吉山仓二期地块重要关联信息示意图华润置地天河润府效果图华润置地天河润府效果图华润置地天河润府效果图现场实景图现场实景图华润置地天河润府效果图华润置地天河润府售楼部实景图华润置地天河润府效果图华润置地天河润府景观带示意图｜华润置地天河润府达尔文营地效果图｜华润天合

2024刚开年，楼市就开始敲锣打鼓，声势先躁起来了。

先是央行暴力降息，房贷利率直降25个BP，直接跌破4%，史无前例，比2008年的利率还要低。

官方的态度很明确，就是要把市场拉起来。

年前和年后种种信号，你可以中立，但不要忽视：作为经济关键胜负手，对于楼市新的共识正在强烈重新整合。

而在广州，土地市场也迎来开门红，华润置地联合体以超36亿的总价，摘得吉山仓二期地块，面积17万㎡，算起来一二期体量58万㎡，妥妥的大盘开发。

现在一期，即华润置地天河润府已经正式亮相，市场关注度很高，现在更新了几个的关键信息：

1、有了初步的价格。

总价499万起南向大三房；

案场已有分户型具体的一房一价，可到现场详细了解。

在使用率100%和华润置地品质加持下，价格我觉得很惊喜。

2、项目首推2、3、4栋，产品建面约81-130㎡三至四房，是天河东使用首个建筑新规，使用率超过100%。

首推货量500套左右，其中81㎡最少，全盘只有60套，最多的是90㎡，首批200多套。

3、预计3月初开盘，提前冻资可锁定优惠。小户型，即81和90㎡冻资20万，大户型115和130㎡冻资50万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、学校方面，也有眉目了。

小学方面，根据天河区义务教育政策就近入学，距离天河润府项目最近的学校是体育东均和小学。

至于中学，据我们了解，随着吉山仓二期地块的出让，项目配建学校变成了一所36班完全中学。

目前珠吉街的王牌初中是天河执信，未来天河润府也会引进品牌初中，板块的教育资源优势会更加聚集。

幼儿园+小学+初中一站式教育资源，还是很香的。（最终以教育局政策为准）

01

58万方，华润置地一如既往生猛

不过，华润置地天河润府，又不是一个简单的房地产开发项目。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目一二期，如此大的连片开发，既能做大城扩大影响力，也有利于片区统筹发展，推动功能的整体跃升。

华润置地天河润府鸟瞰图

大家发现没，无论是去年荔湾的白鹅潭悦府+万象城，还是番禺的长隆万博悦府+超级万象综合体，还是今年二度深耕天河，华润置地在广州的十周年大礼包，远比我们想象的更生猛。

广州三大中轴线齐头并尽，一出手就是大盘造城，掷地有声。

这也是华润置地这两年在广州的大胆之处，操刀这种大体量的项目开发，也为城市输出了规划方案，带动板块价值重塑。

这在当下的市场，相当难得。‍‍‍

而即将开盘的华润置地天河润府58万方的体量，将重新定义天河东的颜值和居住品质调性。

这个接近60万方的项目，近一半的体量用来作为城市的配套，在广州科技创新轴上开辟出一个中轴街区。

同时，又跨区串联南沙全民文化综合体重点工程，这种全局式的资源整合与协调，远比我们看到的要复杂。‍‍‍

02

抓住正向置换机会，不要被市场分化

需要注意的是，天河润府并不是一个只靠宏大叙事来征服市场的项目。

回归到社区、产品本身，其打磨的细节，还有很多让人眼前一亮的细节，包括上车门槛。

不可否认，今年核心区，包括天河、海珠有很多新盘，相信会有很多人盯着核心区如上涌、世界大观、员村等地块。

这里面虽然不乏大体量项目，但是产品基本上都是大户型，上车门槛普遍要1200万以上。

而在市场磨底的周期，身处其中的买家、卖家，想必对这次楼市周期主题“价值分化”，有了更清晰的直观认识。

尤其是去年，一系列市场调整后，在实际市场交易中，也更能理解“正向置换”的路径有多么重要。

但是，能拥有置换本钱，又够得起千万门槛的优质改善新房的上杠杆能力，在人群中毕竟是绝对少数。‍‍

既然“置换”是主旋律，方向是“价值分化”，不能光关注要置换的卖家和他们去置换的目标标的，那些“被置换”、“被分化”、“够不上”的刚需刚改的人们，才是应该被看见的市场的大多数。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在广州这样高能级城市，在被分化的普通房子里，挑选到还能“保值、不会太亏”的房子，并选对时机。

这样的“正向置换”，才是对于大部分人来说，是现实，有操作性的路径。‍‍‍‍‍‍‍‍

在这样的置业/置换逻辑下，用豪宅思维来做刚需刚改，地段能打，既是大盘，又有品质调性的天河润府，在当下的市场，就有了独特的标签，独特的打法。

这样的盘，是能够从市场里杀出来的。

具体的，我们一起往下接着聊。

1）大盘造城，补齐片区配套短板

放大来看，天河润府，补齐教育短板和大片市政，有绿地公园、公交站场、幼儿园和学校等。‍

现在润府隔壁已经有体育东均和小学，还有天河执信等名校，项目还会配建9班幼儿园，还有36班完全中学。‍‍‍‍‍‍

社区商业，自然也是重中之重。

大家都知道，华润置地向来擅长商业综合体的打造，知名的万象商业，拥有的是足以改写城市商业进程和格局的力量，包括深圳大冲、广西南宁等，都有过成功实践。

天河润府，作为华润置地入穗十年的“封面作品”之一，会带来怎样的社区型商业新模式？值得期待。

有一点，是可以提前确定的——

这是一个能够满足吃喝玩乐的社区，配套集全的微型城市。

而这样的产品背后，与孤盘或者单体楼相比，有更长的周期，更复杂的开发模式，以及对周边的资源的高度集中整合。

其实，从六运开始，天河的标杆盘，都是连片开发的大盘，包括华景、汇景以及牛奶厂。

扒了下数据，从华景、汇景组团来看，小户型和大户型都有成交，越贵的单价，成交户型越大，小户型（70-100平）的成交总价段在400-600万，大户型（100平以上）的成交总价在800-1000万。

1月华景沁馥佳苑的95三房二手，十余年的楼龄，门槛还要660万。

在天河，类似的大盘的例子还有很多，你完全可以相信，连片开发的力量。

而润府这样的规划下，丰富的配套要素也会给到未来生活非常浓郁的生活想象。

2）有腔调，润府的美学气场

除了配套，天河润府的未来生活的品质细节，从售楼处就开始了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

华润置地在售楼处展现了非同一般的产品打造能力，提前把未来社区的品质感和氛围，直接摊开来给你感受。‍‍

看完示范区，只能说很美，很有诚心，艺术感氛围十足。

林荫大道两侧，可以看到冬青树、乌桕等树种呈列阵式分布，融合水景，很好做出了空间开阔的品质感，一派放松和闲适。

售楼部通过形体的扭转，实现不规则双面墙，而精巧的构筑细节和轻盈舒展的线条美学，又显得不一般。‍

第一眼，就有腔调和品味。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这就是将来的社区邻里中心，也是项目公建配套的一部分，而前面见到的示范区的树木，红线外的部分未来也会移植到小区内。

通过示范区，我们其实就能看到天河润府未来园林的样板。

进入内部，无论是大师设计的旋转楼梯和玻璃圆顶，还是沙盘区天花板的万片金箔，又或者是调性独到的洽谈区，都很好营造了轻松、雅致的交流空间。

润府做的这一切，本质意义上就是向外展示项目的态度，未来在社区的居住中，这样的品质也会一直贯穿。

3）润府有审美的颜值，也有烟火人情

既然是正向置换，很多客户更在意的是长久住下来的感觉。

这时候，社区邻里空间好用比传统强调高大上的会所，更能取悦年轻人。

为此，润府将打造一个社区里的盒子式复合空间【润心社】，想尽办法为社区植入更多的全龄段功能空间。

项目除了小区内，南地块东侧还有8000㎡配建绿地，合计约4万㎡的园林，作为未来承载着客户欢声笑语的生活场地。

无论是春天聚餐，还是夏天露天电影趴，或者周末露营，艺术画展，这里都足够撒欢。

项目所呈现的“一轴连两园”的景观带，涵盖社交会客、亲子娱乐、运动疗养三大主题，有亲子乐园，有运动花园，交流健身晨练，有羽毛球，乒乓球，也有长者花园，可以满足不同年龄人群需求。

最值得一提的，是华润置地把独有的硬核IP“达尔文营地”，也搬进了社区。

和一般的儿童乐园不同，这个营地还涵盖植物认知等功能，提供更富有自然认知的亲子共融环境。

4）产品能打，户户南向，使用率超100%

在户型打造上，润府也是天河东首个使用率过100%的项目，同等面积下使用率要多很多。

首开将推出北地块2、3、4栋，约81-130㎡南向三至四房产品，户型更全能，迭代升级。

当中，90㎡平方米高实用三房，是王牌产品，自2月8日放开认筹以来，备受客户追捧。

499万起就能够得上，总价较低，想买入天河的客户来说，非常有吸引力。

几个亮点：

户户南向，全屋南北通透，超面宽达12米，四开间朝南，就有3个卧室，面宽并不比传统的120平差。

LDK一体设计，大方厅，联餐厨客厅阳台的设计，营造室内公区的无界感，这种无界感就会放大未来更多的生活场景。

总的来说，无论是颜值，还是品质，亦或者空间感，你能想到的，生活中最敏感的地方，华润置地都关注到了。

在同地段的竞品中，也做到了人有我优，人无我有，拉高板块产品升级和预期。

5）板块连片开发，城市面貌焕新

之所以，能有这样彻底的投入，也是因为华润置地在2014年首入广州就坚定选择天河，在这里拿出过华润天合这样的优质产品。

如今带着集团拳头产品润府，再次选择了天河。

来到了天河东一个成熟的新兴板块，也是广州科创“硅谷”-天河智慧城，既承接珠城、金融城CBD的外溢，自身也在加速发展。

罗列一些简单的事实，就知道这里在剧烈的变化：

网易，小鹏汽车，亿航智能等11万家企业，20万+技术人员；‍

高新技术企业1000家，占全区1/3；

广州独角兽企业2家，占全区2/3；

片区企业一年营收2849亿；

200多亿的吉山村旧改，是广州开年重点提出的推进项目。

这些硬件条件，让如今润府到来，还带有另外一种使命感，也代表着这个板块客户需求变化的一股趋势：希望有更好的产品，更好的配套。

尤其二期地块获取后，整个项目呈东西横向分布，串联智慧城-鱼珠两大核心区，有双重利好辐射和互补。

前者是广州创新高地，而鱼珠则是广州人工智能和数字经济试验区，有总部经济，也有机器人产业。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

随着文生视频Sora刷屏，接下来人工智能AI将成为高层到地方发力新质生产力的重要抓手，对鱼珠沿江经济带是好事。

城市界面在焕新，客户需求在变化。

华润置地天河润府的到来，能够匹配想留在天河，又对生活品质有要求的客群。

现在润府抛出499万起，上车南向三房，确实有吸引力。而这种大盘，第一波开盘，无论价格还是折扣，肯定是最划算的。

时机难得，大家好好把握机会，抓住正向置换的窗口。

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