每经评论员 薛晖

岁末年终，各机构的房企榜单陆续发布。与前两年相比，今年一个突出变化是，有一批“黑马”房企异军突起。这些“黑马”要么是TOP100房企里的新面孔，要么在榜单上排名大幅跃升。他们有个共同特点——均为央企或地方国企。

众所周知，2023年中国房地产行业深度调整，房企也经历了一轮洗牌。有些上市房企退市了，也有些民营房企债务违约，业绩排名明显下滑。与之相反，一批央国房企逆势而上，排名跃升，成为业内“黑马”。此一降一升，自然有“同行衬托”的因素，更有国企战略调整的背景。

其实，房地产行业一直就有龙头央国企高居榜上，如保利发展、中海地产、招商蛇口，这三家在近几年一直处在业绩榜的TOP10。而这些房企也是长期深耕于此，有深厚的人才、管理、土地、资金优势。而“黑马”房企则不然，有的企业是近几年才“入行”。

纵观“黑马”房企，大体分为三类：一类属于“中建系”，如中建壹品、中建东孚、中建智地、中建玖合等，都是中国建筑下属各局的地产公司；另一类属于行业央企背景，如中国中铁、中国铁建、电建地产，其母公司分别是铁路和电力建设龙头企业；还有一类属于地方国企，如国贸地产、象屿地产，这两家地产公司的母公司均为福建国企。

正是由于“同行衬托”——由于部分民营头部房企出现债务违约，引发购房人担忧其交付能力，导致购买力涌向央国企房产公司，于是造就了一批“黑马”。也正是由于相当一批头部民营房企现金流困难，以至于这批“黑马”房企成为各城市土拍市场的座上宾，为接下来的房企排位赛竞争打下基础。

然而，这批“黑马”崛起也存风险，或者说有隐忧。

正在弯道超车的“黑马”房企普遍选择从民营房企挖人。而这些职业经理人或由于路径依赖或由于别的原因，多选择“高周转”路径。之前许多民营房企高速成长的秘诀就是“高周转”，此举可以提高资金利用效率，有利于企业扩张。但追求规模和速度的背后，代价也很明显——在高速发展欲望的驱动下，房企会被动加杠杆，从而提升了企业风险。

与上述风险相伴的是另一种风险。

由于楼市的量价回调，土地市场也在退烧。但“黑马”企业积极抢地甚至高价抢地，很可能是在土地市场上高位接盘。如果市场不能迅速反转，则可能“算不过账”。而新挖到的职业经理人，只有拿到项目才可能有施展拳脚的机会，才可能端稳饭碗，于是各级拿地块，做业绩，而对风险考虑不多。

其实，“黑马”房企不可能没想过风险，目前的市场环境远不如五六年前，而之所以要以身犯险，某种程度上也是迫不得已。纵观上述“黑马”，许多是因为母公司业务萎缩而另谋出路。近年来，高铁、地铁、路桥、港口等基建大订单锐减，迫使建筑、港口、铁路建设类的央企转型，其中一个重要相邻行业就是房地产。这正是“黑马”房企崛起的原因和动力之一。

从业务相关度上讲，建筑类公司与房地产公司是有相似之处，但后者面对的是C端客户（消费者），市场化程度更高，风险也更大。这可能是部分“黑马”房企所未有预料的。

实际上，在这批“黑马”进入房地产之前，中冶、葛洲坝等一批央企也曾大举进军房地产，但效果不尽如人意。试想，如果在行业顺风顺水时都没有赚到钱，想在逆境中赚钱，是不是该多一点克服困难的心理准备？

总之，房地产业必须要洗牌，也需要“黑马”注入新的活力。但“黑马”自身也要反思和警惕，不要重蹈覆辙。