12月，天津楼市的焦点都集中在土拍上了，全年约1/3的地在这1个月里出让。

下周还有5宗，分别位于环城和滨海。截至目前，今年市区所有的土地已经全部出让完毕。

市区单12月就成交了8宗，妥妥的大户，这其中6宗是城市更新，2宗是正常的招拍挂地块。

今天，就以成交日期最近的，城投摘的万欣城北侧地块为例，通俗地、简单地来说说房企拿地的投资逻辑。

地块编号为津东成（挂）2023-038号，天津城投置地以成交价9.9亿元摘得，位于河东区津滨大道万欣城的北侧，地上建筑面积约为7.1万㎡，容积率约为1.8，折合楼面地价约为13953元/㎡。这些数字的意义，后面都会一一解析。

01

流量

首要关注的，肯定是流量和利润。

河东一直是市六区流量区域，在2021年河西新梅江大量新盘推出前，河东一直是市区的流量王。

今年客户购房意愿恢复叠加9月新政利好，河东前11个月销售面积达到约37.1万㎡，又重回市区巅峰，成交量也达到了近年来的最高值。

除此之外，需求是关键，关乎房子未来的流通性。

截至11月，城投万欣城今年成交额达到约11.5亿元，同比2022年全年增长超4成（全市增长不足2成 ），市场需求如此之高，天津城投摘下新地块，也是意料之中。

河东的流量高，叠加市场需求高，对于房企来说这就是硬通货。

02

利润

利润，与流量考核的同为重要。

9月新政落地，市场也有所显效，尽管楼市依然承压，但确实见到了一些积极的发展迹象。临近年末也没有出现像往年大规模的促销和优惠，可以说，这已经是市场的底部了。

年末多家房企出手拿地进入市场，是品牌房企对于现阶段价格和市场的一个认可。

再来看，城投摘得的这宗地块，楼面价将近14000元/㎡，算是抄底了。

还记得，2021年一路之隔的津东程（挂）2021-003号以楼面价约18000元/㎡成功出让，比城投新地块地价单平米高出4000元/㎡。

在住宅建筑新规的加持下，各类产品buff叠加，同样的售价下，城投可以给到客户更多的产品附加值。

对客户来说，就是高性价比。

城投水西东方天宸效果图

03

纯粹

纯粹，在这里指的是：改善居住环境纯粹。

时下，市区主流的土地开发模式是城市更新，避免整片的区改造，而是根据所留地形，进行见缝插针组团式的更新。

与城市更新不同，城投万欣城所在的这个片区属于“成片开发”的模式。

城投万欣城效果图

成片开发的模式下，不仅城市面更新，生活配套需求也是重新规划的。

而在市区，又临中环线，成片开发的片区不过一两个。

站在开发商的角度来想，城市界面新、新楼盘集中、市区中环，是片区的纯粹，也是不多见。

04

少数

除了这个片区先天的“纯粹”罕见，还有地块本身的价值，就是1.8的容积率。容积率指标越低，代表项目呈现出来越低密。

为什么说是少数？今年市六区成交了18宗地块，地块容积率集中在2.0-3.0之间，不足2.0的地块仅有4宗，其余3宗为拉平天际线而降低，“立”在老旧小区里，城投新摘地块则不同。

而且，千万不要以为容积率只是浮于指标层面的低密，换算到小区内部，1.8的容积率实际意味着更大的绿化面积、更开阔的楼间距以及更舒适的生活尺度，决定了改善社区的强大优越性。

结合前面提到利润空间，城投可以在新地块上，呈现更多的想法，迭代现有的产品，打造新的升级作品。

城投水西东方天宸示范区实景

城投东方和府交付实景拍摄

05

私享

私享通俗来说就是配套，享的不仅有住宅，还应该有生活。

津滨大道实景图

地块周边学铁商齐全，直线距离约1公里到河东高人气的万爱商圈，周边有已通车的地铁4号线和规划12号线，片区内还有已经开学的河东实验教育集团行知小学和天津市实验幼儿园；除此之外，自建约1万平米运动公园现已开放。

城投万欣城区位图

很明显可以看出来，先期的配套、公建等已经基本落成，新摘的宅地则可以享有成熟的资源，为购买期房的客户增加确定性，同时也是隐性的降成本。

天津市实验幼儿园实景图

06

深耕

更为重要的是，在深耕的片区继续投资，也是品牌房企常见的操作之一。城投了解万欣城片区，了解这里的客户，打造更好更适合万欣城客户的产品，是与城市共生共荣的一种体现。

这和我们买房也很像，在能力范围内，选择在生活或工作周边看，不会绕环线去选。

城投摘河东津滨大道地块，旁人来看是托底市场，其实也是规划一步棋。在楼市相对底部的时间点，现有万欣城地块均已封顶的基础上，战略性补充弹药。

通篇看下来，房企拿地的逻辑不外乎是流量、利润、熟知这几项。在低容积率、新建筑规范等指引下，跳出区域想象，小编盲猜，地块将被打造成为天津城投里程碑式的作品。

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