5折卖房,被罚了!

更新时间:2023-10-09 17:13:29作者:橙橘网

5折卖房,被罚了!

作者:余飞

01

降价卖房被停业整顿

今年5月份的时候,苏州昆山两个项目大幅降价卖房,结果被罚。

同一时间段,惠州大亚湾也有项目,直接打4.8折销售,惠州大湾区房管局的态度是:

房企降价属于市场行为,我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题,可以正常网签。



为此,我曾撰写过一篇《4.8折卖房!昆山不敢做,它敢做!》,赞许惠州的态度。

然而不经夸。
近日,还是惠州,还是大幅降价卖房,却出现了迥然相反的举动。

10月8日,第一财经披露:惠州市惠阳区淡水片区保利阳光城,因为5折卖房,而被停业整顿。



从报道的情况,该项目被停业整顿,是因为同小区的业主举报所致。

小区业主在人民网留言板留言称:

四期备案价约1.5万元/平方米,最高卖到近1.7万/平方米,当时开房商捂盘惜售,对外宣称已无房源,留了几栋不卖,后来市场变差,今年10月低价销售,7800~8500元/平方米。该网民称,上述无底线的降价行为对已购房业主来说造成损失,我们反对开发商随意降价,扰乱市场,要求开发商停止这一降价行为,并赔偿业主损失。

保利阳光城售楼处的员工表示,同小区原来的业主不满,他们的房子已经有7、8年的楼龄了,二手房市场价格9000多元/平,现在新房卖7800元/平,好的楼层也才8000多/平方米,他们的房子肯定难卖啊。

从保利发布的“承诺函”已经明确,关停营销中心,暂停销售工作,并对中秋国庆期间低价卖出的13套房子进行退订处理。



02

降价难行背后的利益之争

老业主们不满新房不断降价打折出让而进行的举报,无非是自己的利益受损。

这样的举动,这些年我们已经见怪不怪。去年广州业主降价卖房,被联名举报。还有业主为护盘,联名控诉中介做低成交价。

今年上半年,西安绿城全运村5期芳华苑业主为了保护自己的利益,不让同小区的业主卖房,更是自行组成了一个“村支部委员会”,审核每个业主的成交价格。审核不通过的家庭,村委会会予以谈话,驳回低价成交申请,并设定冷静期一个月。

同时,他们还制定了一个“三年分步涨价行动计划”:

今年7月,小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米;2024年7月,保持在3万元/平方米;2025年7月,保持在3.5万元/平方米;2026年7月,达到4万元/平方米。目前,绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米,二手房成交均价约为1.8万元/平方米。

都是为了自己的利益。已经上车的业主,很多人恨不得价格上涨一天一个价,让自己的资产水涨船高。而没买房的业主,则期盼着房价拦腰斩断,最好是能降到自己能够轻松上车才好。

如果纯属是业主个人行为,没有对与错、是与非,只有利益二字,都是利益。

但是,像这样西安和惠州这些业主,就纯属扯淡,属于违规行为。

比如西安绿城全运村5期芳华苑业主,如果纯属个人行为,管你涨价涨到天上去,都无可厚非,只要你有本事高价卖出去就行。但私自组成一个组织,并干扰其他业主正常降价卖房,谁给的权力?

而惠州保利阳光城的业主们,同样没有道理可讲。

你买贵了,就不允许别人买便宜?要是当初买的房现在涨价了,是不是要把差价补上呢?

本来这样的行为,开发商和市政府大可不必理会,如果有因为这事而有房闹行为,大可以行政拘留起来。

几年前武汉就有这样的业主,因开发商低价卖房组织维权,结果被行政拘留了。

但是,惠州市还是给保利阳光城下达了《责令整改通知书》。其释放的信号背后,仍是不允许低价卖房。

今年上半年类似事情在惠州已经发生过。

今年5月份,惠州4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府,均遭遇了封盘。



原因同样是因为老业主们联合维权。



这一维权事件之后,惠州市惠阳区于5月20日发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》,其中明确:

开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

这些大幅降价卖房项目纷纷被喊停整顿,表面上看,是因为老业主们维权,实际仍是这座城市不允许低价卖房。

去年以来几十个城市或明或暗出台限跌令就可以看出,地方政府在降价方面有多不情愿。

他们无非是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件,引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业,比如银行,建筑行业,以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行,楼市背后兜底的是银行,银行承担着大量房地产贷款。

保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大,会传导给土地市场,影响卖地收入。

但是,在如今房价与普通人形成巨大鸿沟的当下,殊不知,其实来一点更有诚意的降价,其实反倒是利好楼市。

03

取消限价才能盘活楼市

本号一直都在呼吁,应该取消限价,尤其是限跌令。

过去两年的时间验之下发现,限跌令啥也没能阻挡住,房价该跌的仍在跌,土地依旧卖不出去。

国家统计局披露的7月70个大中城市房价数据显示,新房环比下跌的城市52个,也即74%的城市房价在跌。同比下跌的城市44个,也即63%的城市新房价格至少低于一年前。

二手房环比下跌的城市66个,同比下跌的城市66个,也即94%的城市房价在跌,94%的城市房价至少低于一年前。

土地方面,去年全国卖地收入下降了23.2%,今年继续大跳水。

财政部数据显示,今年前7个月,国有土地使用权出让收入22875亿元,同比下降19.1%。



制图:城市财经;数据:财政部

土地之所以难卖,主要是房企整体都陷入在债务的漩涡中。过去几年他们的各种融资渠道都被关上了,仅剩下卖房回款一条。

然而,仅剩下的这一条也被限价令干扰,导致他们不能大幅降价来跑量,无法快速回款。

换句话说,限跌令不仅没有达到阻止房价下跌、卖地收入下降的目的,反倒引发了更严重的房企暴雷和交付难题。

对于房子来说,不降价失去流动性,要比降价增加流动性的伤害更大。

没有流动性,开发商回不了款,地方城市也会减少税收收入。而且,为了绞尽脑汁阻挡房价下跌,会想尽办法出台各种修修补补的工作,不但对市场干预太大,阻挡了市场的自主发展,削弱了市场的积极性,对于市政府本身的工作人员,也会疲于奔命。

接受现实,接受降价,尽管在冷却的市场环境下,不一定能增加多少成交,但至少不会是互相僵持的僵局。

楼市最怕的就是陷入僵局。

有人可能会说,买涨不买跌,降价更卖不出去,只有涨价才行。

这里忽略了一个核心问题:房价收入比。

过去房价也高,但没有高到如今这般离谱程度。

目前中心城市的房价,远高于大多数人的收入,即便再好的政策鼓励购房,普通人也是有心无力。



过去你的月收入5000元,房价1万,面对涨价施压,你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入,担心越往后越贵。

七八年过去了,你的月收入有幸涨到了1万,但房价涨到了5万,这时候再上涨,你即便感受到了心理压力,也没用,因为根本买不起。

就像一趟没赶上的高铁,哪怕你穷尽人体极限速度,也没法追上。想要大家上车,要么停下来等待,要么倒车回来接大家。

时代变了,人口见顶了,城市化速率见顶了,宏观环境变了,就业和收入摇摆了,供大于求了,买房者的心态也变了。

在这么多的改变之下,不能再墨守成规,硬扛着房价不降,只会让房子越来越难卖。

房子卖不出去,房企暴雷现象会更多,会有更多的“恒大”出现,届时市场会出现更多的延期交付乃至烂尾,问题也会越来越大。

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