01

恒大上海北外滩项目易主

12月14日晚间，恒大发布公告称，与光大兴陇信托（由中国光大集团控股）签订协议，拟将持有的上海恒耕置业有限公司（以下简称“上海恒耕”）30%股权及项目经营权益转让予后者，总代价约6.63亿元。

据了解，上海恒耕成立于2020年9月，主要从事房地产开发业务，由恒大地产持股30%，合资方持股70%。其中的合资方为上海亘辰信息技术合伙企业（有限合伙），是光大兴陇信托的关联方。

而上海恒耕主要负责开发的项目就是恒大位于上海北外滩项目。据公开资料显示，该项目是恒大于2020年通过公开土地市场竞拍所得。随后，由于恒大出现资金问题，该地块自竞得后就一直处于停工状态。

在业内人士看来，相比土地长期闲置被政府收回，恒大此次出售该地块既可盘活公司资产，也能让资金回流为保交楼提供资金。

恒大方面也表示，此次交易价格约6.63亿元将被分为两部分，其中的2000万元将以现金支付，剩余6.43亿元现金将计价用于清偿转让方及其关联方对项目公司、合资方的往来款债权，出售事项的所得款现金将作为公司保交楼用途。

2020年9月17日，在经过38轮竞价之后，恒大以22.95亿元的总价拿下虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块（历史风貌保护旧改项目），折合楼面价约5.1万元/平方米，溢价率10.87%。

据公开资料显示，该地块位于上海市虹口区北外滩核心区域，规划为商业、住宅、办公为一体的综合项目，规划总面积约4.5万平方米，其中包括住宅建筑面积2万平方米、商办建筑面积约2.5万平方米，其中商办物业需自持不少于20年。此外，项目中还有约5600平方米为保留保护历史建筑，须改造利用与周边空间协调，整体而言，开发存在一定挑战。

不过即使如此，这块地从溢价率和楼面地价来看，恒大都拿得比较划算。彼时，该地块周边地块溢价率均在30%左右，楼面地价也都超过6万元/平方米。

由于地块稀缺性，这块地曾是恒大在上海最为核心的项目，有消息称，恒大甚至已经为该项目定下了案名。不过，世事难料，这样一宗宝地因为恒大自身的债务和经营问题，最终不得不拱手让人。

恒大在公告中介绍，由于公司流动性问题对项目开发和进度造成负面影响。因此，上海北外滩项目土地因长期闲置，已收到相关土地部门发出的闲置土地调查通知书，项目存在土地闲置行政处罚及面临收地的风险。

恒大在公告中提到，此次转让项目权益的对价扣除将予出售资产及出售事项的成本及相关税项而得出的金额，预计本次出售事项将录得亏损约0.55亿元。

02

恒大多宗地块被政府收回

2021年时，恒大在全国范围内多宗地块均被政府收回，例如海口市自然资源和规划局发布不动产权证书作废公告，宣布收回恒大地产的8宗土地；安庆恒大公园土地被收回；沈阳自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地；曾引起全国广泛关注的恒大足球场地块也被业界曝出被收回。

此外，恒大汽车（00708.HK）也退还了未动工的生活配套用地和工业用地合计约266万平方米。

去年9月，中国恒大将所持的盛京银行12.82亿股股份摆上拍卖台，最终获得约73.07亿元的资金流入。据阿里拍卖网公布信息，今年12月29日，中国恒大将拍卖一宗位于苏州市相城区的住宅用地，起拍价格约18.5亿元，保证金约3.7亿元。

据中国恒大早前披露，截至2023年10月末，公司先后通过股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式，累计共完成75个房地产项目的过户。

另外，截至10月末，中国恒大涉及未能清偿的到期债务累计约3013.63亿元，逾期商票累计约2059.33亿元。极大的资金缺口需要公司不断加速旗下资产的出售，已换取更多的时间和现金。

03

境外债务重组协议到期未获延长

恒大酝酿大半年的境外债务重组方案走向夭折。

12月15日深夜，中国恒大公告，该公司4月3日签订的每一份重组支持协议，在12月15日到期，并且没有被延长期限。

对此，中国恒大公告称，公司及其顾问将继续与各利益相关者讨论，期望针对公司境外债务的整体重组达成一致协议。针对拟议重组的进展，公司将适时另行公告。

值得一提的是，此前针对恒大的清盘呈请，香港高等法院于12月4日批准了恒大的延期申请，将该公司清盘呈请的聆讯进一步延至2024年1月29日，这使得中国恒大暂时喘了口气。

追溯过往，今年4月3日，中国恒大披露拟议的境外债务重组的公告。

早在今年3月22日，中国恒大（03333.HK）提出境外债务重组方案，其中，恒大集团的境外债务主要由三个部分组成：一类是由恒大集团作为发债主体，发行的合计139.225亿美元的美元高级担保票据，这一组负债被称为A组；另一类是恒大集团作为债务主体，在境外的金融负债（如借款、保证金贷款、回购协议等），该组负债被称为C组。

此外，还有一类是由恒大的全资附属子公司景程有限公司发行，其中包括另一家附属子公司天基控股有限公司及其子公司共同担保的美元票据，合计金额为52.26亿美元。

A组及C组债权人，有两个重组方案可选，一是按照金额1:1转换比例获得由恒大集团发行期限为10—12年的新票据；二是单独选择恒大集团5—9年的新票据或由5笔与恒大物业、恒大新能源汽车或中国恒大股票挂钩票据的组合，或者两者的组合。

不过，这些债务重组方案提出后，出现了多种复杂情况，导致重组会议也多次延期。

今年7月，恒大就上述重组方案在法院召开聆讯，决定于8月22日、23日举行债权人会议，就境外债务重组方案进行投票。而在8月28日，恒大发布公告称，将上述债权人会议的时间延长到了9月26日。

但到了9月22日，恒大集团再次公告表示，因集团的销售情况不达预期，公司需重新审视重组条款，因此原定于9月25日和26日的重组会议取消。

在9月24日的公告中，恒大集团又表示，鉴于集团旗下的恒大地产集团有限公司正在被证监会立案调查，恒大集团目前的情况已无法满足新票据的发行资格，即境外债务重组方案遭遇挫折。

而在9月28日，恒大更是公告，该公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

清盘聆讯也被推迟到2024年1月

与债务重组竞速的，还有相关债权人提起的清盘聆讯呈请已迫在眉睫。

12月4日，中国恒大公告称，香港高等法院于2023年12月4日批准了公司的延期申请，将公司清盘呈请的聆讯进一步延至2024年1月29日，这使得中国恒大暂时喘了口气。

这是中国恒大清盘聆讯案遭遇的第七次推迟。

回溯过去，2022年6月，债权人就向中国香港特别行政区高等法院提出针对恒大的清盘呈请，佳盛环球于2022年6月24日向香港特别行政区高等法院提出对恒大的清盘呈请，涉及债权金额为约8.625亿港元，彼时聆讯时间定在2022年8月31日。

后续，该聆讯先后历经五次申请延期后，再度推迟到今年12月4日，一度传出消息称“这可能是最后一次延期”。

据悉，如中国恒大被颁令清盘，法院将会任命清盘人，从该公司董事和管理层手中获得控制权，并整理现有资产偿还债权人相关债务。

中国恒大发布的2023年上半年财报数据显示，截至6月30日，中国恒大的主营收入约为1281.8亿元，净亏损合计392.5亿元。中国恒大的现金及现金等价物约40.47亿元。资产总计17440亿元，其中流动资产15785亿元，总负债23882亿元。

本文来源：中国房地产报、证券时报、钛媒体APP、公开信息

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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