房地产的下半局要开始了。

近日，沈阳房产局官网公布一则消息，截止到2024年3月31日，卖了旧房买新房的市民可以拿到100元/㎡的补贴。

尽管100元/㎡的补贴，相对于12000/㎡的均价并不算多，但是从限购到补贴，政策180度的转向说明房地产的下半局已经开始。

2022年11月，房地产行业迎来久违的政策松绑，其后2023年全年，救市成为地产行业的主题。

然而面对眼花缭乱的利好政策，购房者表现出出奇的冷静，房子的价格和销量也一再走低。

过去的一年，大家关于房地产的看法都有所改变，2024年已经到来，今年的政策还会有什么大招，楼市会不会回暖，今年能不能买房？

楼市下半局，政策将瞄准改善端

事实上沈阳的政策并非国内首创，在沈阳之前全国已经有20多座城市推出“以旧换新”的政策或活动，支持购房者卖了旧房买新房。

各地的具体政策和支持力度并不相同，但目标却高度统一，瞄准的都是改善型客户。为啥呢？

首先我们政策所有的内核其实就一个字，稳。这个稳不仅要稳市场，还要稳价格。

如果房子的价格出现大幅缩水，恐慌性抛盘大量增加，那无疑意味着楼市的崩溃，系统性金融风险将在所难免，这是绝对不允许出现的情况。

所以楼市必然稳字当先，房价可能会回撤，但绝不会跳水。这也就决定了刚需群体想要上车，还是有一定难度。

叠加整个社会消费观念的转型，大家在花钱这件事儿上越来越保守，想让刚需群体拿出一大笔钱买房，已经变得愈发困难。

与刚需群体相比，改善群体手中至少有套房子打底，并且在房地产高速发展的年代，也吃到了相应的红利。

现在鼓励改善，帮助这部分人出掉手中原有的房子，让他们有钱去换房，这比鼓励没钱的人想办法买房要靠谱很多。

在刺激刚需和引导改善之间，我们看到政策的选择，让有钱人去花钱，释放改善的需求，只有如此才可能稳住楼市。

所以我相信接下来的一年中“以旧换新”的政策会越来越多，政策的力度也会越来越大。

楼市能回暖吗？

回答这个问题之前，首先要明确的什么是回暖？

是回到涨价去库存的波澜壮阔，还是回到一个理性均衡的状态。

对于这个问题相信绝大多数人都有答案，去年楼市发生的一切早就告诉大家，房地产火爆的年代一去不复返了。

所以我们说的回暖，是地产回到一个理性均衡的态势中，按照万科董事长郁亮的说法，是房地产的新开工规模保持在每年10万亿㎡左右，这主要是从城市化率和城市更新规模来测算的。

郁亮作为业界的大佬判断无疑是科学的，不过在他的这番话里面还提到了一个重要的信息：预计2023年新开工面积只有6.6亿㎡左右。

这意味着开发商在投资方面的已经跌到冰点，这样的寒意无疑是从销售端传导上来的。

并且这两年民营开发商雷声不断，保交楼成为所有开发商的头等大事，在2024年这个主题依旧不会改变。

在这样的大背景下，我们谈回暖明显为时过早。只有楼市的风险基本出清，保交楼的问题基本解决后，楼市的回暖才可能真正开始。

今年能不能买房？

有人看到2023年开工面积下滑的如此厉害，便推断2024年的供应量会大大减少，房价必然会迎来一波上涨。

这样的判断不能说没有道理，但是只看到了供应量，而没有考虑到存量，则显得过于片面。

根据新浪财经的测算，2023年前10个月，全国商品房待售面积有6.5亿㎡，已开工未售的达到了42.6亿㎡，如果算上拿地还未开工的，这个数字达到了恐怖的51.1亿㎡。

也就是说，即便现在全国开发商都不拿地盖新房了，我们还有50亿㎡出头的房子要消化，全国人民每人大概要消费3㎡。

所以2024年甚至到2025年，房地产市场依旧是“量大管饱”的，担心房价上涨的人可以歇一歇了。

前面我们已经解释了房价为啥不会大幅下跌，所以综合来看2024年房价基本会趋于平稳，即便有波动也不是大幅度的跳变。

在这样的市场环境中，如果真的有购房的需求，选择在此时上车也算合理，只是不会有太大惊喜，当然也不会有什么惊吓。

如果没有需求，仅仅是想投资或者实现资产保值，此时的房地产并不是最好的标的，暂时留着现金应该是更好的选择。