摘要：“配合政府促繁荣，社会进步我发展”，既是瑞安人的开发理念，也成为企业与中国经济齐头并进的生动展现。

在来沪国内外游客的行程清单中，总是绕不开“新天地”。2001年诞生时，或许连开发商香港瑞安集团都没有想到，22年后的今天，“新天地”会成为上海面向全球的一张名片。

在瑞安身上，“新天地”是最显著但不是唯一的标签。作为中国改革开放以来首批进入上海的外资之一，瑞安把敢改敢试的理念融入自身，在内地缔造了诸多前沿性标杆项目，并与上海发展深度交融，集团主席罗康瑞甚至被人们亲切地称为“上海姑爷”。

在改革开放的浪潮中，瑞安抓住了机会，用38年完成跨越式增长，资产规模达到刚来内地时的200倍。“配合政府促繁荣，社会进步我发展”，既是瑞安人的开发理念，也成为企业与中国经济发展齐头并进的生动展现。

罗康瑞

为何是上海？

1985年5月，《解放日报》头版刊载消息表示，沪港将合资建造第一座青年宾馆。那是香港瑞安集团首次在沪公开亮相，而这座门牌号“陕西南路5—7号”的青年宾馆，就是如今的城市酒店，亦成为瑞安在内地投资的第一个项目。

城市酒店（历史图片）

迈进内地的第一步，为什么是上海？20世纪80年代，上海和全国其他城市一样，基础设施建设欠账很多。罗康瑞回忆，第一次随香港商界访问团来上海时，也感到这里和香港的差距很大，但“有一群人”深深打动了他，于是下定决心从上海开始、投资内地。

这群人，就是上海的年轻干部们。改革开放初期，春雷迸发，国内涌动着激情和生机，上海处处憋着一股干事创业的劲头和发展决心。在和地方政府班子接触过程中，罗康瑞感到这座城市很有追求进步的热情，以及独一无二的、对国外和香港先进经验的包容性。

瑞安在上海的故事，随着这座城市的飞速发展而展开。在迈向国际大都市的进程中，上海在不同阶段出现了不同的需求，化作瑞安发展的一个个机遇。

1992年，上海为解决民生问题、完成城市功能转型，启动“365危棚简屋改造”，至此拉开长达30年的旧改序幕。上海最大的危棚简屋旧区之一虹镇老街，由瑞安投资开发，打造出如今的瑞虹新城。1997年，瑞安开发的“新天地”项目动工，被上海视为旧改示范点，探索不走大拆大建导致千城一面、兼顾城市文脉和现代化发展的新路。2003年，配合上海“科教兴市”的发展战略，瑞安在杨浦打造了大学校区、科教园区和生活社区“三区联动”的“创智天地”。2010年，瑞安跟随上海建设虹桥商务区的战略决策，构建全新交通枢纽项目“虹桥天地”。今年相继开业的“蟠龙天地”和鸿寿坊，分别在探索上海进入内涵式增长时代所面临的城中村改造和城区微更新。

创智天地中的大学路

虹桥天地

“房地产开发一定是和城市发展相挂钩的，只有社会进步了，我们才能获得更长足的发展空间。”罗康瑞告诉记者，因为在上海有很多投资，他被叫作“上海姑爷”，而从上海起步，瑞安把内地业务逐步拓展到了南京、武汉、重庆、佛山。

摸着石头过河

因为一群人而做出投资城市酒店的决定，对企业来说，多少带着感性色彩。但回过头看，做出这个决策也不是完全没有理性基础。

招商界有句老话“人人都是营商环境”，说的是企业投资意愿与所能接触的机构和人直接挂钩。瑞安坚定投资内地的决心，正是建立在以各级干部和服务为代表的营商环境之上。

38年，瑞安在内地稳扎稳打，看似走了一条平顺的路，而细剖开就会发现，几乎每一个项目都经历过波折、纠结和阻力。

以瑞安为代表的港商进入内地时，香港房地产行业已经取得长足发展，单纯把香港的开发经验复制到内地也能过上好日子，罗康瑞却想“做点事”——

开发“新天地”时，原卢湾区政府要求“到21世纪不落后”。罗康瑞做了很多研究，决定把紧邻中共一大会址的石库门里弄进行保护性开发，这一想法在当时非常大胆，在全国也没有先例，一开始不被外界看好。“公司内部阻力更大，大家觉得这个项目肯定不赚钱，香港也没有相关开发经验，因而一片反对声。”但最终，上海政府支持了他的规划想法，让项目成功落地。

罗康瑞在新天地项目工地上

今年的上海人气商业地标“蟠龙天地”是全市首批启动的城中村改造项目。罗康瑞坦言，项目启动时，“城中村”改造相关细则尚未完善，从政府相关部门到实施主体，一切都要“摸着石头过河”，最终上海市区政府支持了瑞安提出的规划，采取以古镇中心转为商业、周边配以低密度住宅的形式，兼顾了肌理保护和实用性。

蟠龙天地保留了古镇肌理

蟠龙天地

“蟠龙天地”的成长还在起步阶段，而“新天地”已用22年证明了自己，成功开创中国城市更新的新模式。刚做“新天地”的时候，罗康瑞有位上海朋友告诉他，“上海人是不会在户外请人喝茶的”，但如今，新天地各大餐饮店的外摆区都坐满了人。通过“新天地”，上海人第一次知道，原来自己住过的石库门，可以成为一处可休憩可游玩的景点。

到新天地吃饭喝茶成了许多年轻人的习惯

晚上的新天地外摆区坐满了人

很多人说，瑞安的眼光很长远。在罗康瑞看来，这些项目能从梦想变成现实，靠的不仅仅是眼光。“正是上海政府敢于啃改革的硬骨头，敢于蹚改革的深水区，做出许多机制创新、政策突破，为企业创新发展提供给了很多支持，也为我们提供了施展才能的平台，充分施展在城市更新、总体规划、文化保育、社区运营等方面的优势。”他说。

深耕“城市更新”

改革开放之后，住房制度改革和城市化进程加速，极大程度上推动了我国房地产市场的繁荣发展，涌现出一批万亿级房企。

市场机遇迸发、同行飞奔向前，罗康瑞坦言：“前几年的确有点压力，瑞安是不是应该快一点？”但思来想去，瑞安还是围绕城市更新在走精耕细作的路子。

“城市更新是瑞安的优势，也有很多成功经验，我们的业务方向不会变。”在罗康瑞看来，城市是一个综合且不断生长演进的有机体，只要城市不断“生长”，就有更新的需求。所以城市更新大有可为，没有单一解决方案，当城市发展步入新阶段，更新的需求和模式也随之改变。

今年9月开业的鸿寿坊被很多人看做迷你版的“新天地”，但它又有些不同，是瑞安通过城市微更新探索打造的15分钟社区生活圈内小尺度社区商业。正在推进的召稼楼城中村改造项目又与“蟠龙天地”不同，是在探索古镇风貌肌理的整体保护更新。早已深入人心的“新天地”，也在不断变化，引入更多文化内涵和社交属性。

小尺度城市更新街区鸿寿坊

当下，城市建设思路已从大规模拓张转向内涵式发展，城市更新成为投资热门板块。和一次性住宅开发相比，城市更新收效慢，让一些入局者感到“不适应”。

从瑞安实践来看，城市更新需要更大的视界和更久的坚持。在开发项目时，瑞安扮演的角色更像一名城市规划师、一位上海市民，而不是单纯的开发商，因而从纯粹的投资角度来说，有些项目不能算是最好的投资。“创智天地”开发一度难以为继，直到坚持十多年后才见成效——今天，这里的大学路成为城市里最有名的马路之一，吸引了很多大学生和创业青年，成为撬动区域活力的一个支点。

得益于此“有所为，有所不为”的思路，这两年我国房地产市场进入深度调整期，瑞安仍能保持稳健的经营状态和投资节奏。站在当下看未来，罗康瑞依然十分乐观：“瑞安发展50多年，经历了多轮经济周期的考验，长期主义一直是企业的发展思路，我们始终看好内地的未来发展。当下，居民对于高品质生活的需求没有改变，我们始终聚焦一线和强二线城市的核心地段发展高品质综合社区，上海依然是我们的发展策略中心。在城市更新方面，积极参与城中村改造，关注街区风貌焕新类项目这一城市更新新潜力点，为城市高质量发展贡献力量。”