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前几天，位于龙湾蒲州的彩虹湾亲子广场，拆了。

有人说，从开业到拆除，才5年，太短了。

其实，它是一座早该被拆除的老厂房，只是彩虹湾让它延续续了几年。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

彩虹湾所在区域，上世纪末属于温州经济技术开发区西片，以制造业企业为主。彩虹湾的地块及部分建筑，原是康泉热水器的厂房。

拆除中的彩虹湾（上下滑动查看更多）

后来，随着温州城市向东发展，原经开区所在区域逐步融入温州核心城区，这些制造业企业从事生产已不合时宜，便陆续迁往滨海，留下了厂房。

大概从2012年起，温州鼓励老厂房腾笼换鸟、退二进三，改造为创意产业园区，以发展文化产业等服务业，并出台了一系列政策，以支持厂房改造。

当时，温州真正意义上的写字楼不多，制造业企业腾出的厂房，承载了服务业企业的办公需求。

在此背景下，这种所谓的创意产业园区，还是发挥了其阶段性作用。

老厂房改造的创意产业园区

然而，后来温州一些新写字楼陆续建成，这种阶段性产物并未得到很好地控制，反而越来越多，其弊端也逐步凸显。

这些原先用于生产的厂房，并不完全适合企业办公，再加上它们属于低效用地，没有地下停车场，用于办公后还导致停车难。

当大量厂房用于服务业企业办公，温州的写字楼市场也受到了严重冲击，影响了企业投资积极性，是滨江CBD建设进展缓慢的原因之一。

彩虹湾，就在这一背景下诞生。

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早在2014年左右，原康泉热水器厂就开始对接一些知名商管团队，拟打造一座商业综合体。

然而，原康泉热水器厂并非拆除重建，而是原地改造老厂房，其硬件设施不符合知名商管团队对商业综合体的要求，从而未果。

2016年，原康泉热水器厂确定打造彩虹湾亲子广场，拟打造一座以亲子、儿童教育为主题的商业设施。

同属老厂房退二进三的创意产业园区项目，还有彩虹湾以北的145园区、和乐大楼、华安大楼，彩虹湾以南的富得宝商业广场等，均位于上江路以西。

彩虹湾

不过，从彩虹湾开始招商时，就非常不顺。

比如，星巴克曾确定入驻彩虹湾，都开始装修了，还是赶在开业之前撤出。

对一座不小的商业设施来讲，星巴克几乎是标配，为什么彩虹湾连星巴克都招不到呢？

原因在于，原康泉热水器厂的退二进三合约，有时间限制，并非长期有效。

国际知名品牌往往一次性签约8年甚至更久，以确保长期经营，避免因商业设施变动而损失装修等成本。

就这样，像肯德基、星巴克等国际知名品牌，都没入驻彩虹湾，连国内知名品牌都很少，以温州本地亲子、教育、餐饮品牌为主。

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2018年6月，彩虹湾正式开业。

彩虹湾开业当天。来源：彩虹湾少年宫

由于温州城区近东片长期缺乏商业设施，再加上该区域居住、办公人口众多，彩虹湾开业初期一度非常火爆。

至于停车场，彩虹湾采用的是地面车位+机械车位的方式，数量有限，且机械车位自带一系列硬伤。

同时，由于老厂房改造不能增加实际建筑面积，彩虹湾一些新增区域属于半室内结构，无法全封闭，导致雨天湿滑，影响消费者体验。

彩虹湾的半室内结构。来源：彩虹湾少年宫

彩虹湾开业后，这种老厂房退二进三的创意产业园区模式，就很少推行了。

上江路以东，原邻里中心（卜蜂莲花超市）及其他厂房、城中村相继拆除，建设了现在的吾悦广场、凯迪中心等。

2020年12月，彩虹湾斜对面的吾悦广场开业。

吾悦广场

理论上，吾悦广场、彩虹湾能构成一座商圈，实现合作、互补。

然而，无论是硬件设施，还是招商、运营水平，彩虹湾跟吾悦广场完全不在一个层面。

当杂牌军遇到了正规军，实力过于悬殊，两者无法共建商圈，彩虹湾只能被吾悦广场虹吸。

比如，彩虹湾招不到的国内、国际知名品牌，吾悦广场招了一大堆，星巴克还开了两家。就连一些温州本土知名品牌，也从彩虹湾迁往吾悦广场。

吾悦广场

就这样，彩虹湾走上了下坡路，人气越来越少，大量商家撤出。

如今，可能是退二进三合约到期，彩虹湾所在的原康泉热水器厂，终于被拆除了。

或许，当初不要在不符合商业条件的老厂房上改造，直接拆除、新建合适的商业建筑，就没有这几年彩虹湾的折腾。

可见，老厂房还是直接拆除的好，无论怎么改造、利用，都很难符合现代化商业、商务设施需求，还会产生新的问题，继续造成浪费。

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彩虹湾拆除后，该地块将如何利用？

根据去年发布的《温州市核心片区开发区西单元A-23等地块控制性详细规划修改》，彩虹湾、富得宝、联结福、145园区、和乐大楼、华安大楼等商业设施、创意产业园区在内的地块，基本为商业、商务用地。

来源：市自然资源和规划局

另据一份设计方案，上述地块中间将连成一片街区式商业，两侧建筑低楼层设置商业，上方分别建设商务楼、人才公寓、体育设施等，形成一条综合商业街，与对面吾悦广场、凯迪中心等相呼应，共同建设商圈。

该方案并未公开，但也与上述规划内容相符。

不过最近，据POA建筑师事务所发布的内容称，彩虹湾地块将打造一座兼具汽车未来科技与社区生态花园的的城市新兴活力地标。

来源：POA建筑师事务所

当前，瓯海将这类产业重点布局在牛山，建设了瓯海国际汽车城，浙南汽车未来港也正在建设中。

倘若彩虹湾地块继续建设汽车类商业项目，难免会与瓯海重复。

事实上，这种汽车类商业项目，更适合布局在城市外围，而非核心地段。

但是，从龙湾、瓯海的布局看，这种汽车类商业都尽可能贴着鹿城区布局，似乎在争夺鹿城客户。

当然，这仅仅是一家建筑设计院发布的内容，仅供参考。

彩虹湾地块的最终用途，仍需以有关部门发布为准。

后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞”和“在看”再走呗。

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