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最近，中海地产在北京有两条新闻：一，联合未来科学城底价拿下朱辛庄0022、0027地块，成交价42.7亿元；二，中海郭公庄项目的614地块公布了总平图。

这两个项目有一大特点，算不过账来。

昌平区朱辛庄地块规划总建面是18.6万平，销售额指导价6.6万，其中公建面积占了7.7万平，且还规定不得分割销售，只能整体转让。这个条件，难怪很多央企不敢出手。

中海地产吞下"毒丸"的，还有一个多月前在丰台郭公庄以54.4亿元拿下的614和L08地块，溢价率6.67%，住宅楼面价约6.25万元/平米，期房官方指导价9.2万元／平米，上下浮动8%。

如果按照这个价售卖，直接将郭公庄板块拉入10万元时代。

但这不太现实。楼花特意做了一张该区域的房价地图：西面不远的中海九号公馆的二手房价约7.28万元/平方米，南面紧邻郭公庄地铁站的京投银泰万科西华府约6.68万元/平方米，京投发展臻御府三年前开盘价为6.77元/平米，目前没有二手房挂出。

反观中海郭公庄614地块，每平方米要比市场价贵2万元/平方米。谁会去买？

再来看一下它的产品，整个地块被地铁9号线和房山线下穿，分割成1号地（东）和2号地（西北）。

1号地规划了七栋住宅楼，1#、2#、4#、5#都是25层，3#、6#、7#为8层，整体呈现出西北高、东南低的高低配规划。其中3号楼为楼王，为大面积户型；6#和8#紧邻郭公庄北街，有噪音和尾气；2#对1#的西端户会遮挡下午阳光；4#和5#分别对侧后的2#和4#形成角煞和阳光遮挡，楼栋的间距只有28米左右。如果买高层产品，2#和4#的东端户10层以上比较推荐，因为东南方向是8层楼高。5#南面正对着一条由南向北的路，虽不是主干道，但依然存在路冲问题。

1号地与2号地之间，是一个约1.5万平米的公园，地下是地铁穿过，在社区内部有如此大的公园，是非常奢侈与罕见的。

位于西北角的2号地，是3栋围合式建筑，每栋面积约六七百平米，北面两层共8.1米高、南面为4.5米高，每栋只有一个大门进入，很像老北京的四合院。楼花获悉，它不是用来做养老公寓的。它有一个最大的不利因素，地下受双地铁线夹击，动静可能会大一点。

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