依靠这些细致严格、理念先进的考核管控体系，真正做到强一度提升管理人员队伍，深一度做好品质管理。

「“π型人才”强团队，执行端战略管理思维」

要将好产品落实和更好地呈现出来，管控体系和执行团队缺一不可。因此，中天美好·光影管理独创“π型人才”培养、管理体系，以更具竞争力的人才储备，在日新月异的信息时代，适应快速变化的市场环境、适应新代建模型发展要求。

图：“π型人才”战略体系

为了提高一线人员对自身的高标准要求，光影管理代建的每个项目都会定期举行内部观摩会，长处共学习、不足共督促。这些举措很大地提高了团队的执行效率，从上至下的每一环节能够切实落到实处。

「智慧智能应用，“管控”向“赋能”转变」

随着绿色节能、安全文明施工与建筑工地监管精细化、信息化、智能化的迫切要求，推进智慧工地建设已成为助力建筑业高质量发展的重要路径。

中天美好·光影管理将多项新工艺、新技术、新材料、管理可视化、数字化在项目上的运用，力争在每个区域内营造一个具有光影管理特色的标杆项目。比如，金华理工学院项目，运用了人员实名制系统、AI慧眼告警、塔机安全监控、智能物料管理系统、电子实测实量、无人值守人货梯、遥控振动抹平机、IM应用等数字化技术，实现了工程项目质量管理数字化管控。

图：光影管理金华理工学院项目观摩会

在新材料的应用上，如杭州西站枢纽03地块项目——钱腾云都的外立面，采用的是一种新型的保温一体板材料，这种保温一体板不但外观较为美观，功能上也能解决此前市面上常见的外立面用材的一些通病。

图：钱腾云都项目实景图

正是基于三个相辅相成的支撑体系，用科学品控构筑品质基因，用优秀团队保证品质内涵，用智慧手段与时俱进，协同创造管理红利，不仅让中天美好·光影管理的多个项目收获了一份份沉甸甸的工程荣誉，更是获得委托方和业主的高度认可。

客户思维，让难题“更好解决”

“中天美好·光影管理一直是站在委托方的角度来提高我们解决问题的能力，不管是 “1+N”模式，还是光合作用模型，亦或者是灵活机制，甚至是对标书中委托方诉求的理解等，都是我们持续强化代建能力的过程。在未来，我们希望光影管理有更强的解决难题的能力。” 在对提升对委托方的服务能力上，我们一直在努力。

中天美好·光影管理认为，代建最核心的本质是为委托方解决问题。因此，承接代建项目从一开始便是满足委托方各种需求的过程，谁能更好地满足这些诉求，谁便能更长久地在代建领域做强品牌。

在十余年的发展中，光影管理逐渐形成了一整套针对委托方专属的代建服务体系。

「“1+N”模式，让服务更增值」

依托中天控股和中天美好集团的资源整合，光影管理坚定落实针对委托方的“1+N”模式，构建直达C端客户体验感的全产业品质服务体系，充分利用自身的供应链资源能力，为合作方赋能。

图：“1+N”模式示意图

委托方只要“1”次委托，后续“N”项工作内容和服务全盘由代建公司提供并保障完成，在保障项目品质的基础上，光影管理更能为委托方提供多种增值服务。比如温州郭溪浦北项目，光影管理主动在前期提供动员拆迁等增值服务；再如，光影管理通过多种合作模式，可为委托方提供从前期投融资策划咨询、中期工程设计招采，到房产开发销售、后期运营维护和物业管理咨询与服务等全过程服务，为委托方创造更多价值。

「迭代“超集π”新模型，按需定制更柔性」

以“1+N”模式为基石，中天美好·光影管理升级迭代“超集π”服务管理新模型。按项制宜地为客户提供更精准、更全面、更有效的一站式一体化服务，延展出光影代建服务的无极限和多样性。

同时光影管理通过独创的“光聚力”价值体系，目前作为光影管理最全面、最独特的价值内涵，全方位展示了光影对代建领域的深刻洞察。将“光年—中天控股+中天美好”信用体系、“光速—全周期服务+超集π服务”服务体系、“光阴—匠心基因+精益管理”管理体系、“光谱—美好生活”全产业体系四大内容包含其中，为客户提供更完善的业务服务保障。

链条思维，让轻资产“持续破局”

“按照目前来看，代建公司第一阶段的目标肯定是一个综合性的服务商，你不能只会做代建；在未来，我认为代建只是作为轻资产的一环存在，企业在轻资产领域的比如设计、营销、运营、物业。甚至产业导入等各类资源链条越丰富，越有未来持续破局的能力。”在谈及代建企业未来发展趋势的时候，徐总如是说。

从单一保障房代建管理服务到代建开发的跨越，中天美好·光影管理从代建开发到商业代建开发的正向突破，实现城市有机更新改造到服务产城融合，打造现代综合服务商。

对于未来代建的发展趋势，中天美好·光影管理希望在轻资产更广泛的领域中一显身手，也在积极整合强化自身的竞争实力。比如依托中天中天控股大平台，光影管理能够整合旗下中天建设、中天建筑设计研究院、精诚装饰、恒筑钢构、智汇安装、中天交通投资集团、浙江天成项目管理有限公司等全产业链资源，助力更广阔的发展空间。

在与中天美好·光影管理徐总的访谈中，我们看到成长为独立运营主体的光影管理，已经具备了强劲的代建市场竞争力，不仅对行业有深入的思考，更有对自身明确的定位和优势判断。

坚持底线思维，不盲目扩张便能走得更远；做细品质思维，用产品说服市场便能叠加品牌张力；强化客户思维，更懂客户便能抓住更多市场机遇；做长链条思维，协同优势资源更具有长远发展的能力。

在代建竞争加剧的背景下，底线思维、产品思维、客户思维和链条思维缺一不可，即秉持始终坚守发展 “底线”、坚持做优“产品”、定制化服务“客户”、保持战略发展的“链条”，用长远和前瞻性的眼光审慎前行，是未来中天美好·光影管理的发展航道。

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中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机

https://www.cih-index.com/report/detail/65673.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年11月）

https://www.cih-index.com/report/detail/64439.html

“新房改”将至，对楼市影响会有多大？

https://www.cih-index.com/report/detail/62916.html

新政满两月，一线城市楼市正在发生变化！

https://www.cih-index.com/report/detail/62652.html

➤企业研究

2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2023年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/64440.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年11月

https://www.cih-index.com/report/detail/64830.html

并购热度回升，各地支持房企缓缴相关费用

https://www.cih-index.com/report/detail/65650.html

➤房地产市场

中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

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2023年中国住房租赁市场总结与展望

https://www.cih-index.com/report/detail/64866.html

2023年1-11月全国房地产开发经营数据解读

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➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年11月）

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最新！2023年11月十大城市二手房房价地图

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➤物业研究

2023年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html

2023中国房地产服务品牌价值研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html

2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中国物业服务百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

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