作者：余飞

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广州楼市止跌

相比于深圳的降价也难换回热度，广州楼市明显幸运多了。

8月31日，广州、深圳一前一后取消了认房认贷，第二天上海、北京跟进，一线城市自此拉开了新一轮救市大幕。

仅从成交量战果来看，京沪表现更好，广深表现不足，尤其是深圳。

北京9月份二手房成交14261套，环比增长30.1%。

制图：城市财经；数据：北京市住建局

据网上房地产数据显示，上海9月二手房成交17503套，环比8月上涨约12.65%。

深圳方面，9月份无论是新房还是二手房跌势仍没有收住，尤其是二手房成交量更是跌破了3000套地板线。

非但如此，在中秋国庆8天长假期间，中心城市纷纷开启了打折促销活动，但深圳市场的表现相当失色。

时代财经披露：

“黄金周”期间，时代周报记者走访深圳多个在售新盘发现，多家房企均推出花样繁多的暖场活动以及特价房、抽奖等促销活动，但大部分售楼处并没有出现火热的看房景象。

广州，9月份的新房和二手房成交量止跌，长假期间狂揽了一波成交量。

广州中原研究发展部数据显示：

9月份新房成交4575套，环比增长11%。

二手房网签8544套，环比增长4.76%。

从成交绝对量来看，广州也只是止跌而已，反弹力度很小。特别是新房，成交量仍处在绝对低位。

02

广州救市疲态尽显

广州的成交量看似止跌，其实远不如预期。

大家不要只看到成交量止跌，还要看广州背后的动作。

毕竟广州不仅取消了认房认贷，还在9月20日大幅放松了限购、缩小了限购圈并降低了税费。

第一，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。

第二，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。

第三，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。

目前，北京、上海、深圳在限购方面仍没有放松动作。

广州这么大的动作，换来的成交反弹并不明显。而且，广州房价跌势，仍没有止住。二手房价格环比下跌了0.81%。

当然，广州在中秋国庆长假期间的成交量还是可圈可点，但主要是降价打折换来的。

中指监测数据显示，国庆假期期间（9月29日-10月6日）广州网签商品住宅15.7万平米，较2022年国庆假期（10月1日-7日）日均增加129%。

成交量不错背后，是打折降价的功劳。

广州的开发商们在长假期间，开启了疯狂打折促销活动。

如位于番禺的龙湖·金地天峯推出“1000万让利，限量秒杀”；黄埔的保利锦上打出“一口价特惠房源，限时送10年物业管理费”；天河的保利天汇认购140平米大四房送华为手机等。

这再次证明了，想要活跃成交量，降价是最有效的方法。

然而，从目前广州的房价绝对高位来看，广州楼市的成交量仍难有根本性改变。

从二手房市场的表现来看，目前如果不降价，基本很难卖出去。

新一轮救市之下，北京9月份的二手房挂牌量净增1.6万套，目前总挂牌量达到了16.6万套。

也即北京二手房越卖越多。而且，挂牌量大多都是降价出让。

中国证券报实地探访北京楼市得出的结论是：

为了加速成交，最近很多房源出现调价动作，有的房源一次性降了5%左右。预计短期内这一趋势将持续。

比如北京大兴区南六环外一套次新房两居室，因为业主着急用钱，258万就全款成交了，低于市场价30万元左右套现。

西城区的中介透露，市场房源现在非常充足，一些业主主动调价，西城区某套房源，比5月份成交的同户型降了100万元左右，目前标价700万，仅国庆假期期间就两次下调报价，累计下调31万元。

深圳亦是如此。前几天本号专门写过深圳，强调过新一轮救市之下，深圳救了个寂寞，新房和二手房成交量的跌势根本没有止住，仍在向下缩量。

价格下调，亦是如此。

乐有家披露，新政出台后，深圳业主放盘量有所增加。9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。

广州也是如此。

救市之下，广州的二手房挂牌量也创下了新高。目前挂牌量接近14万套，二手房成交价格依旧在下降。

房价跌势，从库存量来看，高企的挂牌量和新房库存量来看，仍不会停歇。

广州中原研究发展部披露，截至9月末，全市库存量1223.7万㎡，去化周期拉长至19.2个月。

新政对市场刺激尚未体现在成交、网签表现上，而9月开发商供应量增加，导致整体可售库存量增加。

广州下辖的11个区，去化周期均在12个月以上，整体房价下行压力依旧不小，

03

北上深会放松限购吗

从广州大幅放松限购的效果来看，可能会让北京、上海、深圳在放松限购的考虑上，更加犹豫。

本号之前强调过，对限购松动，是一线城市最重要的、也是最后的筹码。所以一线城市在对待限购放松上，慎之又慎。

主要原因在于，他们也有担忧，那就是一旦大放松还托不起来，那就会造成利好出尽，之后调整的力度会甚于之前。

广州大放松之后，新房与二手房成交量只是微微增长，并没有出现想象中的大幅反弹。

这让北上深会更加犹豫，也再次佐证了本号的判断。

我在之前的文章中，反复强调过，取消认房认贷，或者后续放松限购，都改变不了当下持续下行的局面。

去年以来绝大多数城市都取消了认房认贷，但没能改变形势。去年以来福州、沈阳、廊坊、东莞、佛山放开限购，武汉、苏州、南京、厦门、杭州等城市放松限购，同样没能改变局面。

楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施。

而是人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求这些因素共同作用下的口袋空空和预期缺失。