作者：余飞

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昆明出招了

在包括武汉、南京、福州、沈阳、青岛、济南等在内的十多个中心城市纷纷取消限购之后，昆明也出招了。

但有别于其他城市发布新文件不同，昆明的方式，是直接废除调控行政文件。

11月2日，昆明市政府发布《关于废止一批房地产政策文件的通知》，废止三份文件：

第一份，2017年10月11日印发的《昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；

第二份，2018年3月1日印发的《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》；

第三份，2018年7月1日印发的《昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》。

废除之下，昆明全面解除了商品房限售、限购政策，不再行政干预。

这种方式，效果看似和其他城市发布取消令一样，但彰显的意义则全完不同。其他城市发布取消限购的政策，还是在用行政令指导，而昆明直接废除之前的文件，旨在市场的归市场。

此种做法，昆明并非第一个。早在2022年三月份，哈尔滨就有同样的举措，废除了《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，全面解除了调控行政令。

全面解除行政令背后，是当下冷却的市场，根本无需再限购限售，反倒需要调动一切力量来刺激销售。

以昆明来说，其楼市已经跌成了故事。

02

昆明楼市跌成了故事

9月份，当中心城市扎堆取消限购的时候，昆明跟进了“认房不认贷”，但效果丝毫没有。

据中指院统计，今年10月昆明新增新房供应3.46万平方米，同比降80.9%，环比降87%。从成交情况来看，今年10月，昆明新房成交23.59万平方米，同比下降40.3%，环比降0.68%，成交均价为13027元/平方米。

二手房方面，根据中指院百城价格指数，昆明二手房价格环比已连续下跌19个月，二手房挂牌数量的增长，或进一步加大下调预期。

昆明这座城市的房价，从2021年就开启了猛回头模式，并在去年展开了全面救市。

当年引发昆明楼市转向的导火索是滇池环保政策和信贷截流的大环境，到去年，在整体大环境下，低迷的成交依旧延续。

昆明房价调整的主要原因，一方面是房价上涨太过，另一方面是供应体量太大。再叠加大环境改变，导致其必然转向。

这座西南边陲省会城市，曾经创造过房价连续上涨41个月的战绩。但从2021年年中开始，房价开始转向，并且至今都没有回头。

期间，昆明还跟随不少城市的节奏，开启了限跌令，但依旧不顶用。

根据勾股大数据披露，目前昆明市的整体均价12929元/平方米，相较于2021年6月份14405元/平方米的峰值，下跌了10%。

最关键的还是卖地收入。

2019年是昆明土地市场的巅峰时刻，当年卖地收入915.7亿元，之后一路下滑。2020年卖地收入下跌了25.7%，至680.3亿元。2021年相较于2020年又下跌了38.5%，只有418.1亿元。

跌幅最猛的是去年，2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

今年上半年，昆明仅成交了5宗地块，成交总价约31.68亿元。

制图：城市财经；数据；昆明市财政局、公开报道

卖地收入下降，给昆明的经济带来了一系列连锁反应。

第一，影响了GDP增速。

卖地收入下降之下，昆明的房地产投资快速下降带动固定投资快速下降。

昆明市统计局披露，前三季度全市固定投资同比下降了25.2。

此外，前三季度昆明的第二产业增加值下降2.4%。1至8月份昆明的进出口额较去年同期下降了37.1%。

三重因素叠加之下，昆明前三季度GDP增速仅3.1%，在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）中增速与哈尔滨并列倒数第三，仅比厦门、太原略好一些。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第二，影响了财政收入。

地方城市的财政主要有两个钱袋子，一个是以税收为主的一般预算内收入，另一个是以卖地收入为主的政府性基金收入。

对于昆明这样极度依赖土地财政的城市来说，卖地收入非常重要。

如今卖地收入连年下降，昆明的财政已经非常吃紧。

最关键的是，昆明的债务问题又被提出来了。

企业预警通数据显示：

截至2022年末，昆明市城投平台有息债务达到3577.5亿元。

如果以一般公共预算收入和政府性基金收入之和作为政府综合财力计算，那么昆明市仅城投债务（不含地方政府显性债务）的债务率（城投平台有息债务/政府综合财力）就达到550%。根据中诚信国际的统计，2022年，全国城投有息债务规模超过60万亿元，债务率200%，已经处于高位，而昆明是全国水平的2.5倍。

一边是卖地收入跳水，一边是债务压顶，怎么运转。

前段时间，昆明被爆出了地铁员工欠薪一事。

中国新闻周刊披露，从5月份开始就有一些员工没有收到工资，但为了维持地铁正常运转，这些员工也只能继续上班。

此外，还有员工透露，除了已停发的工资，员工们的五险一金也已经拖欠了一年多时间。此外，质量安全奖金、餐补和绩效等，从去年年底以来也一直没有发放。

昆明地铁方面表示，原计划本周的银行贷款仍未落地，因资金未到位，工资暂时无法发放，请大家耐心等待，公司仍在持续努力协调其他资金来源。

本号之前多次分析过各城市的地铁，大多数城市的地铁，都是依靠地方政府补贴运转，本身如果没有补贴，大多都在亏损。

从7月份时代周报梳理的内地发布财报的32家地铁公司财报来看，32家地铁公司，扣除政府补贴，只有5个盈利，其余27个在亏损。

其中昆明轨交集团扣除9.92亿补贴后，利润为-9.13亿元。也即一年亏损9.13亿元。

大多数城市的地铁，都是依靠政府补贴在运转。

而如今昆明地铁欠薪，只能说明，今年昆明市对地铁的补贴财政，可能还没有到位。

03

问题的本质还是产业

土地收入下降，虽然是引发昆明债务承压、GDP增速放缓、地铁欠薪的重要原因，但这座城市所有问题的本质还是产业。

当然，这不是昆明一座城市的问题。

在过去几十年轰轰烈烈的城市化和人口红利之下，房价快速上涨，地价快速上涨，很多城市躺在土地财政上发展。

然而，如今时移世易，房地产已经进入了黑铁时代，卖地收入的辉煌期已经过去。

潮水褪去之后，才能看清谁在裸泳。没有厚实的产业作为支撑，当卖地收入下降之后，问题就会浮出水面。

所以说，昆明所有问题的源头，还是产业。

作为一个省会城市，昆明其实没有什么拿得出手的产业。昆明去年的工业增加值才1652.25亿元。

横向对比一下，去年工业第一城深圳，工业增加值11357亿元。上海、苏州也都在万亿之上。

去年工业增加值排名第20位的青岛，3966.45亿元。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

前两天本号写到的即将晋级万亿GDP城市的烟台3481.35亿元。

一个省会城市，工业实力连普通地级市的一半都不到。

具体产业方面，昆明仅有1个营收收入超千亿的产业，为有色金属冶炼和压延加工业。

制图：城市财经；数据：昆明统计局

营业收入位居第二的是化学原料和化学制品制造业，第三是烟草制造业。

这就是作为一个省会城市的工业家当。

对比一下其他主要城市，千亿产业上，上海12个，苏州11个，重庆、佛山9个，无锡、宁波、天津8个，东莞7个，深圳6个。

千亿产业合计产值方面，苏州第一，深圳第二，上海第三，均是3万亿之上的工业巨擘。

对比之下，昆明相比于工业强城，只是个零头。

昆明该清醒了，制造业、科技产业，才是一个城市安身立命的根本。昆明想要解决所有难题，产业是钥匙。

昆明当下应该充分利用这次房地产调整的阵痛，摆脱对房地产的依赖，倾全市之力发展工业、新型制造业、科技产业等。