每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

“今天的物业行业和物业公司不论是从身体上还是心智上，都已经算是长大了。不过，长大以后，好像没办法持续快速长高、长壮了，也面临更大的机遇和挑战。”

12月14日，由中物智库主办的“长大之后”2023熙说物业年度演讲在北京举行。中物智库创始人杨熙回顾了行业42年的发展变化，分享了物业行业和企业相关十大热点话题及业务方向，并对2024年行业的发展趋势进行了预测。

杨熙表示，虽然在今年初，依照过往惯性，各家企业曾定下20%-30%的较高增长目标。实际上，在各种因素影响下，2023年很多物业企业的市拓目标完成情况一般。

中物智库预测，物业行业本身有可叠加式发展的属性，有非周期性的基础物业服务、稳定的在管项目为业绩保底，还是有望持续增长。预计2024年，物业行业的高增长不可持续，会进入低速增长时代。面对行业变局，物业企业将主动放慢业绩增长预期，回归服务本质，审慎权衡服务质量和发展速度之间的关系，由原来高增速目标，调整为低速增长目标。

今年物业营收规模将达1.69万亿元

1981年，深圳商品房小区东湖丽苑成立内地第一个物业管理处，同期也成立了第一家物业服务企业——深圳物业管理公司，中国的物业管理正式起步。

40多年来，城市化进程、基础设施建设和房地产行业的快速发展，为物业行业带来了巨大的增量市场，高峰时期，每年房屋新开工面积几乎都在20亿平方米以上。

根据中国物业管理协会的数据，预计2023年末，中国物业管理行业营收规模将达到1.69万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米。

2014年以来，物业企业开始集中走向资本市场，成为公众公司。如今物业行业已经有64家上市企业，总市值达到2700亿元，高峰期市值超过万亿元。头部企业碧桂园服务已实现400亿元以上的营收规模，合约管理面积近18亿平方米，管理7000余个不同类别的项目，为超过900万的业主及商户提供服务，员工管理规模达到20多万人。

如今年举办的两个重要国际体育赛事——成都第31届世界大学生夏季运动会和杭州第19届亚运会，就离不开物业工作人员的倾力付出。

成都几十家物业企业、15000余名物业人员直接为大运会服务。成都物业工作人员为迎接大运会，开展主题活动900余次，覆盖12万人，调动了5万多人参与环境美化。亚运会期间，浙江很多物业企业，比如绿城服务、融创服务、南都物业、德信服务、亚太酒店物业、品尚物业等都坚守其间。

融创服务集团总裁助理兼浙江大区总经理胥霭介绍，融创服务从2021年10月投入亚运保障工作，到2023年10月30日亚残运会所有赛程收官，历时759天的全力奔赴，从全国抽调精英团队保障亚运服务工作，总参与人数达1680人。作为杭州亚运会官方物业服务供应商，融创服务为此筹备了整整3年。

杭州亚运会上，一位运动员将自己得到的两枚奖牌挂在中铁建物业的保洁员身上，并拍照合影。这一幕，被拍摄到社交媒体上，得到千万网友的围观。

中铁建物业党委书记、执行董事邓秋生表示，企业“长大以后”，更应该尊重员工，只有满意的员工才有满意的客户。当员工得到平等对待，解决好员工“吃饭穿衣”问题，让每位员工有主人翁意识，那么团队才最有战斗力。

物企竞争从“春秋时代”进入“战国时代”

杨熙认为，在市场环境滋养下，企业管理企业快速成长，个子长高了、身体长壮了。同时，在不断推进服务的产品化、标准化、智慧化改造，积极探索多元化的新业务。“长大之后”，物业管理行业发生了四个方面变化。

由于国内大规模的基础设施建设和房地产开发已经基本接近尾声，支撑物业管理继续快速发展的土壤已经不在。人工成本不断上涨，物业费很难提升，市场化定价仍然道阻且长，这是行业面临的最大的问题之一。

另外，物业企业必须要“独立起来了”，主动或被动降低对母公司的依赖，不再承接无法回收现金的非业主增值业务，并计提应收账款坏账。

“蒙眼狂奔的年代结束，长大以后的物业行业、物业企业迎来了发展的机遇，面临着各种成长的烦恼，高质量发展、精细化运营、战略调整势在必行。”杨熙表示。

绿城服务集团首席本体官曲亮认为，物业管理行业有着价值链、产业链和工业链，目前很多头部企业的在管面积在整个物业行业中覆盖的范围比重还非常小，应该将自身的管理经验、心得、相应的能力，传递到小微物业企业以及还在探索发展的物业企业，减少其他企业在发展中的困惑，形成良好的生态，才能真正让行业持续发展下去。绿城服务通过这样的方式，为行业带来普遍的成长和发展。

如果说取消物业是来自行业外部的焦虑，那么“带资进场”就是行业内部的焦虑。带资进场折射了物业企业之间竞争的激烈程度，从“春秋时代”演进到“战国时代”。当前住宅专项维修资金制度的不完善给带资进场提供了生存的土壤，物业企业同意带资进场，也一定经过了详细的财务测算，其背后是并购的逻辑。

对于带资进场问题，行业内的观点分化严重。乐观派认为，这是市场行为，无需过度关注；悲观派认为，这是恶性竞争，是不公平的运营策略。因为当合同期结束，“带资”企业难以盈利，还须把垫资赚回来，可能导致服务质量降低等后果。

央企等新势力将进入物业管理行业

物业行业本身有可叠加式发展的属性，有非周期性的基础物业服务，有着稳定的在管项目为业绩保底。中物智库预测，2024年物业管理行业有望持续增长，但是高增长不可持续，会进入低速增长时代。

与此同时，包括央企、地方国资及城投、传统环卫公司、专业的老旧小区改造企业、资管企业、避险资金等在内的新势力将进入物业管理行业。在地方化债的过程中，地方也需要有现金流状况良好，经营稳健的企业作为融资主体。央企、地方国资及城投在物业管理业务中的整合早已开始，新近上市和准备上市的一些物业企业不少都有国资背景，这又将激励更多的央企、国资加速整合旗下物业公司，把物管行业作为重要业务发展。

受房地产行业下行等因素影响，原房地产开发领域的人才陆续转岗，房地产集团内部转岗人员当下最好的选择就是转战物业公司。

在这种行业形势下，更多物业企业将进入城市服务、团餐、FM设施管理赛道。作为第二增长曲线，万亿量级的城市服务、团餐和FM设施管理，并不亚于传统物业的体量，都是不错的发展赛道，也成为众多物企积极探索的方向。

目前一些企业已在这类领域积累了专业认知和专业人才，进一步让相关业务在行业中得到普及。整体上看，这些业务当前在物业企业营收中的占比并不太高，相关业务有望在新的一年得到更快速成长。

碧桂园服务CMO兼城市服务集团总裁汪英武介绍，去年公司的城市服务业务就取得了显著增长，营收达到48.4亿元，占比总营收的11.7%。

汪英武表示，过去几年，城市服务逐渐成为物业管理行业的热点，从2015年萌芽到2018年的探索再到现在的全面增长，业务已发生全新变化。城市服务作为公共服务属性很强的业务，过去受到宏观环境的影响较为明显，行业在资金、运营等诸多环节都面临挑战。如何越冬？最终还是需要回到“服务”本身。