文/狗蛋本蛋

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今年前11个月，全国300城土地出让金，同比去年降了两成。再过几天十二月数据出来，大家统计完也会发现，2023一整年土拍热度同比去年是下坠的。

已经结束2023年度土拍的上海，今年招拍挂市场的土地成交总额为2200亿，远不及2022年的2840亿和2021年的2825亿，也不如2020年的2313亿。

连主流房企势在必得的魔都都下滑，这说明，房企拿地的绝对热情减退。

再细化下去会发现，拿地进一步向头部集中了。

2022年在沪房企权益拿地额要进入top20，门槛是50亿，今年只要27亿；进入top5，去年门槛是106亿，今年提高到了130亿。也就是说，尾部变松，头部趋紧。

有意思的是，在沪头部梯队自己进行了一轮大洗牌：去年的拿地5强华发、招蛇、北万、保利、建发，除了前两家，其它已经滑出5强阵营。

取而代之的是华润、中海和绿城。

狗蛋说，“围标三兄弟”归来，一出场就让大家汗流浃背，华润和中海拿地额都破了200亿，高居在沪房企前二，万科也以76亿杀入10强。

不过，要论显眼包还得是绿城。

前几天，绿城官方微信发了一篇文章，标题叫：

《媒体看绿城 | 品质时代，绿城展现稳健力量》

绿城通过整合媒体报道，总结了自己2023年的良好表现。17篇报道当中，绝大多数都在提绿城的产品主义和产品力。

比如，被放在第一篇的报道，标题是这么写的：

掌舵人张亚东在文中表示，绿城和其它房企在经营策略方面有所差异，能够突围在于走高端路线。

狗蛋说，绿城淡化了自己最近几年习得的绝学。

瞟一眼17篇报道，狗蛋发现只有一篇重点提到，并在标题中点到此门绝学：

这篇来自上海媒体《新闻晨报》的文章，开头是这么写的：

“绿城鏖战132天，顺利开出“繁花三章”，热销82亿……

8月拿地、9月发布会、10月展示区，11月取证，12月三盘齐开……与时间赛跑，与自己对决。印象中那个慢工出细活的品质绿城，如今又用“飞”一般的速度刷新了销售纪录。”

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文章提到的“繁花三章”，指绿城在上海的三个项目，业界称“绿城三子”，即沁蘭园、留香园、春晓园。

8月份上海第二轮土拍，绿城接连“摇中”这三个项目所在地块，当时张亚东非常激动，罕见地发了条朋友圈感慨：上海连中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。

开挂似的运气，搞得大家很想知道，绿城投拓团队拜的哪尊大佛。

绿城没说，反手在杭州总部挂出一条庆祝横幅：

热烈欢迎华东投拓精英凯旋而归。

绿城应该没拜文曲星，写的口号才会出现结构赘余。

狗蛋说，总部应该再给项目公司挂一条横幅，肯定他们的“车速”。

最近几年，上海新盘从拿地到入市平均时间在6个月左右，绿城三子只用了132天。

拿地到公示方案，节奏能踩进一个月以内就不错了，而“绿城三子”一个只用了12天，一个只用了9天。极个别项目拿地当天就公示的，不在咱们的讨论范围之内。

和“绿城三子”同期拿地的华润观宸润府，公示用时10天也挺快，不过开盘比绿城慢了不止10天。

单项目3-4月开盘不算什么，但三个项目都实现4个月左右首开，说明曾经很慢的绿城，已经充分掌握“高周转”的绝学。

2018年张亚东空降后，绿城开始启动高周转。那时候张亚东提出5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回正，比起当时业内都在学的碧桂园“456”，“5912”不算快，但对比宋卫平时期的“龟速”：

张亚东已经是“快男”水平。

宋卫平时代的绿城，平均存货周转周期曾经长达2200多天，从拿地到回款耗时6年，慢周转再加上高杠杆，很难在快时代玩得下去。

而这5年来，绿城还在不断变快。

以绿城在大本营杭州的表现为例。2022年4月，绿城在杭州北部新城拿下3宗地，此后案名定为月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩，业内称“海棠3子”。

最快的月映海棠园，拿地81天开盘，另外两个项目分别为91天和95天，都把开盘时间卷进了百日之内。

这一卷还把同行业带飞了，绿城老对手滨江旗下的福翠里项目，位于同板块，首开时间缩短到76天，创下杭州最快开盘速度。

进入2023年，杭州绿城再次刷新纪录，绿城汀岸辰风里把首开时间缩短到了：

55天。

项目要求88天要有回款保障。

这速度，曾经的老碧看了都得汗流浃背。

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绿城的快还体现在交付上，旗下绝大多数楼盘都能提前交房。

最近青岛绿城和锦玉园交房，比合同约定的提前了100天。

上个月，绿城位于富阳的江上臻园交房，提前了将近7个月。

根据绿城的统计，2023年1-10月，绿城自投的64个项目实现交付，较合同约定时间平均提前了36天。

提前交付，意味着可以更快回笼受监管的资金，提高资金利用效率，也是高周转Play里的一环。

绿城管理层去年曾在股东周年大会上说，年初拿下的土地，要尽快转化成销售额，用于当年的拿地。他还打了个比方：

绿城要努力像南方水稻那样，做到一年两熟。

可以说，“快”已经刻进了绿城的骨子里。

“双十二”那天，绿城在杭州拿下4宗地，其中的杭州西站地块，绿城9点多拿下地，10点多就进场了。

上海“绿城三子”之一的沁蘭园，将于12月30日迎来二期开盘摇号，当天下午13:08摇号，14:18选房，且当天付完首付。

一般来说，摇号和选房会间隔一天或者分开在上下午，绿城上演激情与速度，拿地进场间隔1小时，摇号选房间隔也是1小时。

有意向客户质疑绿城：主打一个让人没时间思考。

以前，绿城的项目总害怕被老宋指着鼻子骂：产品做成这样，你可以去跳楼了。

狗蛋说，现在的绿城项目总，应该不会被张亚东嫌弃产品不行，但有可能被嫌弃速度不行。用老宋的话来骂就是：

速度慢成这样，你可以去跳楼了。

张亚东曾对投资者说，绿城是他退休前的最后一站，一定要干出成果。

为了干好最后的事业，张亚东卸任了中交所有职务，让自己的血统更“绿”。

根据张亚东的设想，绿城要在2025年实现6400亿元合同额目标，其中房发重资产板块的目标为4500亿元。

2022年，绿城在那个合同销售额是3003亿，2023年上半年为1242亿，全能规模应该和去年相差不大。

以目前的地产行情来看，绿城2025年要想达成张亚东的“小目标”，难度很大。

不过绿城达达的马蹄不知疲倦，尤其是在以大本营及周边，绿城还在并且会持续加速度。

今年前11个月，绿城权益拿地额539亿，要超过去年同期的447亿，已经来到了全国前五，其中在长三角拿地达440亿，高居区域第一。

这个拿地规模已经远超万科。宋卫平时代，绿城萌生过赶超万科的野心，结果差点卖身给同样想过超越万科的孙宏斌。

老宋反悔了，说是不喜欢融创董事会要求的高周转，一个转身，绿城牵起中交的手，但命运的齿轮还是落入了一样的转速。

没有老宋的绿城，终于活成了“高周转”的新榜样。