21世纪经济报道记者 陈植 上海报道保险资金投资不动产，再现“大手笔”。

1月1日晚，新华保险（1366.HK）发布公告称，公司于2023年12月31日与中金资本运营有限公司（下称“中金资本”）签署有限合伙协议以共同设立基金。

据悉，这只基金规模为人民币100亿元，其中新华保险作为有限合伙人（LP）拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人（GP）拟认购100万元。中金资本负责基金的投资、管理及运营。

此外，这只基金的主要投向不动产领域，即以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

公告还显示，这只基金的经营期限为8年。根据经营需要，经合伙人会议同意，经营期限可以延长，亦可根据有限合伙协议规定缩短。

在业内人士看来，这只基金的投资范畴，主要包括商业办公、养老社区、产业园区等商业不动产。而新华保险以LP身份发起这只基金，可能是基于三点考量，一是私募基金架构可以进一步提升险资投资决策效率；二是中金资本作为基金管理人，可以充分发挥他们在不动产领域的项目储备与投资能力，进一步险资的不动产投资业绩；三是若这只私募基金投资策略收益符合预期，不排除未来他们发行新的不动产私募基金，吸引更多保险公司注资，进一步扩大险资参与不动产投资的规模。

一位保险公司不动产投资部门人士向记者透露，受宏观经济波动加大与化解债务风险等因素的影响，目前不少房地产企业正积极向险资兜售优质商业地产项目。

“目前，险资配置优质不动产项目的意愿也比较强。”他指出。究其原因，一是欧美保险公司投资不动产的比例普遍在20%左右，国内不少保险公司的不动产投资比例偏低，仍有一定的提升空间。二是当宏观经济波动加大导致优质不动产项目估值偏低时，恰恰是险资抄底的好机会。

记者注意到，去年平安人寿、泰康人寿、太保寿险、建信人寿、海保人寿等多家险企总计发布逾40份关于大额不动产投资的信息披露公告，主要投向写字楼、养老社区与产业园区等。

过去两个月，险资投资不动产的频率明显提速。去年10月，大家人寿从大连万达商管手中接管上海万达广场置业有限公司股权，中邮人寿以42.56亿元接手北京中粮·置地广场，国寿系以39.1亿元受让世茂珠海综合体半数股权；近日，海保人寿以物权方式投资位于武汉“光谷”的国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款2.03亿元。

多位业内人士直言，险资频频出手投资国内商业不动产项目，不仅给房地产市场带来“新活水”，提升市场信心，还给不少房地产企业找到新的“项目出售套现”渠道，更好地盘活存量资产以化解债务风险。

险资强化不动产投资能力

上述保险公司不动产投资部门人士告诉记者，去年以来，他们一直在关注境内商业不动产的投资机会。一是不少优质商业地产项目的租金回报相对稳定，与保险公司的资产负债期限相匹配，可以提升险资长期投资的收益稳健性；二是受宏观经济波动加大与化解债务风险等因素的影响，部分房地产企业也愿意在价格方面做一些让步，令险资拥有较好的抄底投资机会。

他直言，目前他们在不动产领域的投资，仍以商业地产、养老社区为主，很少涉及住宅型不动产项目。这背后，一是保险公司在不动产的投资，主要以长期持有为主，商业地产与养老社区更符合保险资金长期投资要求；二是随着REITs持续扩容，保险公司也会优先考虑投资优质商业地产项目，因为后者有较高机会通过REITs或资产证券化实现项目获利退出。

这位保险公司不动产投资部门人士直言，目前保险公司直接投资不动产项目的决策流程仍然相对较长，加之保险公司也认为自己资源有限，未必能接触到更多优质商业地产项目，都令不少投资机会“擦肩而过”。

“这或许是此次新华保险以LP身份，与中金资本发起不动产私募基金的一大因素。”他分析说。此外，中金资本拥有更多的优质商业不动产项目资源，能有效解决保险公司所面临的市场信息不对称问题；更重要的是，不动产私募基金的投资决策效率更加“市场化”，有助于险资捕捉到更多投资机会。

新华保险表示，公司作为有限合伙人（LP）参与设立上述基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。

记者多方了解到，此举的另一个优势，是进一步提升险资在不动产领域的投资回报率。具体而言，以往险资直接投资不动产项目，主要以财务投资为主，很少涉及对写字楼或商业地产进行改造改建，但通过不动产私募基金架构，基金管理人（GP）有义务针对未来区域经济发展趋势、人口结构变化与产业升级状况，对所投资的商业地产或写字楼进行改造，带动后者租金等收入“更上一层楼”，给保险资金带来更丰厚的持有型不动产项目回报。

一位房地产投资基金人士向记者透露，在持有型不动产项目投资领域，项目改造改建所带来的回报相当重要。有些商业不动产通过改建改造后，其年化租金回报率可能上升逾40%。何况在这些商业不动产项目在改建改造后创造更高更稳定的租金等回报，就有望通过REITs或资金证券化方式退出，令保险资金的实际回报更丰厚。

记者多方了解到，新华保险试水以LP身份发起不动产投资基金，仍是个案。目前保险公司投资不动产项目，仍以公司名义直接投资为主。究其原因，是保险公司内部仍有多项工作需解决，包括如何全面精准地评估不动产基金外部管理人（GP）的专业投资能力，如何提升出资决策，如何通过相关部门的备案，如何落实监管部门的合规操作与风险管控要求等。

值得注意的是，此前相关部门启动不动产私募投资基金试点工作，为险资以LP身份发起不动产投资基金提供了政策支持。

记者获悉，目前个别保险公司也在研究以LP身份发起不动产私募投资基金的可行性。

房地产公司积极兜售优质项目

随着保险资金频频出手投资不动产，不少房地产公司正积极向保险公司兜售手里的“优质项目”。

“相比其他投资机构在收购商业不动产项目时需引入银行贷款，导致收购资金筹资存在一定不确定性，保险资金基本没有这方面的问题，令项目成交的确定性更高。”一位房地产公司资产管理部门人士告诉记者。此外，他发现保险公司对优质商业不动产项目有着较高的配置需求，令双方达成交易的几率上升。

但是，要让险资出手，并非易事。

他告诉记者，目前保险公司主要投资一线城市或经济发达区域城市核心地段的优质商业不动产项目，或地理位置颇佳且具备成熟运营经验的养老社区等，其他项目很难纳入他们的投资范畴。

此外，尽管保险公司对不动产的投资主要以长期持有为主，但目前他们也会全面评估项目通过REITs或资产证券化方式退出的可行性，令他们能接受的优质商业不动产项目范畴进一步收窄。

记者多方了解到，除此之外，价格仍是双方博弈的焦点。鉴于宏观经济波动加大等因素，保险公司仍希望房地产企业能在价格方面做出更多的让步。但除非债务到期兑付压力实在过大，房地产企业不大愿轻易“松口”。

“目前，我们也在尝试采取更灵活的投资方式，比如以往保险公司喜欢收购不动产项目100%股权，现在我们正与个别保险公司磋商，能否先让保险公司认购商业不动产项目部分股权，并约定未来险资有权利逐步增持。”这位房地产公司资产管理部门人士告诉记者。若保险公司以LP身份发起不动产私募基金，房地产公司与这只基金管理人（GP）磋商，或许能达成更加灵活的投资方案。