“黎明前总是最冷的时候。”郁亮称。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜赵建凯

头图来源｜视觉中国

时至今日，万科已成为房地产市场情绪的最后一道防线。

在连续多日遭遇股债大幅波动后，万科于11月6日下午召开线上会议，与境内外金融机构交流公司经营情况，以及近期二级市场债券价格波动事宜。

这一次，深圳国资委和大股东一起为万科“站台”。《中国企业家》记者获悉，与会者除境内外的150多家金融机构和资金方外，还有深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明、深铁集团董事长辛杰。万科管理层方面，则由万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜和副总裁兼财务负责人韩慧华出席。

说明会上，深圳市国资委首先表态：万科具备足够的安全性，未出现传言所说的财务风险、管理风险；如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能手段支持万科，并提出五项具体支持措施。

作为国资大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰表示，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起，已准备好丰富的“工具箱”给予支持。“万科的背后是我们，我们背后是深圳国资，我们将择机购买万科公开债。”辛杰表示。他还强调，所谓“大股东将减持万科”的消息，是别有用心的谣言。

万科则表示，对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。

今年二季度以来，房地产市场销售与金融两端复苏效果尚不明显，市场整体信心不足。随着龙头房企违约、老牌儿国资房企金地集团董事长辞职，市场焦虑倾向开始向头部混合制房企蔓延。10月下旬起，万科境外美元债价格持续下跌，市场对万科偿付能力的恐慌猜测和看空情绪愈演愈烈。

多位受访行业人士表示，万科一直被视为业内标杆，公司近期在资本市场上的遭遇，与整体市场低迷、投资者情绪悲观以及境外资本“做空”有关，且不同于以往“出险”民营房企的“股债双杀”。即便市场处在调整期，考虑到公司当前基本面和融资能力，万科违约概率极低。

深圳国资委表态，五项举措“力挺”万科

据了解，此次说明会上，深圳市国资委表示，充分认可和信任万科团队的专业性，“万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险”。

深圳市国资委强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。

据万科2022年年报，截至2022年12月31日，深铁集团持有万科A股股份3242810791股，占万科股份总数的27.88%，为万科的第一大股东。而深铁集团则是深圳市国资委直管的国有独资大型企业。

值得注意的是，深圳市国资委不但表态支持，还提出了五项具体支持措施。其中包括：

在坚持市场化、法治化原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

来源：视觉中国

“深铁对万科的‘实质性支持’过去从未间断，未来更加强化。”作为国资大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰在交流会上延续了对万科一如既往的支持。针对近期资本市场的异常波动，辛杰表示，将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。

辛杰认为，当下信心与团结尤为重要。30多年来，万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。此次万科管理团队也一定会不负众望，以实际行动，消除市场恐慌。

同时，辛杰表示，将根据市场情况有序释放“工具”以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

大股东出面表态对万科的支持，近期并不鲜见。10月28日，辛杰当选万科董事会副主席时就曾表示，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。“深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权，坚定不移地看好万科的长期发展前景。”

稍早前，在今年6月的万科年度股东大会上，辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予了高度肯定。辛杰表态，“作为股东我们始终不渝支持万科的健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作。……对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化。”

此次说明会上，辛杰再次表态，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。辛杰还在会上“辟谣”，称深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

“境内外债务一定会保障如期兑付”

万科国资股东近期密集发声支援万科，与房地产行业整体股债下跌的“窘境”及市场信心失序有关。

10月17日早盘，金地集团股债齐跌， 股价一度触及跌停。起因于公司主要创始人、董事长凌克的辞职报告。同日，惠誉将万科的长期外币发行人违约评级（IDR）和高级无抵押评级以及万科企业唯一的境外融资平台万科香港的未偿高级票据的评级从“BBB+”下调至“BB”。

市场风声鹤唳，围绕万科的“看空”声音逐渐显现。

10月26日，万科出现股债异动。当日万科境外美元债突发“大跳水”。11月初，美元债一度“崩盘”，于明年3月、6月到期的两批面值为100美元的美元债，报价一度跌至近80美元和70美元。股价市场也不乐观。11月3日，万科A股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。

鉴于此前多家出问题的房企甚至头部房企都曾经历过“股债双杀”，“下一个会不会是万科”的悲观情绪开始在市场上弥漫。10月31日，万科就股价异动作出回应，称“目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关”。

对于债券价格异动，万科回应称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时该公司指出，境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格出现大幅波动。

“万科和其他已出险民营房企的‘股债双杀’不太一样。”资深房地产行业人士、镜鉴咨询创始人张宏伟称。在他看来，万科的基本面没有问题，近期资本市场表现和大势比较低迷有关，此外，“一些龙头房企违约，明显带动了资本市场情绪，同时，境外资本也利用这个情绪来做空万科。”

从基本面来看，万科一直是行业里的“优等生”。据万科最新披露的三季报数据：业务层面，1~9月万科累计实现销售金额2806亿元，排名全行业第二，仅次于保利发展。其中“金九银十”期间累计销售金额超638亿元，较此前两月环比增长超四成。债务层面，万科在8月提前终止了A股增发融资。

利润层面，据财报，万科今年第三季度实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。“三季度万科利润有所下滑，但能在当下的市场情况下还有利润，实属可贵。这证明了一家大型企业在市场调整周期下的经营结果。”张宏伟称。

WIND数据显示，截至11月5日，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元。早在今年中期业绩会上，韩慧华就已对境外债状况做过正面解答，称“年内已无到期境外债务，年内目前境内待偿还信用债仅为3.8亿元，各项资金排布和还款安排都在有序进行中”。

而在11月6日与金融机构的交流中，万科方面透露，在现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。在融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。

据透露，今年1~10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

公司管理层强调，万科对资金情况实时可知可视可控。更重要的是，万科追求的“安全”，不仅是流动性的底线安全，而是兼顾发展的安全。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

万科管理层与公司、股东“共进退”

“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”11月6日的说明会上，万科董事会主席郁亮坦言。行业正在进入新发展阶段，是所有房地产从业人士都必须接受并适应的事实，尽管转身过程无比惨烈。综合近期市场上投资者对万科的疑虑，更多来自对行业整体发展模式和预期的不确定。

万科董事会主席郁亮。来源：中企图库

一个政策背景是，近日召开的中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

对于市场预期，郁亮仍旧保持了以往观点，认为“万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题”。他表示，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。

对于行业当下，郁亮认为，目前存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。

要做到这一点，首先需要行业保持稳定。“一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。 ”郁亮称。恢复信心其次，需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

郁亮表示，近两年市场压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，预计到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

对市场中长期怀有信心的背后，“从开发商到不动产商”是万科穿越周期的路径选择。万科亦多次表态，将不动产的经营管理能力视作企业未来最重要的竞争力。而据公司三季报，2023年前三季度，万科经营服务业务继续保持增长态势，实现全口径收入405.3亿元。

10月26日，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹。

当日晚间，郁亮在个人微信朋友圈感慨，“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

万科管理层已做好与公司、投资者共进退的准备。几日前，万科还调整了激励制度，将董事长郁亮和总裁祝九胜2023~2025年度现金薪酬方案和股价挂钩。这意味着，高管层关注和推动股价上涨的动力更强。

受国资入场支持等消息提振，万科股债走势6日出现明显反弹。