来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

2023年即将落幕，回望这一年，可以深刻感受到市场的复杂变化。这一年，南京楼市的特征可以总结为波动与调整、分化与不均衡、创新与突破。

根据克而瑞数据显示，相较于去年，今年新房供需量与价格均呈现下滑趋势。具体而言，成交规模为619.02万方，同比下降了21%，成交金额1808亿元，同比降幅28%。开盘方面，新盘加推的去化情况逐月波动式下降，年度平均去化率在17%，同比下降4个百分点，且各盘呈现出显著的差异化趋势。尽管新房交易量缩量明显，但从更宏观的角度观察，结合二手房的综合数据，城市总份额企稳，表明总需求仍然存在。

尽管房地产市场当前面临诸多挑战和风险，但不可否认的是，一些具有实力和战略眼光的房企正在通过创新与转型，积极探索新的发展模式与盈利点。这些企业不仅具备应对市场变化的灵活性，更能够抓住机遇，实现逆势增长与价值提升。

榜单发布

本次克而瑞南京发布《2023年度南京房企销售TOP30》，从全口径、权益、流量三大维度，客观展现房企的投资决策力、资金实力与营销能力。

保利发展（208.24亿元）、招商蛇口（150.22亿元）、万科企业（139.58 亿元）荣登全口径榜TOP3，

保利发展（143.59亿元）、万科企业（100.40亿元）、招商蛇口（90.80亿元）摘得权益榜冠、亚、季军位置，

保利发展（183.93亿元）、 万科企业（132.42亿元）、金基集团（121.61亿元）据守流量榜前三甲。

全口径榜

权益榜

流量榜

项目榜

榜单解读

01

保利发展独占200亿+规模，房企灵活应对市场变化

在2023年南京全口径金额榜TOP30房企中，保利发展成为唯一一家跻身200亿元赛道的房企，招商蛇口独揽150-200亿元这一梯队。在100-150亿元这一区间，有四家房企脱颖而出，它们分别是万科企业、金基集团、华发股份和华润置地，整个TOP30的上榜门槛为31亿元+。

相较之下，2021年的南京全口径金额榜首的房企业绩突破了410亿元大关，200亿元以上的规模房企数量达到了7家。更值得注意的是，2021年TOP30入榜房企的业绩规模均在66亿元以上。

从整体趋势来看，2023年南京TOP30房企业绩规模呈现下滑态势。这反映了当前房地产市场的竞争格局已经发生深刻变化，各房企需根据市场动态调整自身战略，以适应新的竞争环境。

02

优质头部房企强者恒强，中后部房企挑战严峻

头部房企在品牌、规模、资金、战略等方面具备显著优势，这些因素共同促使它们的业绩表现更为出色和稳定。在同一市场环境下，头部房企的业绩明显优于中后部房企，这一现象在2023年的权益金额榜单中得到了客观反映。

具体而言，各梯队入围门槛相较于往年同期普遍呈现下降趋势。其中，TOP20入围门槛的下降幅度最为明显，下滑近32%，而TOP3和TOP5的入围门槛也分别出现了10-20%的下降。这一趋势表明，在当前的市场环境下，头部房企的优势地位更加凸显，而中后部房企在竞争中的挑战则更加严峻。

因此，对于房企而言，要提升业绩并迎头赶上，需要深入分析市场环境，并针对性地制定有效的策略。只有这样，才有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现业绩的稳步提升。

03

热销逻辑从区位优势到全面竞争，产品力、品牌与策略引领突围

在当前的房地产市场中，单纯依靠核心区位已无法确保项目的顺利去化。从今年的上榜项目可以看出，成功去化的项目主要有：

一是，源于土地供应限制、政策调控或其他因素，部分板块新房供应不足，稀缺性成为热销的重要因素。二是，一些项目凭借高性价比在市场上占据优势，从而吸引大量购房者。三是，今年市场上的一个显著趋势是产品力的提升，一些项目凭借其独特的设计、高品质的装修和配套设施，在市场上脱颖而出。这些项目不仅满足了购房者的基本居住需求，还提供了额外的价值和体验，成为市场上的热销产品。

能建城发·中宁府以57.35亿元的成交金额稳居南京2023年项目金额榜榜首，作为能建城发高端产品系——国府系全新著作，携手国际大师打造高定典范，为南京迭新藏品人居样本。

越秀和樾府以独具匠心的产品设计，和对目标客群进行精准定位，实现项目的顺利去化和市场突围，以30.43亿元的成交金额牢牢占据金额榜TOP2的位置。

保利燕璟和颂稳抓市场节点，在“小阳春”时便提前领跑，实力演绎现象级热销，当之无愧的年度成交面积&套数榜冠军。

伟星誉璟府今年在群雄逐鹿的高端市场异军突起，品质端和设计端的不吝成本投入，带来惊艳质感，成交金额位列板块TOP1和全市第4位。

专家解读

赵静波

克而瑞南京机构总经理

2023年，南京房地产市场整体仍处于深度调整阶段，全年销售规模保持低位稳定。从全年走势来看，市场在政策刺激和调整中呈现出波动的特点。

虽然今年南京房地产市场环境充满挑战，但整体产品打造呈现高进阶的特点，并涌现出不少城市封面豪宅作品。外立面独特艺术化的造型、高投入的用材、国际化前沿设计等，彰显豪宅的格调与品味的同时，营造艺术与美的氛围感受。这些作品不仅展现了南京房地产市场的高水平，放在全国赛道中同样能成为佼佼者。同时，近日中海G53和绿城&华发G55规划出炉，可以看到其在产品创新和品质维度上更加精益求精，这也预示着南京豪宅市场将继续迈进一个新台阶。

此外，今年所呈现的愈加明显的分化现象，反映了购房者需求和市场走势的多样性，也凸显了产品定位、品牌口碑和营销策略在房地产销售中的重要性。在竞争激烈的市场环境下，房企需要加强自身的核心竞争力，紧跟市场变化，灵活调整战略和产品定位，注重财务稳健和风险控制，以实现可持续发展。

企业点评

保利发展

保利发展之于2023年南京市场来说是常胜将军，一骑绝尘，让众多实力房企狂追猛赶而不得近前；全年接近143.59亿的权益销售额，领先第二名超43亿，3月起，逐月累计销售榜单约7%-8%的市场占有率断层领先，牢牢占据南京权益、全口径、流量三大销售金额榜单首位。

2023年保利发展在南京市场多点开花，燕子矶燕璟和颂、江核阅云台、铁心桥凤起云台三项目销售金额均超20亿，纷纷入围南京项目销售排行TOP10。其中：

燕璟和颂更以855套约8.85万方的成交面积，成为2023年项目套数&面积排行首位，铸就销售传奇；

阅云台2023年销售金额近26亿，位列江北核心区金额、面积、套数三榜榜首；除此之外萃云台也位列江核板块销售金额榜第三位；

凤起云台用超24亿销售金额和第二名近13亿的差距，笑傲铁心桥板块，在整个城南软件谷、雨核等相邻板块中也牢牢占据TOP3以内席位；

南部新城板块为保利发展重点布局板块，2023年板块内5个项目在售，其中三个主力在售项目均入围板块销售TOP10，板块市场占有率达25%，且保利文华入市以来销售均位于月度榜单前三甲，年度排名第三，在竞争白热化的南部新城板块赢得一席之地。

年关将至，辞旧迎新，保利发展始终前行，强势推出南部新城保利博雅和著以及铁心桥保利荷雨瑧悦项目，全新和著系和瑧悦系产品将再度掀起产品改革热潮，在2024年南京市场大放异彩。

招商蛇口

招商蛇口作为全面布局的综合性房企，一直贯彻以稳健经营为主线，持续提升产品力。其在南京深耕多年，致力于落实产品迭代，不断增强销售竞争力。在2023年南京房企业绩榜单中，招商蛇口的权益、全口径、流量金额均稳居前4名，充分展现了其强劲实力。

据统计，今年南京摇号盘共计37个，由招商蛇口打造的璀璨璟园便位列其中，项目7月首开即为板块销冠，截止目前持续霸榜2023下半年江宁区销售金额冠军，在市场深度调整期，以这样的成绩突破桎梏实属难得。

亮眼成绩单的背后，是招商蛇口对产品迭代与创新的执着追求。从去年备受赞誉的“臻系”产品，到如今的“璀璨系”，招商蛇口始终坚守品质的底线，并在此基础上不断深化对实用性生活方式的研究，特别是在收纳方面，进行了系统性地深研创新，以满足现代生活中对空间高效利用的需求。这种不断突破固有的设计思维，持续优化产品设计的信念，为其赢得了市场的广泛认可和赞誉。

人生海海，踏浪前行。招商蛇口作为美好生活承载者，未来仍将坚持人本精神，以品质生活为导向，为市场和客户带来更优质的产品。

金基集团

深耕南京31载，金基以产品为纽带，不负一方山水，把梦想与城市的未来紧密相连，坚守中前行。

产品力不断革新，自我超越：2023年南京楼市产品力打造百花齐放，金基在其中扮演着举足轻重的角色。城东金基瞻月府入榜克而瑞2023全国十大高端作品，金基以造园的心境，锻造出主城中心的低密孤本。江北核心区金基山川江樾入榜克而瑞2023南京十大高端作品，项目突破板块舒适圈，开启江核豪宅1.0时代。自我超越的产品力革新，为金基赢得市场赞誉；

交付、品牌双重兑现：当前市场环境下交付力是房企品牌口碑打造的重要一环，金基望樾府、金基璞悦和园从最初亮相时的高热度，到开盘时的低中签率，再到如今的高品质呈现，一草一木、一砖一瓦的实景兑现，体现了金基超强的交付力和产品兑现力。

产品力与交付力的双轨驱动为金基树立了市场和客户均高度认可的企业品牌和口碑，与此同时也带来了亮眼的销售业绩，2023年度金基集团以121.61亿元，位列流量金额榜TOP3，同时在全口径和权益金额榜占据第4的席位。

金基坚守初心，奋力前行，持续为企业口碑的良好延续“添砖加瓦”。

华发股份

行业进入周期性调整，以“稳”取胜的华发股份展现出良好的穿越周期能力，业绩逆势增长，体现企业韧性。

2023年，华发股份全口径金额为118.01亿元，位列南京第5位。权益、流量榜中同样进步明显，均挤入前十行列。项目层面，万象天地商办及酒店式公寓成交套数位列城北TOP1，四季雅筑住宅成交套数位列城北TOP2，紫京四季住宅成交套数位列上秦淮TOP1。

从2017年首进南京，华发已在宁耕耘6载15子，其布局板块共性在于：核心地段、核心配套。开发建设需沉淀大量资金，这也是华发优势所在，“科技、城市、金融”三大产业集群齐头并进，整体实力排名全国地级市国企前列，雄厚资金实力对其高质量扩张提供强有力支撑，堪称近五年南京市场现象级房企。2023年华发积极扩充土储，先后布局百家湖、东山、河西中等热门板块，其与绿城联合开发的河西中G55地块，单总价均为今年最高，也是最受期待的项目之一。

今年4月，新一代“华发优+产品体系”5.0发布，华发实现产品价值的又一次跃升。2023年，华发凭借自身深厚的产品实力，荣登《中国房地产企业产品力TOP100》榜单，旗下产品系华发四季系荣获“2023年全国十大轻奢精品产品系”荣誉。对于产品来说，理念很重要，但落地才是最终的检验标准，这与华发股份“品质中国 匠心筑家”的品牌理念一致。

如今，行业进入品质至上时代，而不断打造出切中客户需求项目的华发，未来也将继续实现规模与质量双向增长。

奥体建设

2023年是奥体建设“多点发力，高质量发展蹄疾步稳”的一年，是其对厚积薄发，勇毅笃行的深刻诠释。这一年，奥体建设在房企金额排行榜中三个口径均位列前十，交出亮眼成绩单。在版图布局上，奥体建设从河西新城开始，布局至南部新城、江北新区和仙林等地，真正做到深耕南京，共建南京，用建筑承载这座城市的骄傲。

在行业周期的变迁中，奥体建设始终保持稳健的步伐。从最初的“植物园”系列产品的研发，到“丹若园”和“天琴华樟”“紫星堂”等后续项目的推出，每一步都体现出其对品质的严谨追求。顺应市场变化，洞察人居需求，奥体建设坚守“打造精品工程”的初心，敬献一个个过硬的“奥体作品”。

竹秆坚韧、虚心有节。奥体建设在产品上持续深耕，每一次突破就如同竹子突破重重阻碍，节节攀升。每一个与城市发展紧密相连的项目，都成为奥体建设发展道路上的坚实“竹节”，为奥体建设的持续发展提供了坚实的支撑。

颐居建设

在2023年的房地产市场中，各种因素交织，形势错综复杂。有人陷入迷茫，而有人则保持清晰的目标和坚定的初心，专注于做好一件事，颐居建设便是其中代表。

颐居建设深知越是复杂多变的环境，越应该始终保持清醒的头脑和敏锐的市场洞察力，把握好自己的发展方向。这一年，在安居集团持续探索城市品质美好人居，赋能高质量发展的理念下，颐居建设不断深入探索模式创新、产品优化、精益运营，通过与行业共同成长，实现自身的可持续发展。

产品上的精耕细作，便是颐居建设修炼内功、提升核心竞争力的重要一环。在今年的南京豪宅市场中，各大项目百花齐放，其中由颐居建设打造的颐和·天晟府无疑是璀璨夺目的一员。首个一层一境产品概念的创新，既体现了颐居建设“敢首创”的精神，也标立了其对豪宅标准的升维。景观概念独一性、奢级度假酒店式的公区展现等，都倾注着颐居建设对品质与匠心的坚守。

颐居建设以先立后破的勇气，全力打造的颐和·天晟府，再次体现了国有房企骨子的那股“我本是高山”的自信与优雅，让同行者一次又一次的膜拜与追随。颐和·天晟府的问世，于市场而言，是为南京的城市作品增添了一抹浓重的色彩；于颐居建设而言，则象征着其在追求卓越道路上的又一里程碑。

本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

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