成都新楼市 文丨小莉

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“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”巴菲特的这句名言，放现实世界里大多是一看就懂、一学就Fei。

在楼市里，真的存在那种进退自如、曲折前行的房企吗？

12月12日，邦泰集团以21110元/㎡楼面价，拿下了成华区339旁约11亩宅地，溢价率达33.54%；15日，邦泰又以17900元/㎡楼面价，竞得天府总部商务区东区约33.53亩地块，溢价率达39.8%。三日之间，连续刷新成华、天新土地楼面记录。

邦泰绝对值得研究——六年战略抉择，绝缘成都土拍专攻市州；2019重新杀入成都三环，2022落子成华，2023全年已在成都拿下4宗地块，涉主城核心、天新等热门板块，权益占比全部100%……

长期低调的邦泰，已悄然成为四川本土房企的头号玩家。这条十年长路，远非“少说多做”这样简单。

至此，邦泰年内已经实现在蓉4次落子。在当下这个楼市冷静期，如此密集拿地行动，足以说明这家房企对成都的持续看好和本身稳健的实力。

当然，邦泰深耕成都的决心并非一蹴而就。实际上，从2013年开发了在蓉首个项目——邦泰华府公馆后，邦泰在成都市场沉寂了很长一段时间，转而将重心扎根在省内三四线城市。

“算不过账”。新楼市曾询问当年成都楼市排名第一的央企掌舵人，为何不开出城南某盘时，后者毫不避讳。作为民企的邦泰虽未公开言说，但一举一动，都遵循着市场最根本的规律：算得过账。

直到2019年底，邦泰以12520元/平楼面价拿下十陵地块，溢价率40.67%，创下板块地价新高。该地块也即后来的邦泰宽语，是邦泰重回成都首作。

来来看这些年邦泰在成都的布局情况：

有四个趋势很明显：

第一，2019年后重回成都，战略野心也开始逐渐显现，尤其2023年，对成都加码力度持续加深。

第二，主城意识越来越强。从最开始在双流、龙泉、新都等二圈层区域试水，到2022年后，频繁出手主城和城南热区。

第三，拿地决策大胆精准，稳而有魄力。邦泰在成都10年来的拿地动作有一个共同点，普遍溢价成交。但地块实现高溢价，正是因为本身条件足够优质。从这一点来看，邦泰舍得出价。

第四，专注于自己擅长的领域，不冒进。虽然邦泰返蓉后拿地普遍存在溢价，但实际上90%都是中小规模的纯宅用地，都是在他擅长的住宅开发领域，几乎从不冒进贪多。

从这些角度来看，邦泰重注成都的每一步，都有过精确算计。而高频次拿地的背后，也需要有强大的产品表现力作为赢得市场青睐的基础。

恰巧在这一点，邦泰的稳健，一贯如一。这五年时间，熟悉成都楼市的人都能感受到他们在产品迭代上的精彩突破。

2020年，龙泉驿区——邦泰宽语，就凭借约6800㎡的实景园林示范区先行赢得不俗口碑；

2023年，邦泰的产品力一路开挂。

成华区——邦泰云璟6开6罄，将产品力内卷率先深入到建面约100-130㎡面积段，是今年楼市中的一个特写。并在今年第三季度大成都住宅销售排行中，稳居前20。

△图据克而瑞四川

天府新区——邦泰天府云璟，4次开盘，次次热销。在100-130㎡面积段稳定发挥，赢得口碑；其建面约143㎡户型，已经成为今年成都楼市143产品调研的样本；建面170㎡产品，也在豪改。在锦江生态带南区普遍进入相对冷静期的情况下，仍然做到了逆势飘红。在11月大成都排行中，以5.41亿销售金额为列第八。

△图据克而瑞四川

更为重要的是，邦泰的进化并不是简单的进出成都——而是在进出之间，磨炼、打造了产品和服务。

仅凭云璟和天府云璟两个项目，邦泰已经将其产品力具化成一张王牌。在成都楼市，无论购房者还是业界人士，都很少会有对其产品研发力的质疑。

还记得十年前那些追求百亿规模的四川本土房企吗？

追求稳健前行的邦泰，悄然坐上了四川本土民营房企的头排阵列。

2007年，邦泰始发于乐山，历经16载的发展，其业务遍布四川、云南、重庆、甘肃、山西、湖北、湖南、陕西、安徽等全国九省/直辖市，二十七座城市，打造了上百个项目，年产值逾200亿，开发面积超2000万方。

△数据截止2023年5月

但四川本土市场，才是邦泰的主战场，其上百个项目超80%都在川内。

在重返成都之前，乐山、西昌、内江、遂宁、宜宾等川内三四线城市，一直都是邦泰的重仓区。十六年，十六城，论在四川本土的房产开发深度，邦泰早已是本土房企之最。

在川内三四线城市的长期扎根，让邦泰实现了弯道超车，吃到了不少红利，同时也积累下了不俗的规模效益。据克而瑞数据，今年1-11月四川省强地级市房企流量榜中，邦泰集团以69.21亿成交额、96.38万平成交面积稳居双料榜首。（含雅安、南充、泸州、宜宾、绵阳、达州、遂宁、内江、德阳、资阳、自贡、眉山、乐山、广元、广安、西昌等16城）

其土拍市场表现同样突出，年内在乐山、遂宁、宜宾、西昌等地均有拿地动作，多城布局，逆市扩张，为其注入源源不断的增量。

△图源克而瑞

而随着楼市进入调整期，邦泰也逐渐意识到战略需要随行就市。归根究底，城市人口规模和GDP才是托底楼市的核心指标，在这一层面，一二线城市的优势自然大于三四线城市。

2019年后，邦泰开始陆续在成都、昆明、合肥等省会城市出击。早前在三四线城市深耕中积累的开发经验和现金流，成为了这一阶段发力的坚实基础。

△截自邦泰集团官网

而且很显然，邦泰的战略转换很及时，收效卓著。

仅以成都为例，克而瑞数据显示，今年前11月，邦泰地产销售金额约26.44亿元，在成都成交金额排行榜中位于第33位。

特别是今年，邦泰在成都先后4次拿地。12月刚刚拍下的天东板块宗地和成华339旁地块，必然已经是明年的优质储粮。

在重返成都之前，邦泰就已经在三四线城市的长期历练中，形成了一个完整的产品体系：府台系、天字系、院子系。

必须明确的一点是，产品线定位清晰，是一个房企认真钻营产品具象表现，而且这要求房企本身已经具备一定的规模。所以这样的产品体系，在本土房企中并不多见。

即便是部分以三四线城市发展见长的巨头房企，也基本上是以规模、速度取胜，少有因产品研发闻名。与部分一线大房企进入三四线城市时，简单粗暴的案名、产品复制粘贴模式不同，邦泰每进入一个城市时，都颇为用心。邦泰首个“院子”系产品国宾上院面市内江时，在园林打造上，以张大千名作《溪山渔隐图》、《湖光山色》为蓝本，将江南园林的精致优雅与皇家园林的磅礴气势完美融合，还原了一份专属内江人的人文情怀。

而且市场也印证了，出色园林打造成为了邦泰的产品特点。2021年，邦泰回归成都首作，邦泰宽语，就凭借约6800㎡的实景园林示范区赢得了购房者的普遍好感。

当然，他们的产品研发不止专注于园林，对于户型产品的迭代也颇有一套。

正如前文所述，邦泰对每一个城市的产品打造，都有不同的心思。虽然该公司内已经有成熟的产品系，但在成都呈现的作品，却都是这一体系外的。在他们看来，在成都这样的超大城市中，自身品牌声量和规模都不算大的情况下，只有产品设计足够出彩，才能突出重围。

从邦泰云璟开始，就能发现他们对成都市场的需求明显经过了深度调研和思考，产品迭代迅速。而且经过邦泰云璟、天府云璟两个项目，邦泰也确切地通过产品立住了形象。

可以从具体产品的进化上来感受：

邦泰云璟：

今年才入市的邦泰云璟，基本已经实现年内清盘，屡开屡清。它的取胜，在于邦泰对于市场和产品两个层面的精准判断，以及对购房者的适当让利。

一方面，项目规划的产品面积段为108-132㎡，以方正实用的套三、套四户型为主打，包含建面约108㎡、113㎡的三房，建面约132㎡四房。产品面积段差异化的规避了竞争激烈的140㎡及以上户型，同时又符合区域客群需求，主要针对刚改、初改客群，避免了同质化的无效竞争。

另一方面，放眼万象城区域、成华区乃至全成都，其产品都可圈可点，是今年市场上首批将“采光电梯前厅”设计带入100-110㎡面积段的开发商之一。

并且在这个面积段，这个总价段位，邦泰·云璟罕见做到1T2、2T2的纯板式结构。同样的价格段，区域内常见的做法是2T3。其每栋楼都采用的是独栋、独单元化设计，以实现更高的私密性和舒居感。

邦泰天府云璟：

今年的143产品进化，一般围绕着大客厅、采光入户花园、开放式厨房、豪华主卧等方面组合，而仔细看邦泰天府云璟的143户型设计，会发现他们的解题思路独辟蹊径。

首先是独立的采光电梯前厅。虽然目前很多项目143户型都已经标配这一设计，但邦泰天府云璟的电梯前厅则格外方正；虽然是单面采光，但尺度开阔，也预留了储物空间。由此，利用率也就越高。

客厅和景观阳台开间达到约7.2米，将阳台纳入客厅后，可以形成7.2*6.5米的巨型方厅，带转角采光。

而且在作出巨幕客厅的同时，依然保留了生活阳台。

最大的亮点在于卧室，做出了双主卧套房。一般143户型，都是单套房主卧，偶尔有双套房的，老人房的卫生间多数只是0.5卫。但邦泰天府云璟，不仅作出了双套房，还实现了双套房平权——面积大致相当，卫生间也是标准的干湿分离设计。

在这样的情况下，次卧的尺度也依然没有被压缩，每个次卧的开间仍然做到了3米。

△邦泰天府云璟建面约143㎡户型图

其实除了产品，邦泰在其他层面也颇有建树。例如物业服务。

好物业有一个重要的认可指标：物业费收缴率。小区物业服务好，客户认可度高，方才按时缴纳物业费。数据显示，邦泰物业连续多年收缴率都超过95%，哪怕是在疫情三年中，业主们也用实际行动力挺。其中，内江邦泰物业2020年物业服务费缴收率高达99.86% （邦泰·国际公馆、邦泰·铂仕公馆物业费收缴率高达100%）。

而据克而瑞与中物研协发布的数据显示，2021年，500强企业物业费平均收缴率为94.54%，这还是较上年增加0.13个百分点后的均值。比较之下，可见业主对于邦泰物业服务认可度极高！

在2022年第三方客户满意度调研中，邦泰物业以96.7%满意度，远超行业均值。70万+位业主家人认可背后，是对“让服务更贴心”服务理念的认同。

物业服务水平成为了邦泰项目口碑不断提升的关键。据二手房平台贝壳截止2023年5月初官方数据显示，邦泰二手房均价高出周边小区约20%。而邦泰物业的高服务水平，亦成为邦泰业主们复购邦泰项目的关键理由之一。在多个邦泰深耕的城市，业主复购邦泰新盘成为了“邦常态”。

企业之间最为本质的差别，就在于它在顾客生活中所创造的个人体验。

长路漫漫，身体力行。

虽然距离成为超大规模房企，邦泰仍有一段距离，但从邦泰2023年的情况来看，稳中有进，战略清晰，产品至上，它每一步都走得格外稳妥。

我们也期待邦泰未来的表现。

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