作者：子非鱼

01

合肥再出地王

自2021年年中全国楼市整体进入调整周期以来，地王一词似乎已经绝迹。

然而随着近日土拍涨停板取消，帝王再度回到了大众视野。

2016年那个诞生地王最多的城市合肥，近日又出地王了。

2016年被称为地王之年，那年全国一共诞生了350个“地王”，造就了房地产史上最多的“地王”之年。

其中，合肥一个城市就诞生了32个，那一年的合肥，房价领涨全球，让地球人知道了，中国有一个城市叫合肥。

2021年之后，随着调控加码，三道红线对房企的全面施压，地王逐渐淡出。直到如今，才又重现。

11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让13宗地块，新土拍取消限价，仅设置起拍价，并且不再摇号，价高者得之。

新规则之下，合肥推出的13块地，1宗延期，1宗流拍，成交了11宗，揽金105.9亿元。

其中位于滨湖区BK202305号地块竞争最为激烈，包括保利、城建、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、华润置地、中海、金隅在内的11家房企参与报名。

经过了一个多小时的拉锯战后，该地块最终被安徽高速以2876万元/亩、溢价率达44.89%、总价33.88亿元收入囊中。

2876万元/亩的单价，也刷新了2016年置地滨湖双玺创造的2655万元/亩的滨湖区单价地王纪录。楼面价高达28760元/平方米。

如此高的楼面价，按照建设成本、税收成本、建安成本等估算，未来至少卖出4万以上的单价，才不会亏。

这是疯了吗？真的疯了。

02

合肥楼市疯了

不知道安徽高速何来的底气，敢于如此张狂。

尽管地块优质，位于滨湖金融板块，东侧一路之隔就是望雲，西侧近伟星滨江道，但现在是个什么环境？

在上个月取消限购之下，合肥的成交量并没有改变下行趋势。

克而瑞披露的数据显示，10月份合肥新房成交面积环比下降了4%，同比下降了33%。

二手房成交量也仍在低谷。

至于房价，国家统计局数据显示，新房与二手房都进入了调整当中。

更为关键的是，9月份合肥取消限购之后，和大多数城市一样，最大的变化是引发了二手房挂牌量陡增。

合肥方面，9月15日放开限购，二手房挂牌量增速不断加快。以9月20日为例，合肥新增3874套挂牌房源，较9月19日增加了近1成。

而且，基本都是降价抛售。

这样的市场下，安徽高速不知道哪来的勇气，敢于直接以地王价格拿地。

不过只要有心，还是能够找到一些原因。

安徽高速背后是安徽交通控股集团，而安徽交通控股集团背后则是安徽国资委。

这就不奇怪了。

本来9月份自然资源部发文，取消地价上限，其目的就是恢复正常拍卖，恢复价高者得之的游戏规则，调动房企拿地积极性。

同时，还有制造地王带动房产成交的目的。

地王对于市场的提振作用，非常强烈。

一是在于拉动成本上涨，二是给购房者施压，三是给投资者以信心。

2015年至2021上半年那一轮房价疯涨，本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高，面包价格焉能不创新高。

但是，当下的这种环境中，民企们都在忙着活下去，忙着降价卖房回笼资金，去完成保交楼任务，去降低自己的负债率，根本无暇也无心去拿地。

财政部数据显示，前8个月国有土地使用权出让收入27096亿元，同比下降19.6%。这是在去年全年卖地收入已经下降23.2%基础上的继续下降。

以此预估今年全年卖地收入在4万亿左右，相比于2019年至2021年的卖地收入，下降了一半多。

制图：城市财经；数据：财政部

所以，自然资源部取消地价涨停板后。地方城市想要制造新的地王，来带动楼市氛围，只能依托央企和国企。

这么一揣摩，逻辑就通了。

03

曾经的地王还好吗

然而，理想很丰满，现实很骨感。如今的环境下，不适可而止，还一味炒高地价，大概率会是竹篮打水。

那些曾经在楼市大牛期间诞生的地王，很多都在自吞苦果。

比如去年年中每日经济新闻爆料，厦门几年前的总价地王，当初57亿拿地，楼面价为37013元/平方米，现在亏本甩卖了。

厦门的另一个地王，融侨翔安南部新城地块，融侨集团2016年以42.18亿元拿下，楼面价38345元/平方米，2019年开盘，目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。

上海2016年诞生的全国单价地王，融信万科上海静安区中兴路地块，融信当年以110.1亿元拿下，楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。

2020年项目入市，预售价仅12.98万元/平方米，虽然高于楼面价，但仍是在亏本卖出。

此外，东莞黄江镇东部产业园地王，珠海唐家湾格力地产拿下的地王，福州阳光城五一新城地王，天津金地南开双峰道地王，南京京奥港麒麟板块地王……

这些曾经名噪一时的地王，如今全部折戟，都在亏损卖出。

它们都有几个共同特点，一方面溢价率超高，前几年牛市期间，在房价高光时刻里，房企们生怕不激进，拿起地来非常执着，甚至有点赌气叫价，地价不断推涨，溢价率不断走高，200%以上的溢价率，再寻常不过。

至于合肥，2015年国购一2590万元/亩拿下的蜀山地王，溢价率高达270%，如今依旧没有建成。肥东某地王，成本价销售。

2019年就有人梳理过，合肥19个地王，10个盘亏本卖。

种种前车之鉴，让人不禁担心，新诞生的地王，结局或许只是自嗨而已。