昨日（12月14日）土拍结果一出，南京楼市哗然！

这次拍地18幅，土拍开始仅30秒，17幅地全部底价成交；

仅鼓楼滨江G89一幅地竞价，最终溢价成交，被大家看好；

河西地块底价成交，有人说是一轮游……

南京楼市地产营销号一片唱衰：土拍凉凉！

但猫姐从业内人角度看，感觉这次年末土拍是掀起了楼市小高潮，属于下半年放出的大招了！

也有开发商向猫姐感叹：像河西这种热门板块，都楼市一轮游城投托底了，其他开发商还有活路吗？

猫姐却不这么认为，并当即给对方指明“出路”，开发商闻言大喜，对啊！这些地也是能开发的！在南京还是有出路的，南京楼市依然有让开发商生存下去、将购房人手中普通资产变优质资产的办法。

接下来，我们就给大家聊聊昨日土拍~以及开发商及购房人对此当有什么应对之策，并让你了解真正的南京楼市！

01.

12.14土拍基本全底价成交？真相却是“顶价”！

12月14日土拍18幅涉宅地块，17幅底价成交，可以说是基本全一轮游了，市场上很多声音说情况不妙！但猫姐却不这么认为，为什么呢？

1、这一年来房价可能已经普跌成8折了，但地价却没怎么动。

看实例：

这次土拍，江核G14-G18五幅地成交楼面地价在1.8万/平-1.9万/平（最高的19303元/平，最低的18028元/平），较之今年8月拍出的江核G04成交楼面价18404元/平，基本持平还略有上涨。

这次鼓楼滨江G89成交楼面价29948元/平，较之同区域金基皓樾成交楼面价25331元/平，上涨了4617元/平。（金基皓樾前身鼓楼滨江G109，2021年11月土拍被金基竞得）

这次河西北G88成交楼面价34314元/㎡，较之河西北长江华府成交楼面价34043元/平（2017年7月拍出），上涨了271元/平。

这次的马群G86-G87两幅地，成交楼面价14939-14945元/平，较之同区域的颐和缦山楼面价17562元/平，下降了2600元/平左右。（颐和缦山前身马群G36，2022年7月土拍被安居拿下）

这还能说是底价吗？不少板块地价持平甚至上涨成交。

在楼市行情下滑情况下，南京还有开发商能拿地开发，说实话放眼周边城市除却上海、杭州、苏州，基本上大部分城市都达不到这个水准。（一般省会城市一次土拍也仅有1-2块地能进入开发）

虽然济南、西安偶尔出现30-60%溢价地块，但一般来说也就是单块地，纯属个别现象。南京底盘之稳，有些子板块的抢眼表现还是值得关注的。

2、我们也要给大家揭秘下，为什么一年多以来，南京地价能保持不跌？

仔细看下江核地块容积率就知道了，这次拍出的江核五块地，有四块容积率都在1.6。这意味着什么？完全可以做小高层+洋房，市面上这个容积率甚至有全做4-5层小洋房的，妥妥低密。

而江核其他地块呢？比如晴樾府容积率3.2，规划23-31层高层住宅；比如保利扬子萃云台容积率2.8，规划17-32F高层住宅。要知道18层就是个分水岭，降至18层以下得房率大大提升。（江核地价秘密懂了不~）

再者这次拍出的鼓楼滨江G89容积率2.2，和同区域金基皓樾一样。金基皓樾打造7F+1、8F+1、9F+1、10F低密多层，未来鼓楼滨江G89也极可能是洋房，得房率只高不低。

3、我们也分析12.14拍下地块多数能进入开发阶段，并非没有依据！

比如江核五幅有四幅都被保利与扬子国资拿下，目前保利在江核的青奥及核中核各有一主力在售盘，这次拿下的地块更是低密地，是更为吸引人的，肯定会加紧开发。

到了这个份上，不能说楼市不冷，但比南京热的城市又有几个呢？（奉劝别尬黑~不懂装懂）

02.

开发商感叹楼市出路何在！不妨考虑鼓楼滨江、迈皋桥、城东等新房断供、地缘客深厚板块！

开发商感叹楼市出路何在？猫姐有话要说：鼓楼滨江、迈皋桥、城东等板块长期处于断供状态，不妨看向这里。

1、比如鼓楼滨江，因为金基皓樾出色的市场表现，鼓楼滨江G89一出让市场就沸腾了！首开拿地，据悉将与金茂合作！而无论合不合作，这块地就值得期待，板块配套成熟，很久没新房供应，地缘客深厚！

2、不止鼓楼滨江，还有迈皋桥，这里只有2-3年前的高科老盘，没什么新盘上市，断供已久，地缘客非常多！在这如有个像金基、仁恒这样的开发商建一个平价大平层，有没有人买？答案毋庸置疑。

3、同样的事发生在城东，凤凰紫金和旭府首开成绩还不错，靠什么？自然也是靠城东长期断供和深厚的地缘客，加上产品达到中上！

城东新房断层很明显，金基瞻月府销许均价6.4万/平，凤凰紫金和旭府在5.5万/平，中间也没个6万/平的价位过渡，也就是城东但凡能挖出一块地，再碰到个能做顶配产品的开发商，何愁没客户？

这就是南京优于其他城市的地方——本地原住民实力强劲，这类地缘客之前没被河西、南部新城洗客，不仅手里有部分现金，积压的次新房老房子也不多，届时改善个140-180平的大平层不香吗？

目前外地开发商看到南京7w+的豪宅，竞争激烈不敢再进；看河西南、南部新城5w+的高端盘，一线区域顶配地块，拿得头破血流也不敢再拿。加之二手房厮杀惨烈，不乏5字头掉到4字头，4字头掉到3字头，更不敢妄动。

但在南京依然有出路，就在这些地缘客深厚的区域，建议开发商看看，哪怕有零星供地也是很香的！一城市界面尚可，二配套比较成熟，可以一边喝南京桂花糖芋苗，一边住180平金基大平层，购房人很爱的~

除了在一些主城断供板块做140-180平大平层，80平左右的1-2房也相当有市场。真正懂楼市的都知道，180平的三人居和80平的一人居，舒适度是一样的。

比如美都星屿熹开发的70-80平一人居，对于来宁落户的单身新南京人或者购房养老的老年人都非常实用。因为70-80平只需要做一居室/甚至两居室，可以做宽厅，阳台变书房，甚至90平客厅也能做出环幕观景效果。

麒麟仁恒星寓（公寓）90㎡客餐厅：

麒麟仁恒星寓（公寓）90㎡主卧：

现在年轻人不再以结婚作为买房最重要的目的，单身/养老类需求极其旺盛。所以只要在南京城区稍微繁华的地方，能做单身住宅，房价不要太高，比如老下关、老城北，能诞生70-80平1-2房，都会很受欢迎！

我们在后台也接到了一个咨询，有位刚来南京当老师的朋友，她父母想给她在宁海路买一处70-80平的两居，猫姐只能推荐信泰中心50平公寓。要是在稍微远的老下关有70-80平、4-5万/平的房子，也就有得选了。或者在凤樾府区域单价不高，有70-80平两房也能满足新南京人需求啊。

又如南京南站禧樾府105-135平，单价3.5万/平（此前开盘特价3.5万/平起），如果敢做改善性大平层（140-180平），带分户式科技系统（用多少开多少），无泳池会所（运营成本低、不会给业主带来负担），何愁早期的万科、中交等业主不改善？保险起见，做70-80平的1-2房，又何愁南站居民不分巢呢？

唯一问题是，在这些区域能不能找到合适地块？给予合适容积率，做出符合市场需求的产品？一句话，看供地啊！

03.

凤凰和熙4.7万/平，新金贸花园4.4万/平！购房人拯救资产的机会，看你会不会！

板块结构差太大，使得市场情况瞬息万变，但并非没出路，只要你看清背后的规律：

1、有些板块因为供货过多，挤压比较严重，房价下跌厉害。

2、有些板块却非常坚挺。

比如在二手房市场就出现比较怪的现象：网传河西中凤凰和熙卖到3.5万/平了，鼓楼无学区老破小新金贸花园还要4.4万/平。

我们看到都惊呆了，河西中卖不过鼓楼无学区老破小？我们也查了一下链家成交记录，虽然没3.5万/平这么夸张，但凤凰和煦却是也卖到了4.7万/平，新金贸花园卖到了4.4万/平！这价差只能说：活久见！

截图自链家

再如城北中海玄武公馆二手房价格依然较高，挂牌5.1万/平，成交4.3-4.9万/平，这明显仍处于高位，是脱手的好时机。

此处可以说，开发商在地缘客雄厚的断供区域去开发大平层的规律，同样适用于购房人。由于新房断供导致老旧二手房价高的区域，业主只要适当“割肉”，就能出手。

比如卖了主城老破小二手房，去入手一个“3”字头海峡城次新房不香吗？或去已经打得头破血流河西南和南部新城买一个已经8-9折的商品房不香吗？所以无论是开发商还是购房人都可以在目前市场上找到自己的出路。

目前楼市板块变动基本上以1-3个月为周期，机会瞬息万变，但无论市场如何变幻，高低起伏总会出现。只要你真正读懂南京，就会对南京楼市理解逐渐深刻，从而把握住机会。

大家对此有何观点？欢迎评论区留言说说。