作者：余飞

01

深圳学区房破防了

关于学区房的话题，我今年写了很多篇，一言以蔽之：

主流城市的顶流学区房，正在疯狂挤泡沫。

上海很多顶流学区房，价格已经跌回至五六年前。北京的学区房也在跌，杭州、广州、厦门、苏州、南京，无外如是。

其中深圳的顶流学区房下跌更是普遍，毕竟当下的深圳，无论顶流学区房还是普通学区房，几乎所有板块都在下跌。

乐有家今年年终披露了的深圳整体房价数据显示，深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下行了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

大趋势之下，泡沫巨大的顶流学区房，首当其冲。

这两天，乐有家发布了一份深圳学区房价格数据报告。

整体方面：

今年名校学区房的成交量整体好于去年，但仍在底部，而且不到过往高点时期的一半。至于价格，则是一路下跌。

重点学区楼盘成交量从高点时期的28723套，降至去年的5364套，今年回升至8918套。

整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

六大名校片区方面，也即福田的百花片区、香蜜湖片区，罗湖的深中周边（深圳中学初中部），南山的南二外周边（南山第二外国语海德学校），宝安的宝中周边（宝安中学初部），龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区），整体成交量2150套，较去年大幅增长，但较高点时期，跌了54.6%，妥妥的腰斩。

均价方面，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。

02

下跌的根本逻辑在哪

具体到片区来看。

成交量方面，各片区的走势和大盘雷同，也即今年的成交量好于去年，但较高点时期不忍看。

较高点时期相比，成交量全部腰斩。

其中跌幅最大的是宝安区，跌幅76.3%。其次是罗湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龙岗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龙华下跌了51.9%。

各片区重点学区房成交均价方面，除了龙岗区，跌幅都在20%以上。

南山区均价从13.74万跌至10.72万，下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万，下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万，下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万，下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万，下跌了21.2%。

龙岗区从5.81万跌至4.72万，下跌了18.7%。

除了以上数据外，之前还有人梳理了一下深圳四大名校学区具体楼盘的价格跌幅。

四大名校的学区房，均在跳水。深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29.1%，最低跌幅则为4.4%。

深圳高级中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。

深圳实验学校的学区房，其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%，不过目前的价格仍接近10万。

关键问题来了，深圳的顶流学区房，为何跌幅如此迅猛？

正如上面所说，不仅是深圳，主流城市的顶流学区房价格都在跳水。

要了解原因，首先得了解清楚，顶流学区房是如何一步步走上天价的。上涨的根本逻辑在于资源限制，住房与教育捆绑催生出了炒作氛围。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

下跌的逻辑，根本在需求收缩，包括炒作需求、购买需求。

第一，整体炒作需求在收缩。

楼市已经进入了整体盘整阶段。

我们的商品房销量去年就已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

今年前11个月，国家统计局披露，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

来源：国家统计局

在去年大跌的基础上，继续下探。全年，商品房销量可能会跌至“双11”，即销售面积跌至11亿平方米左右、销售额跌至11万亿元左右。

全国房价已经进入了普调模式，11月份70个大中城市二手房无一城上涨。

在这种背景下，学区房的炒作需求偃旗息鼓，炒房客们如今都作壁上观，大多都在寻求解套，哪还会冲进去接盘。

第二，学区房游戏规则在发生变化。

这两年，学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进，就是教师轮岗制度。

本号之前也多次写到过。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁。

但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿人口转向。

第三，客观真实需求也在减少。

去年全国新生儿人口跌破千万，导致出生人口低于死亡人口，最终导致全国人口整体减少了85万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

在这种背景下，去年发生了很多罕见的一幕。

比如去年北上广深港五大一线城市常住人口出现了集体减少。深圳、广州和整个广东人口，均出现了历史性减少画面。

此外，整个粤港澳大湾区11个城市，除了珠海，其余均在减少。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

当然，深圳、广州乃至整个广东的人口减少，和去年的黑天鹅引发沿海人口回流内地有关。

但正如我在之前专门分析深圳、广州的人口文章中强调的，在人口格局生变之下，广深很难再现过去动辄几十万人口增量的辉煌战绩。

即便今年深广人口会再次增加，增量也再也回不到从前。因为从2021年全国人口增量创新低开始，深圳、广州的人口增量，就已经不再耀眼，从过去的几十万，直接掉落至几万。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

深圳人口转向之下，去年幼儿园在校生和招生人数双双减少。

来源：深圳市统计局

03

幼儿园与小学第一波冲击上演

在出生人口于2017年见顶之下，出生人口减少带来的冲击，已经蔓延至幼儿园和小学。

幼儿园方面：

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

小学方面：

教育部数据显示，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%。

学校数量、在校生数量、招生数量都在减少。

可见，新生儿人口减少已经引发了幼儿园和小学关停潮上演。未来初中、高中乃至大学数量也都会随着时间推移，被次第影响。

这种局面会带来两个重要影响：

第一，持续施压学区房。

孩子数量少了，学区房的需求自然下降，没有了鸡娃的家长接盘，顶流学区房的炒作就无法形成闭环，价格会持续下行。

而且，这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。

第二，平衡大城市教育资源紧张的矛盾。

大城市教育资源供需矛盾最典型的城市当属深圳，这座年轻的城市，四十多年来，经济、科技、金融、人口疯狂扩张，跑出了震惊世界的深圳速度。

但毕竟年轻，由于人口扩张过快，教育资源增加速度没有跟上人口扩张速度，导致深圳基础教育资源缺口很大。

据深圳教育局前期预测，2023年小一和初一的学位总需求将达到39万人，其中小一的需求大概是22.9万人，初一的需求大概在16.1万人，比去年增加近3万人。

公开资料显示，福田、龙华、光明、龙岗、罗湖、坪山、盐田等七个区域告急，其中仅龙岗、龙华、福田三区，小一和初一的缺口总和就高达45500个。

不过，从目前深圳砸重金投向基础教育建设的规模，与建设速度来看，以及学生人口开始减少的现状来看，这个矛盾会逐渐平衡。

2020年年末开始，深圳便打响了百万学位攻坚战，也即要在未来五年增加百万基础教育学位。

三年过去了，战绩如何？

2021年深圳的基础教育学位增加了13.1万个，2022年增加了20.6万个。今年1-9月推动新开工项目近60个，目前在建项目近130个，截至目前已新改扩建中小学校（幼儿园）约110所、新增学位14万座，年底前可完成新增学位20万座目标。

从2021年到今年年末，深圳预计累计增加55万个左右的学位。到2025年增加百万基础教育学位的目标，毫无悬念，会如期完成。

而按照深圳市规自局与教育局联合发布了《深圳市基础教育布局专项规划（2022-2035年）》，明确提出：

到2025年，建成一批高品质、集约共享的基础教育学校，可提供270万座基础教育学位；到2035年，规划预控基础教育学位364万座，建成学位不少于300万座。

目前，深圳的基础教育（高中、初中、小学、幼儿园、特殊教育、专门教育）在校生237.75万人。

也就是说，到2025年，深圳的基础教育供需矛盾，基本能够得到彻底解决。