行业调整引发写字楼市场需求波动，政策红利激发消费市场潜在活力

——世邦魏理仕发布《2023年第三季度西安房地产市场回顾及展望》

2023年10月19日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第三季度西安房地产市场回顾及展望》，解析西安商业地产市场最新发展状况与趋势。

季内，国务院常务会议审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中西安位居特大城市第三位，是近年来西安发展提速城市能级不断提升的集中体现。同时，产业结构的不断优化助力西安形成了多元化和国际化的城市发展新格局。叠加“大营商环境观”的树立及完整营商环境生态体系的建立，西安持续释放的“西”引力成为西安写字楼零售及投资市场发展的坚实“土壤”。

三季度，优质写字楼市场受行业整合调整影响，租赁需求出现波动；优质零售市场持续迎来政策红利，但是招商承压引致频繁业态调整。投资市场更具活力，投资标的愈加多元。

——CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人 赵凯悦

优质写字楼市场：行业波动引致主导需求嬗变，行业迭代驱动一二级市场新格局

2023年第三季度，西安优质写字楼市场未录得新增供应入市，受个别乙级楼宇倾向整租及部分业主资金问题仍未缓解，原定于本年度入市项目持续延迟，截至本季度，2023年新增供应仅实现年初预测的两成。优质写字楼市场总量仍保持在699.8万平方米。其中甲级办公楼体量为179.1万平方米。季内，行业整合及调整持续，引发市场需求波动。西安写字楼市场净吸纳量仅录得4.8万平方米，环比下降35.9%。租金方面，需求的波动致使小业主延续以价换量策略，叠加自持业主对不确定市场的观望情绪，整体市场可比租金仍处下行通道，环比下降0.9%。

行业波动引致主导需求嬗变。需求层面，季内，房地产建筑、金融及服务类企业主导西安办公楼市场新租需求。房地产建筑类企业新租需求占比21.7%，成为季内新租需求的主要来源。随着西安重点项目建设投资的加速增长，西安上半年235个新项目开工建设，同比增加59个，开工率超过90%。重点项目建设进程的加速及民生工程类基建项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长，占比近六成。金融类企业新租占比16.2%，位居第二。近年来西安在国内金融中心城市中的排名不断上升，近期发布的“第34期全球金融中心指数报告（GFCI 34）”中，西安的全球排名为94位，较上期提升11位，首次进入全球百强。同时，在《中国金融科技燃指数报告（2023）》中，西安排名第10，成功进入金融核心城市序列。随着西安金融中心地位的不断提升，吸引了更多金融机构、企业和投资者的关注，由此衍生的办公需求持续增加。此外，随着全国首个数字人民币官方信息平台“数字人民币西安通”的上线，西安金融业加快向数字化、网络化、智能化转型升级，进而衍生的金融科技类新租需求显著增加。本季度，来自科技金融类企业新租需求占比上升至12.2%。最后，服务业企业新租需求占比11.4%，位居第三。其中专业服务业占比近八成。其中以律所的新设立及升级需求为主。同时，在西安秦创原平台的催化下，科技成果转化进程加速，推动西安知识产权类专业服务企业的新设立需求显著增加。

此外，随着互联网头部企业降本增效策略的贯彻，季内西安写字楼市场录得多宗互联网头部企业整合缩减面积案例。致使长期主导市场需求的科技互联网类企业办公需求出现波动，退居新增需求占比第四位。

行业迭代驱动一二级市场新格局。在第三方办公服务运营商迭代过程中，西安写字楼一二级租赁市场逐步呈现业主自营空间、联合办公头部运营商及本地运营商比肩并起的新格局。以中晶、华侨城、永利、国寿为代表的一级租赁市场的楼宇业主纷纷入局，将部分符合条件的遗留装修房源试水，或提供定制装修服务。同时，第三方办公服务运营商加速迭代，以本地联合办公运营商为主的新一轮扩张正在形成，不同于头部运营商更加侧重于品牌输出、社群氛围，本地运营商则呈现在地化强、灵活性高的特点，更聚焦于对企业办公的前置成本节省。同时，入驻楼宇则更多倾向入市时间短，品质、性价比较高的乙级楼宇及商务园区。季内录得多宗本地运营商在非甲级楼宇的扩张案例。

展望四季度，西安预计将有一栋位于高新二期的乙级楼宇及一栋位于南二环及小寨片区的甲级楼宇，共5.9万平方米的新增供应入市。但受业主租赁策略影响仍有59.3%体量可能延迟，同时经济新周期下产业结构的持续升级将衍生更多元的需求主体，优质写字楼市场办公需求将持续演变。

CBRE西安顾问及交易服务部|办公楼负责人孙奇表示：“ 虽互联网头部企业出现小幅“波动”，但随着近年来西安实体经济、新经济活力的持续增强为写字楼市场提供更多潜在需求，同时在营商环境建设的突破和提升的推动下，新登记市场主体的高增长及企业景气指数、企业家信心指数的持续提升说明西安市场依然得到更多企业的关注，作为企业载体的写字楼租赁市场仍具增长潜力。”

优质零售物业市场：政策红利助力消费回暖，市场情绪仍有待调整

2023年第三季度，西安零售物业市场无新项目交付。今年以来，西安坚持以培育创建国际消费中心城市为引领，把恢复和扩大消费摆在优先位置，全力提振消费信心。1-8月，全市限额以上企业（单位）消费品零售额1,636.0亿元，同比增长1.5%。同时，西安政府在季内再次推出如家电补贴、新能源汽车补贴及支付宝消费券等补贴政策刺激消费市场，释放潜在消费活力。三季度，全市空置率环比微降0.2个百分点，稳定在10.8%，净吸纳量为1.2万平方米。租金降幅与上季度持平，环比下降0.8%至每月每平方米253.6元。

需求方面，本季度餐饮及零售品牌均相对活跃，其中餐饮仍为市场需求的主要来源，占比29.5%，主要新增需求来自地方菜系及本地餐饮连锁品牌的扩张，如韩式泥炉烤肉西塔老太太，东南亚料理曼奈肉桂厨房、江西菜灶砙、佛伦萨古典火炉披萨及本地品牌火炉旁烤肉、秦炉烤肉、千家粗粮王等均在不同片区的购物中心内开出多家门店。同时，咖啡茶饮品牌仍持续加码西安市场，如霸王茶姬、茉酸奶、瑞幸咖啡、库迪咖啡等品牌仍在持续下沉西安零售市场，其中库迪咖啡扩张势头明显，季内在零售项目中录得8家新开店铺。零售品牌需求有所回暖，占比29.4%。其中如C4N等奢侈品集合店表现抢眼，季内连开两店。运动品牌仍在持续扩张，如安踏、特步、李宁等品牌的成人或儿童品类持续下沉至新兴商圈的社区商业。此外，美妆类品牌仍延续上季度的活跃态势，国产美妆品牌橘朵及美妆集合店调色师等均在本季度开出新店。来自体验类新增需求仍持续上升态势，占比26.9%，其中以桌游推本、夹娃娃机及KTV等业态的品牌需求显著，此外，如射箭、射击等体育类体验业态的需求也有所上升。

招商承压引致频繁业态调整。季内，进入西安的首店品牌仍以餐饮为主，店铺个数占比43.2%，零售业态走弱导致市场情绪震荡，零售项目招商承压。部分社区商业项目已开始通过愈加频繁的业态调整以应对“低谷期”。季内，部分社区商业将原本位于二层、三层名创优品、The Green Party等生活零售品牌及位于高区或负一层的奶茶咖啡类品牌调整至首层填补空位的同时丰富首层业态，增加消费粘性。同时在首层更多引入仍在扩张的运动品牌及将原本位于楼上的国内或本地服饰品牌搬迁至首层稳定刚需类业态占比。

2023年四季度，预计西安零售市场在2023年四季度预计将有两个项目约13.2万平方米的新增供应入市。但受制于市场情绪及招商压力，仍有75.8%的体量可能延迟入市时间。

CBRE西安顾问及交易服务部|商业负责人何易峰表示：“‘双节’期间，西安服务零售日均消费规模同比增长110%，其中，西安旅游消费同比增长超过500%。文旅业焕发的活力为西安零售市场注入更多流量的同时推动了西安餐饮业的蓬勃发展，吸引了更多餐饮首店入驻西安优质零售项目。叠加各项消费补贴的政策红利刺激，四季度西安消费市场或将加速复苏。”

物业投资市场：交易市场回暖，成交标的更趋多元

2023年第三季度西安大宗交易市场录得两笔大宗成交，包括一宗零售物业及一宗写字楼物业。其中写字楼交易为自用型购买，买家为西安本地地方银行机构，卖方为本地国有企业。目前，虽具备稳定的投资回报及良好升值空间的写字楼仍是最受欢迎的投资标的，但随着西安文旅市场热度的不断攀升，零售、酒店等新兴地产获得更多关注。从买家来源来看，投资者呈现本土化的特点，包括个人投资者、本地城投和地方国资企业。

CBRE西安投资及资本市场部负责人，陶娜表示：“目前国内的低利率环境和经历此前数年调整的资产价格令2023年成为布局国内优质商业地产的窗口期。叠加各类REITs新规的出台为零售、保障性租赁住房等新兴标的的投资迎来利好。同时西安新型标的的涌现再次丰富投资者选择，增加投资成交机会。”