内容摘要：青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块项目方案公示，用地面积为45706.8平方米，总建筑面积90170.22平方米，规划住宅套数571套。

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D11A-01a、D11B-01a地块区位图

近日，青浦区朱家角镇阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块项目方案公示。

阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块位于江南古镇朱家角北部，其地块四至为东至淀园路，南至阁游路，西至淀北路，北至黄家埭河。

板块上隶属于该镇新镇区单元。

2023年10月，同济在三家竞买人中脱颖而出，最终以110854.0万元（11.09亿元）如愿摘得朱家角地块，溢价率2.12%，成交楼板价为19403元/平方米。

该地块房地联动价为44000元/平方米。

下面我们一起来详细了解一下该项目地块：

D11A-01a、D11B-01a地块区方案总平面图

地块控制性指标：

D11A-01a、D11B-01a地块：
用地性质：二类住宅组团用地（普通商品房）
用地面积：45706.8平方米
总建筑面积：90170.22平方米
其中地上建筑面积：57463.35平方米
地下建筑面积：32706.87平方米
计容面积：34858平方米
建筑层数：地上最多8层，地下一层
建筑高度：室外地平至檐口最高为23.9米
容积率：1.25
建筑密度：D11A-01a地块（28.5%），D11B-01a地块（27.5%）
绿地率：35%

功能分布上，D11A-01a、D11B-01a地块为低密度普通商品房项目，楼栋分布均匀。西侧的D11A-01a地块呈四排排列；前后住宅楼栋距方面最小为A06#与A09#之间的18.5米；最大为A01#与A04#之间的29.3米。东侧D11B-01a地块呈三排排列。前后住宅楼栋距最小为B02#与B05#之间的17.6米；最大为B01#与B02#之间的29.3米。

楼栋之间都穿插规划了集中绿地和活动区域。

占地及建筑体量，规划用地面积45706.8平方米，其中，D11A-01a地块为27886.90平方米，D11B-01a地块为17819.90平方米；总建筑面积90170.22平方米，其中，地上建筑面积57463.35平方米（计容面积34858平方米），地下建筑面积32706.87平方米。

出入口，该项目一共设置了5个出入口，其中，西侧D11A-01a地块共规划了3处出入口，小区主出入口设置在南侧阁游路上，西侧淀北路为次出入口，东侧淀昇路上为人行出入口。

东侧D11B-01a地块，设置了2处出入口，小区主出入口同样被安排在南侧的阁游路上，西侧淀昇路规划了人行兼消防应急出入口。

住宅栋数，该项目2幅地块一共规划了21栋住宅楼，其中A10#为一栋为保障房，其余均为普通商品房。

D11B-01a地块：一共规划了9栋住宅楼，B01#-B09#均为普通商品房住宅。

D11A-01a地块：一共规划了12栋住宅楼，其中，11栋为普通商品房，即A01#-A09#,A11#、A12#，两幅地块的保障房都集中于A10#楼栋。

保障性住房占比，该项目地块出让文件显示，本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房（共有产权房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计2856.68平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

住宅楼层/建筑高度，该项目地上最多8层，地下一层。

D11A-01a地块：A01#-A04#为地上8层，地下一层；建筑高度为23.9米。A05#、A06#、A08#、A09#、A11#、A12#为地上5层，地下1层，建筑高度为16米；A07#、A010#为地上7层地下1层，建筑高度20.95米。

D11B-01a地块：B01#-B03#为地上8层，地下一层；建筑高度为23.9米。B04#、B07#为地上7层，地下一层；建筑高度20.95米。B05#、B06#、B08#、B09#为地上5层，地下一层；建筑高度为16米。

以往高层住宅底楼大部分流行设置架空层，但本项目为低密度住宅，楼层低，故未设置架空层。

中小套型，根据地块出让文件规定，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，计34280.10平方米以上。根据《上海市住宅设计标准》定义，该项目中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米。

交付标准，该项目为100%全装修交付，包括保障性住宅。

停车位，该项目总体上为人车分流型社区，其地面规划了少量地面停车位（详见附图）。另外，根据答疑纪要显示，两住宅地块不应联通，各地块配建车位应自我满足规范要求，不允许车位统筹。

答疑纪要还提到，项目地处三类区域，按照《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)核定停车位，即90平方米户型以下停车位配比1.0，90-140平方米户型停车位配比1.3，不小于140平方米户型停车位配比1.6。

节能设计等，出让文件要求绿色建筑一星级。屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%，并符合海绵城市建设有关要求。

绿化率，本合同项下出让宗地中的绿地率为35%，绿化面积不小于15997.38平方米，集中绿地率为10%。

项目内配套，结合小区出入口或公建配套应设置商业配套，规模不少于地块总计容面积的1%。我们看到，A13#和B10#为规划的配套用房，为两栋2层建筑。

按规定，该项目内还规划有适老化建筑设施，应设置建筑面积不少于300平方米(计容)的养老服务设施。

朱家角镇2021年以来出让住宅地块

住宅供应量，该项目规划住宅套数下限共计571套，其中D11A-01a地块为348套、D11B-01a地块为223套。自2021年以来，朱家角镇共出让了4幅普通商品房地块（包括本次），均位于该镇新镇区板块。其余三幅地块住宅供应量为1396套，该片区现总供给量为1967套（数据摘自出让文件，为规划住宅套数下限，不排除实际供应量大于该数据。）

房地联动价，前两年，朱家角镇出让的三幅地块房地联动价均为42000元/平方米，这次终于被打破，D11A-01a、D11B-01a地块项目房地联动价为44000元/平方米，涨了2000元/平方米，是目前朱家角镇房地联动价最高的。

15分钟周边配套

15分钟周边配套:

基础教育：边上除了民办兰生学校，还规划了2所幼儿园、1所小学和1所高中。
商务办公：2幅商办用地等。
社区配套：3幅社区级公共服务设施用地等（社区文化中心、健身馆、菜场）

大区域配套

大区域配套：

教育设施：根据2023年度青浦区公办学校招生计划显示，参考本项目周边小区，可能的学区为朱家角幼儿园、朱家角小学和珠溪中学（学区随着新楼盘或学校的新增会有变动，仅供参考）。民办学校：五浦汇实验学校、平和双语学校、兰生学校。

商业设施：朱里雅集、万达商圈。

医疗设施：长三角互联网医院、红房子医院、中山医院（在建）、儿童医院（规划）。

交通设施：17号线朱家角站，示范区线朱家角站（在建），沪渝高速。

旅游设施：淀山湖、朱家角古镇、东方绿舟

（本文解读仅供参考，一切请以官方公示为准！）

资料：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈