御风集团董事长冯仑

如果你今年50岁，家里有个小孩18岁了，不长个了，你会认为他会死掉吗？他不长个了，就会长智慧了。

中房报记者 马琳 北京报道

“如果一家企业只能看见10年、20年以后的发展道路，它注定是悲观的。”御风集团董事长冯仑观察房地产行业这几年的变化调整时抛出了这样的观点。

过去几年特别是过去一年，中国房地产行业经历着销售下行、风险蔓延、市场处于低迷的深度调整中，悲观情绪蔓延。

面对这一行业现状，冯仑则乐观地表示行业不必过于悲观。他以段子隐喻行业发展，如果你今年50岁，家里有个小孩18岁了，不长个了，你会认为他会死掉吗？他不长个了，就会长智慧了。

相反，冯仑认为，现在是房地产行业发展的一个重要机遇期，也将是一个快速发展的起点。行业的机遇期将在七大赛道领域出现，涉及医疗、物流等，这也是一个行业在人均GDP超过1.2万美元、人口增长缓慢或不增长、城市化率超过50%后必然的发展趋势。

2016年，冯仑退出自己一手创建的万通集团，以御风集团董事长身份活跃在公众视野中，围绕医疗健康开发空间产品，他推出的健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆等都获得了市场的认可，最近他又联手远大集团正在落地健康住宅。

“我一直在讲行业要创新，不要老看地产行业在暴雷，我们也在用创新来解决暴雷、人居环境改善和品质提升的问题，这是行业趋势。”冯仑表示。

对于未来中国房地产行业的发展，冯仑表示，稳定下来的健康的房地产市场规模会由2019年的20万亿元调整至8万亿~10万亿元，房地产公司的数量未来或会从10万家减少到1万家以下，房地产企业的发展模式则可以参考新鸿基、凯德、长实、黑石等，他们就是我们的未来。

中国房地产报：长期以来，中国房地产行业都在调整中发展，目前走到了一个关键的十字路口，要如何发展成为业界普遍关心的话题，在这方面您怎么看。

冯仑：房地产行业的调整是很重要的，行业的发展已经到了这个时刻，也不必悲观。相反，现在是行业发展的一个重要机遇期，也将是一个快速发展的起点。

举个例子，如果你今年50岁，家里有个小孩18岁了，不长个了，你会认为他会死掉吗？不会吧，你会知道他不长个了但是开始长智慧了，在社交、人际关系方面长能力了；他还学会了请客吃饭，这种变化家长会高兴的。其实，让我看现在的房地产行业我就是这么看的。原因是“住宅产品”已经不可能再有多高的增长规模了，企业的规模也到顶了，有很多企业会退出会死掉，这都是正常现象，但这个行业还在。我们可以看到，在人均GDP达到五六万美元甚至8万美元的国家，房地产市场依然发展得很好，只不过它走向了其他领域，行业将进入“非住宅开发时代”。

中国房地产报：行业进入“非住宅开发时代”后， 哪些领域将迎来机会？

冯仑：比如我一直在讲的“1+7”赛道，“1”是住宅，“7”则是指七大赛道领域，包括商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业等，这里面医疗健康和物流仓储发展得就很好。

其实，房地产行业也不等于住宅开发，它是一个非常大的概念，领域丰富，就像年轻人谈恋爱，感觉谈恋爱就是人生了，到了老爷爷、老奶奶的年纪才知道那并不是全部的人生，人生很复杂。一样的，房地产行业并不等于住宅开发。

中国房地产报：目前，房地产行业仍处在调整中，行业表现悲观，您悲观吗？

冯仑：我不悲观。从成熟国家发展情况来看，房地产领域开发类公司只占10%，90%均是服务类公司。现在，中国房地产市场中90%是开发类公司，这90%的开发公司当中有90%是开发住宅的，所以经过这一轮调整，我认为会有将近90%的企业会消失，行业的发展也会趋同于其他国家的模式，走入服务模式，赚取经营收入。

虽然说企业的生死很重要，但我们不要把这件事看得过于重了，除了“死”还有“生”，我们要站在更高的位置向更远的方向去看，要看到行业70年、100年、200年以后的发展规律，如果看见的只是10年、20年后的发展道路，他注定是悲观的。

我身边也有一些地产公司的朋友，他们总是沉浸在过去高周转的时光里，突然一下子环境变了就认为行业不行了，他不知道转向，不知道还有一片大好未来。对于下一步的发展，我们可以看看新鸿基、凯德、长实、黑石等，他们就是我们的未来。

中国房地产报：有观点认为是过往政策导致了如今的局面，您怎么看？

冯仑：一个企业的死亡分为多种情况，分别是自然死亡、制度性死亡、意外死亡，商业竞争、技术替代就是自然死亡，自然灾害属于偶然性死亡，制度性死亡就是社会革命颠覆导致的死亡，中国房企的调整是市场趋势使然，这一状况在欧美国家发生过，在中国台湾地区发生过，在香港也发生过，当人均GDP过了1.2万美元、人口增长缓慢或不增长、城市化率超过50%后，很多住宅公司就没有空间了。

中国房地产报：您如何看现在一些企业面临的困局，包括万科。

冯仑：万科是一家财务合规、专业能力好、运营稳健的企业，也是一家有明确价格观和使命的企业，风险偏好也没有大，监管也比较全面，管理团队的管控力也较好，我认为是没有什么问题的。一些企业出问题是因为老板个人的风险意识不足，过于追求“大”了。

中国房地产报：您对2024年的房地产市场发展怎么看，有什么建议？

冯仑：我认为，未来稳定下来的健康的房地产市场规模大概会由2019年的20万亿元调整至8万亿~10万亿元，房地产公司的数量未来或会从10万家减少到1万家以下。住房市场将重点解决三方面需求，一是刚性住房需求，二是保障性住房需求，三是城市更新需求，这三个方面将是市场增长的重点；上述需求也将主要集中在经济发达、人口增加的城市，这是企业拓展的机会区域。