2023年接近尾声，这一年我们放开了疫情管控，也在融资端继续推进三支箭，在调控端放松了大部分城市的限购，降低了一线城市的首付比例和存量贷款利率，打开了认房不认贷的限制。然而，整个2023年的地产景气度，在经历过小阳春之后就开始急转直下，截止到11月，地产投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，地产国内贷款到位下降9.8%，定金及预收款下降10.9%。

上周，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住房和城乡建设部部长倪虹在会上明确，房地产行业将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，要继续因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。倪虹部长在会议上明确——房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。明年会选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子。

如何理解“不同的价格下有不同的好房子”，这对于商品房市场的行情有何指引？

我们邀请专家，从刚需、改善、交付、服务和更新五大角度，解读“不同价格下有不同的好房子”的隐含线索。

问答实录

①丨刚需：产权型保障房试点推广

-　保障房是“不同价格好房子”的重要一环

主持人：

　　上周住建部工作会议上，倪虹部长提出——房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。明年会选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来，不同的价格下有不同的好房子。这比之前官方表述的要求更进一步。

　　一时间市场对这一表述有积极讨论，究竟“不同价格下有不同的好房子”隐含了哪些线索呢？

首先，不同的价格下有不同的好房子，最直接的指向就是刚需住宅。毕竟在之前房价上涨的周期，在强二线和一线城市，很难用低价买到好房子的。总价较低的房子，要不然属于市区内的老破小，要不然就是区位和配套不佳的郊区大盘，着实很难全面满足买房者的需求。

而如果未来要全面推进“不同价格下的好房子”，那势必要对现有商品房体系做出调整，引入产权型保障住房，通过更低的价格出售带有保障性质的产权住房。而这种产权型保障住房，势必面临着这么几个问题：

1丨保障房卖给谁？

保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。原本这部分群体，在商品房价格体系内，是找不到低价的好房子。只有通过产权型保障住房，才能用低价满足他们的住房需求。

2丨为什么可以低价？

核心原因是土地成本低。保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。

3丨低价到什么程度？

根据现有保障房规划和已经实际出售的产权型保障房，其价格在周边商品房价格的40-60%左右较为常见。

4丨保障房质量如何？

2022年初，住建部发布8大要求提升保障性住房质量，包括室外迎水面防水，室内房间不渗漏，室内隔声防噪，室内空气健康，室内建筑面层平整无开裂，固定家具安装牢固美观，设备管线设置合理，围护系统防坠落等8方面要求。从目前市面上在售的保障房来看，整体上区位、配套与普通商品房相差不大。

5丨保障房的产权属性如何？

目前我们强调的是产权型保障房，未来可能以共有产权的形式出现。具体共有产权的形式，可能按照北京模式购买共有产权保障房家庭与政府各占一定比例产权份额，或者是并不按照物理分割产权，而是将整个保障房小区的产权进行拆分。无论如何，共有产权的保障房是未来的大方向。

6丨产权型保障房对刚需商品房是否构成冲击？

保障性住房的受益群体有限制，销售方式为针对性配售而非市场化供需匹配，另外本身保障性住房是封闭式管理。而保障性住房的供给不会一蹴而就，更多类似于2017年推动的“租售同权”的长租公寓，不会一次性释放供给，也很难产生对商品房的实际冲击。

最终，针对刚需领域，政府会推动建立低价的、有质量保障的多层次供给体系，尽力推进实现“居者有其屋”，而且会在强二线和一线城市展开试点。之前很多投资人说，新加坡组屋模式不适合在中国推广，但是很可能中国未来“不同价格的好房子”，形式会类似于新加坡“组屋+私人住宅”的体系。

图：新加坡版“不同价格下的好房子”

数据来源：嵩山论市整理

图：中国版多元化保障住房体系

数据来源：嵩山论市整理

②丨改善：未来商品房的定位核心

-　改善型住宅逐渐成为商品房的主流

主持人：

　　刚才专家您针对刚需房有了深入解读。的确，要满足广泛购房者的刚需，特别是对于不同购买力的群体满足分层的居住质量，一定要借助保障住房工具。那对于改善型住房，专家您有哪些什么观点呢？“不同价格下的好房子”这个表述，是否对价格相对高的商品房，在政策上也有所支持呢？

我们刚才提到新加坡廉价的组屋与高价的私人住宅共同构成住房供应模式，那么未来满足“不同价格下的好房子”的政策要求，我们对于改善型住房也会有所推进，特别是对于较高品质住宅的限制有所降低，比如北京、上海、深圳均放松了豪宅认定标准。

而商品房市场现状看，全国的户均住宅面积已经超过90平方米，城镇人均住宅面积也接近40平方米，经济发达省份的户均住宅面积很多超过了100平方米。详见下图。

图：全国主要省份人均、户均居住面积

数据来源：各省统计年鉴， 嵩山论市

从另外一个层面上看，全国整体的房价仍然在下行，2023年7月统计局全国房价下跌0.47%， 8月下跌0.48%，9月下跌0.48%，10月下跌0.58%， 11月下跌0.79%，跌幅迅速扩大。详见下图。

图：统计局房价变化

数据来源：国家统计局，冰山指数， 嵩山论市

但是大部分城市90平米以上住宅的房价增速，明显好于90平米以下住宅的房价。下图为全国重点城市90平米以上改善型住房与90平米以下刚需住宅的价格增速差。

图：全国重点城市改善型住宅和刚需住宅价格增速差（百分点）

数据来源：Wind， 嵩山论市

所以，类比于新加坡“组屋+私人住宅”模式，我们通过研究，认为倪虹部长提到的“不同价格的好房子”，是指向“保障性刚需住房”和“改善型商品房”的共同体系的。而保障房尽可能满足工薪阶层和尚无购买商品房能力的城市年轻人才的需求。未来保障房对刚需商品房起到一定的替代作用，商品房的市场重点转向偏改善。

根据中指研究院测算，“十四五”期间改善型住房需求占据我国住宅总需求的比例将达41%至42%，占比在高位继续稳步提升，改善性住房需求将成为新房市场的关键支撑。中指研究院居民置业意愿调查显示，2022年购房人群中，改善型置业占比最高，达到38%，同比增加5个百分点；2023年计划置业群体中，改善购房占比超四成。详见下图。

图：中指研究院调研改善型需求占比

数据来源：Wind， 嵩山论市

在高端市场领域有持续深耕的房企，未来几年的市场容量足以支撑他们的发展。而政策端，对于改善型的住房也有所倾斜。今年的第三轮上海集中供地，竞“高品质建设”将纳入本批次商品住房用地交易中。“高品质建设”引导性指标涉及装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用、适老化建设、绿色建筑和超低能耗建筑、公共租赁房等。

③丨交付：交付进度与品质

-　今年交付品质的下降，需要被纠正

主持人：

　　最近这一年，住建部对于保交付工作十分重视，全行业的竣工端也明显有所改善。但是伴随着保交付工作的逐渐推进，我们发现市场上有很多关于当前楼盘交付质量的负面评价。从交付的角度讲，好房子的要求具体是哪些呢？

的确，最近一年，保交付工作颇有进展，去年年底投放6300亿元PSL，大量用于支持保交付，虽然这是一个长期工程，虽然大量项目进程仍然缓慢，但是对于常规住宅项目，开发商也投入大量精力于竣工上，所以我们看到整个房地产市场的竣工端也有了明显改善。与之同步的是，地产开发资金来源中的国内贷款，也开始有所好转，同比降幅有所收窄。

图：地产竣工和国内贷款同比增速

数据来源：Wind，嵩山论市

而尽管竣工的表现，已经超过开发贷的增速，表面上看交付有所改善，但是不得不承认，今年很多项目的交付质量有所下降。在保交付的大前提下，很多工程方保量不保质，竣工验收的要求也有所下降，相关的诉讼纠纷也在增多，引发了住建部门的重视。比如常州凯悦中心花园项目，交付质量不达预期，工程材料也有所缺陷，常州市住建局，就停止了金鹰集团凯悦中心项目的网签。

无论项目是何等价位，无论是保障房还是商品房，都不能为了实现交付的进度，而损害交付的品质。相信此次住建部工作会议之后，中央会拿出监管房屋交付品质的统一政策，推动严格竣工验收，保障购房者的权益。

之前网易房产频道做过一个调研，针对购房者对交付品质不满意的点做了总结，十分有参考价值，详见下图。

图：买房者对交付质量缺陷的关注统计

数据来源：网易房产频道，嵩山论市

④丨服务：好房子→好小区→好社区

-　预计2024年物业管理会迎来新机会

主持人：

　　我们知道，好房子并不仅仅要求建造质量，还对于整个住房的配套，小区的整体设计还有物业服务有很高的要求。专家您怎么看未来物业市场的空间？不同价格下的好房子，是否也会有“不同价格下的好服务”？

的确，对于好房子的关注，不能仅仅是建筑质量，还要注意整个小区的环境，整个社区的管理，毕竟好房子是建立在好小区和好社区基础之上的。

在所有的社区服务中，物业管理是最重要的，而伴随着上一个中国的房地产市场景气周期， 中国的住宅物业管理市场也蓬勃发展起来。详见下图。

图：全国物业管理市场规模和增速

数据来源：中指研究院，嵩山论市

而2021年开始地产行业信用违约潮，拖累了中国物业管理市场的发展。大量的物业管理公司，由于受母公司地产主体违约的影响，无论是在经营上还是对外拓展上，都出现了较大问题。

但是从长远看，物业管理市场仍然有较大发展空间。物业管理未来更多要深耕存量市场，而非依赖母公司的增量业务。后续大量的保障房推出，仍然需要精细化的物业管理。而AI技术的兴起，也有利于提高物业管理的人效。

我们根据国家统计局公布的历年各行业绩效标准，发现对于物业管理公司，优秀公司的ROE水平可以接近15%，而良好公司水平也只有6-9%。后续深耕市场，提升管理水平，物业市场的业绩回报仍有较大空间。

图：历年优秀、良好水平物业管理公司ROE比较

数据来源：国家统计局，嵩山论市

后续为了实现“不同价格的好房子”，就需要满足“不同价格下的好物业”，延伸至“好社区”，从基本的硬件配套，到软件方面物业管理全流程覆盖，我们都有较大的提升空间。而年初地产REITs放开“保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”，也为后续打通小区物业和社区管理，提供了新的资产服务和管理平台。

图：优秀社区标准

数据来源：中国城市规划设计研究院，嵩山论市

⑤丨更新：城中村改造带来好房子的供需

-　城中村改造是未来最多的变量

主持人：

　　说到好房子，我们不能忘记了城中村的居民。随着三大工程的推进，未来城中村的改造，一方面会带来新的住房供给，坚持在合理价格下创造新的好房子。另一方面，城中村的居民，也会被安置，创造出新的住房需求。从“不同价格下的好房子”这一要求出发，您觉得是否城市更新、城中村改造方面，仍然有很大的市场机会？

的确，不同价格的好房子，本身跟三大工程是紧密绑定的，我们刚才提到了保障房，现在讲下城中村改造。

现在看，城中村改造的空间可能超过我们之前的预期。下图我们参考安居客的文章，总结了各大城市这半年以来推进的城中村规划，发现各地的城中村改造计划在加速。

表：重点城市最近的城中村改造计划推进

数据来源：各地政府网站，安居客，嵩山论市

而整体上看，城中村改造后续空间很大，各大城市的自建住房存量有待更新，这就是后续城中村改造的市场容量来源。详见下表。

表：重点城市城中村改造市场容量测算

数据来源：安居客，嵩山论市

最终，城中村改造本身就是个年投入超过万亿规模的大工程，这个大工程的目标并不是棚改那样快速拉动行业投资和去库存，整个城中村改造的规划更加精细，对社会资本运用也更加充分，但是城中村改造仍然能为好房子带来供给和需求。

1丨供给端：关注PSL等资金来源

从供给端讲，原本城中村的位置，基本上是处于各大城市的优质地段，如果这个地段的村居能改成现代化的住宅，会带来很多好房子的供给。而另外一方面，如果在整个拆迁、收储过程中，做到净地出让，并抑制拿地成本，也能为“廉价好房子”提供空间。

换句话说，城中村改造的大力推进，本身就是和保障房密切相关，也能为高质量的商品房提供潜在来源。

而供给端核心的问题，在于城中村改造的外部资金支持，这本质上需要政府的广义财政支出。而我们之前的文章也讨论过，目前政府财政的核心是地方稳杠杆与中央加杠杆。

图：可能涉及到“好房子”的广义财政支出

数据来源：嵩山论市整理

2丨需求端：要点在于安置的进度和方式

我针对城中村改造拉动好房子的需求，找出一些合理的影响因素，与读者一起探讨。这里我随手写一个式子：城中村改造带来的好房子需求=F（总规模、拆建比例、推进节奏-2024年能安置的比例、安置资金来源、安置形式），其中资金来源最近市场有较多讨论，总规模的话之前嵩山论市的周报也有详细分析，我们针对拆建比例、推进节奏和安置形式来做分析，帮助读者更好理解城中村改造对好房子的拉动机理和效果。

本身拆建比例的限制如果打开，或者在“拆除新建、整治提升、拆整结合”的三分类中，拆除新建的比例有所提高，则会带来更大的安置和商品房销售的空间。

推进节奏方面，整体城中村改造耗时很长，本身牵扯问题多，涉及到的权属问题更是复杂，是一个长期工程。如果安置的进程慢，拆迁、补偿的过程长，那么对地产好房子销售的拉动周期就会被延长，而每一年带来对好房子的需求，自然就摊薄。

在安置形式上，实物安置本质上没有增加地产销售，而货币化安置会直接提升商品房销售，房票安置的效果接近货币化安置，甚至郑州口径下房票安置属于货币化安置的一种。而房票安置也并不是简简单单的凭房票买房，各地在使用房票时一般会提供政策优惠，下表是整理的部分城市情况。

表：部分城市房票安置的优惠

数据来源：各地政府网站，嵩山论市

非常感谢专家！住建部工作会议的内容，就是2024年地产政策的指引，而倪虹部长对“不同价格下的好房子”的规划和设计，实际上隐含了中国保障性住房加改善型商品房的多元供应体系，也隐含了未来地产市场转型和商品房市场新的定位。保交楼的质量监控，推动好房子向好小区和好社区集成的物业服务，以及承载好房子供求使命的城中村改造，一定会在2024年展现出新的发展动向和持续的增长动力。

来源：嵩山论市，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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