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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

2023年1-12月，德信绿建管理集团新签约规模213万方，在代建市场的竞争中脱颖而出。为了深入探寻德信绿建管理集团在代建领域快速崛起的核心竞争力，本期中指研究院采访了德信绿建管理集团总裁施斌斌先生。

图：德信绿建管理集团总裁施斌斌先生

德信绿建管理集团于2019年正式成立，是德信控股旗下专业做代建轻资产的公司。依托集团主体，德信绿建管理集团拥着成熟的品牌、完备的产品体系、专业系统的管控标准，丰富的商管运营经验、优质且庞大的供方资源，为合作伙伴和项目的成功提供了多重保障。截止到2023年12月，德信代建业务涵盖5省12城，累计代建项目26个，总面积逾380万平米，连续两年获得了“中国房地产代建运营优秀企业”的殊荣。

逆势发力代建赛道，在2023年代建竞争激烈，入局者倍增的前提下，德信绿建管理集团能实现213万方的新增签约规模。德信绿建管理集团投融资开发运营一体化的特色对业务拓展有何助力？企业代建业务的发力点和核心优势到底是什么？

德信绿建施总认为：“在代建竞争激烈的情况下，做代建的企业最核心是要夯实内功，你能够为客户带来什么，让他放心把项目交给你做。对于德信绿建来说，有几个核心优势：一是，强化复合型未来社区的营造能力并有可参观样本；二是，品牌能力加运营能力的持续强化；三是，集成系统性的绿建技术，这是我们的绿色科技武器。”

未来社区迭代升级，塑造差异化优势

在谈到未来社区的时候，施总认为：“德信绿建管理集团要在有一定难度的综合性项目中构建护城河，未来社区是一个很好的契合点。德信地产自投的未来社区项目已有3个，再加上今年绿建集团中标的德清和龙泉的未来社区代建项目，已有5个样板产品。在未来社区的产品迭代升级中，积累了丰富的经验。这也是当前委托方看中我们的一个核心优势”。

德信绿建的代建项目中绝大多数是政府代建项目，2022年以来陆续中标马鞍山雨山片区北单元地块、瑞安汀田街道联胜村C地块旧村改造地块等项目。除了承接传统意义上的政府代建之外，德信绿建管理集团还积极探索并强化未来社区等复合型产品的打造能力。

2023年截至12月，德信已经参与了5个未来社区的开发营造及旧城改造工作。2023年，凭借未来社区的营造能力，德信绿建管理集团中标了德清前溪未来社区和丽水龙泉水南未来社区。

瓜沥七彩未来社区的住宅部分是德信的第一代未来社区住宅产品，2019年6月入选浙江省首批未来社区试点创建项目名单，并率先在全省落地“三化九场景”的雏形，从而成为浙江省未来社区试点建设的“样板间”。

图：瓜沥七彩未来社区规划图

在温州江山云起项目的打造中，德信突破传统的二维平面排布方式，创造性地提出了“场景叠加”和“空间置换”的总平面图布局方案。

图：温州江山云起未来社区

江山云起在产品营造过程中通过合理的规划布局，高颜值的公建化立面，高品质的地下会所，场景叠加的微型综合体，以设计挖掘地块潜力，既为社区增添亮点又为城市贡献活力，实现资本利益与社会公共利益的平衡。

可以看到，德信打造的每一代未来社区的产品都在持续进化和升级，尤其是丽水龙泉水南未来社区项目，这是一座约55万方的“超级未来社区”。

图：丽水龙泉市首个水南未来社区项目效果图

龙泉水南未来社区案名为城发德信·龙泉未来社区，主要建设包括安置房、商品房、幼儿园、未来社区“三化九场景”功能用房及其他配套设施。

城发德信·龙泉未来社区更聚焦“场景建设”，即以“空间+内容”的方式「开发生活」。用更多的公区空间，运营多样化的资源、服务、功能，如健康场景、邻里场景、创业场景、服务场景、社区治理场景等，以这样的“场景”去解决更具颗粒度的生活痛点。

除了建立在传统未来社区人本化、生态化、数字化基础上的“一心三化九场景"等核心要点之外，作为第四批当中的第三代未来社区，城发德信·龙泉未来社区在场景落地上更注重各个资源的联动打通，在产品理念上更加人性化。

正是基于先进产品力的加持，2023年11月城发德信·龙泉未来社区一经亮相即成龙泉焦点，VIP客户护照办理活动、围炉煮茶、惊喜抽奖等，让现场人声鼎沸，高潮迭起。

图：城发德信·龙泉未来社区“生活体验馆”实拍图

2023年11月，国务院办公厅关于转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》的通知（国办函〔2023〕121号），正式对外公开发布。方案提出，我国将选择50个左右城市，每个试点城市将选择100个左右社区开展社区嵌入式服务设施建设试点，将面向社区居民提供养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等一种或多种服务，确保便捷可及、价格可承受、质量有保障，逐步补齐其他服务。

从一定意义上来看，社区“嵌入式”与浙江省提出的未来社区理念有异曲同工之处，对未来的房地产产品发展给出了清晰的方向。

德信绿建管理集团在未来社区上的前沿探索，更好地磨砺并彰显了企业解决复杂问题的能力和开拓创新的能力。尤其是其对政府提出的“投建管运一体化”这一未来社区开发新逻辑的创新实践中，德信绿建管理集团发挥主导作用，链接多方资源，打通上下链条，通过构建高效的执行体系，寻求多方共赢。

品牌能力与运营能力加持，玩转复合业态

德信绿建管理集团施总认为：“德信绿建管理集团不是单纯做代建，更重要的是构建生态链长链条的能力，我们在品牌效应的基础上持续强化运营能力。因为打造硬件很容易，但是如何让硬件活起来靠的就是运营能力。我们在杭州闲林埠老街、瓶窑老街等项目的运营中有建立了一定的优势，并且在产业园招商运营中也有成功案例。”

品牌，如同企业的灵魂，代表着品质与信任；而运营，则是企业的血脉，确保高效、有序的日常运作。而品牌与运营并非孤立存在，而是相互影响、相互促进。一个强大的品牌可以为企业的运营提供坚实的基石，吸引更多的客户和资源；而高效的运营则可以为品牌的发展提供源源不断的动力，确保其在市场竞争中始终保持领先地位。

在品牌能力方面，德信绿建管理集团是德信控股旗下独立运营的子公司。依托母公司资源积累、德信地产的品牌积累、绿色低碳健康的产品体系、优质的融资资源、丰富的战略供应商资源及强大的招商运营能力，形成德信绿建管理集团独特的泛房地产全产业链整合服务优势。

对于德信绿建管理集团来说，代建项目的类型，始于地产，不止于地产，不断拓宽产业边界，相继开发办公、商业、产业园区、专业市场、文旅街区、城中村改造等产品。基于多元的开发业务，德信绿建管理集团形成了完整的投资、运营、服务管理体系。

图：德信绿建管理集团运营业务案例（部分）

绿建集成技术，让按需定制成为可能

“我们集成了十大绿建技术的模块，这是德信绿建管理集团的绿色科技武器。以德信·御临云峰为样板，呈现了未来住宅的真正样子。这样一套系统集成之后，虽然前期投入成本会有所提高，但是从后续长期的节能效果来看，是非常划算的。也有很多制造业的委托方因为看好我们这套系统签约委托代建”。施总在谈及核心绿建集成技术的时候讲到。

在打造代建硬核实力的过程中，德信绿建管理集团大力发展绿色建筑，形成了一套完善的绿建住宅价值体系。

目前，绿色科技创新服务已在德信·御临云峰项目成功落地，通过自有项目打造绿建技术标杆之作，为委托方提供完善的、具有参考意义的绿色健康住宅解决方案。

图：德信·御临云峰

御临云峰引入欧洲先进技术，重点打造了“十大建筑科技系统”，是德信首个荣膺“WELL国际健康建筑认证”的项目。该项目将WELL概念覆盖到整个社区，并将传统的三恒概念“恒温、恒湿、恒氧”系统升级为五恒系统，即“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静”。此外还创新打造了十大科技系统，包括以毛细空调、风冷热泵、置换新风为核心的“分户式科技系统”，以及建筑遮阳、建筑围护、同层排水、全屋净水、循环热水、隔声降噪、环境监测等七项科技系统。

图：御临云峰项目10大绿建科技运用

在御临云峰项目营造过程中，针对此前科技系统的痛点做了多项升级，比如分户式科技系统。与传统的集中式系统相比，分户式系统最大的优势就是可以根据业主的自身需求进行独立控制与使用，相当于为业主量身定制了一套空调新风系统。根据使用者的不同、房间功能的不同以及室外气候的不同，可以在不同空间和外部环境下实现独立的温度、湿度以及新风控制，满足使用者多元化的需求。

再比如建筑外遮阳。项目采用电动外遮阳，阻隔超过70%的太阳直接辐射，防止玻璃面过热，可降低室温5℃左右，实现高效隔热；5%透光率的阳光面料确保遮光不遮景，从外向内看可以保证隐私，从内向外看不遮挡景观视线；外遮阳系统整体抗风等级达10-12级，稳定性强，同时表面有纳米涂层，具有良好的自洁功能；冬季可以收起，有效获取阳光热量；电动智能控制方便使用。

在智慧家居系统中，击中“科技控”内心的摩根智能系统，运用“水晶陀飞轮”按钮或手机指定APP，即可一键自由控制室内绿建系统、电动窗帘，都体现了德信极具智能的健康体验、细微之处的温情关怀。比如，业主归家之前可以通过手机设置空调温度，并且在相应温度下窗帘的放置高度都是自动设置好的。

更值得关注的是，整套十大科技集成技术，支持客户自选模式，即客户想要如何搭配都能够实现模块之间的自由组合。

积极谋未来，更稳健更规范

“对于未来的规划，我希望德信绿建管理集团的发展更稳健更规范，不断地加强团队激励机制，拟引入一家国资企业，打通上下游全产业链，会在运营规范和规模扩张的基础上适时引入编外合伙人等等，内外兼修打造新的生态系统，让德信绿建管理集团的轻资产走出更宽广的未来”。在德信绿建管理集团未来发展的思考中，施总如是说。

在德信绿建未来的规划中，团队能力和稳健规范地经营管理是并重的，企业规模则是做好这些所带来的附属馈赠。

「重视团队激励，凝聚力比什么都重要」

德信绿建施总认为，团队能力是代建企业的核心竞争力之一。

因此，德信绿建管理集团以客户为中心，充分挖掘团队的业务决策力、人际链接力、自我进取力，在追求成长的同时提升员工的能力素质，激发团队的责任心、进取心。

未来，德信绿建管理集团最重要的工作是继续建立完善管理体系，以及核心的分配机制，给员工更多激励，培养人才梯队，持续打造专业能力，以及招商运营、联盟、品牌扩充的能力，为未来的代建业务拓展创造更多的机会。

「引入国资平台，更稳健更规范地开拓业务」

目前，德信绿建管理集团正在积极引入一家国资平台，打通上游链接。

国资平台的融入，一方面是对德信绿建管理集团发展能力的肯定，另一方面从长远来看，也能提高德信绿建管理集团的稳健性和规范性。

未来，德信绿建管理集团在国企背书下，将积极投入到纾困类项目的代建之中，在更复杂的项目运作中积累经验。

「适时引入编外合伙人，爱惜品牌甚于规模扩张」

对于规模扩张，德信绿建管理集团施总认为，规模不是最主要的，团队能力和稳健经营是企业目前最核心的内功修炼。

全体员工对共创、共享、共担的企业文化认同，是十分珍贵的企业财富。

德信绿建管理集团作为代建赛道的后起之秀，对代建有着深刻的理解，在发展过程中始终以高筑自身的“护城河“为目的，不管是对未来社区的深耕和迭代，还是在运营领域做深做透，抑或是对绿建技术的集成等，都彰显了德信绿建管理集团在代建市场深耕的决心。未来德信绿建管理集团将继续夯实基础，内外兼修，持续为委托方提供更优质的服务。

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