观点网 3月26日午间，中海物业发布2023年度业绩报告。

报告期内，中海物业整体收益130.5亿元，同比上升19.7%；毛利20.7亿元，同比上升19.3%；毛利率为15.9%；股东应占溢利同比上升22.8%，达13.42亿元；每股基本盈利40.84港仙，拟派发末期股息每股8.5港仙。

据此，中海物业股东权益平均回报率为36.8%，同比下降2.2%；全年派息14港仙，派息比率为31%，股息收益率为2.3%。

中海物业当天股价下跌24.5%，交易时段后、业绩会开始前，一位投资者在雪球上表达了朴实的投资理念：物业（股）就是按照股息率定价，“一切都可以造假，发到我手里的钱才是真的。”

面对市场争论，中海物业董事会主席张贵清在业绩会回应称，他在下午也收到了很多微信，“不要简单以派息来衡量一家公司的价值。”

不再考核外拓面积

在大摩看来，中海物业2023年的业绩不尽人意。

3月26日，摩根士丹利报告指，中海物业去年收入低于该行预期7%，主要原因是基本物管及非业主增值业务的增长放缓；毛利率15.9%也低于预期的16.1%，净利润低于预期8%；派息方面，“并未带来预期之外的惊喜”。

尽管如此，该行还是给予目标价9.39港元，评级“增持”。

报告显示，中海物业2023年在管面积上升25.4%至4.02亿平方米，新增项目70.6%来自独立第三方，相关合约额40.02亿元。

其中，住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占47.8%及52.2%，相关合约额分别约达为40.23亿元及约29.99亿元。截至2023年底，来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至40.5%及30.1%，分别增长约8个和6个百分点。

2023年，中海物业新增外拓合约面积为1.09亿平方米，同比增长32.8%，新拓面积创历史新高。

在新增外拓合约面积中，非住业态占比提升至60%以上，其中产业园40.6%，其他类（如场馆、学校、医院、政府机构）占比为12.23%，商写类为8.4%，而住宅类业态面积为38.8%。

在2023年，中海物业将战略概括为“三高三量”。

“三高”指高合约额、长合同周期、大体量项目，“三量”指聚焦存量、紧盯增量、关注质量。

展望2024，中海物业并未给出确切的量化目标，并表示不再以规模扩张为优先考虑。

“项目外拓的业绩不会低于2023年，在非住业态的利润方面，因为时间关系，我也不再仔细说。”张贵清说道。

去年上任的行政总裁肖俊强也表示：“虽然今年不再考核外拓面积，但基本上面积不低于一亿平米，合约总额的话也有二十几亿。从策略上来讲，未来肯定是聚焦于大项目，还会在城市空间多下功夫，包括年初跟张家口政府也签订了一些协议，同时今年6月份中建科创平台通过验收后，在中建系统内类似于智慧运维项目上，中海物业会有一些先发优势，带来更高附加值的业务。”

增值服务预留空间

2023年，中海物业增值服务板块营收34.36亿元，同比增长33.7%，占总营收比例从23.5%提升至26.4%。

该板块分为非住户和住户两个子分部，在非住户增值服务方面，2024年该子分部收益21.45亿元，按年增加18.3%；占总收益的16.5%，按年减少0.1个百分点。

进一步细分，工程服务营收11.92亿元，同比增长48.3%，主要“海博工程”业务量大幅增加，及“兴海物联”智慧小区、智能园区的业务增长。销项查验服务营收2.14亿元，同比增长8.8%。

但与住宅开发息息相关的交付前服务及顾问咨询服务，营收则分别同比减少9%和12.6%。

非住户增值服务的子分部毛利为2.8亿元，同比减少5.8%，毛利率从2022年的16.4%下降至13.1%。

住户增值服务子分部年内收益12.92亿元，同比增长70.9%。其中小区资产经营服务收益5.61亿元，同比增长37.1%；居家生活服务及商业服务运营收益7.31亿元，同比增长110.8%%。

可以看到，住户增值服务的收益增长高于非住户增值服务，但毛利率也出现了更明显的下挫，从38.4%降至26.1%。

报告显示，这是由于年内毛利率较低的零售、小区集采团购及家居装饰服务业务量大幅增加；及涉及额外成本以多样化营销渠道并完善小区服务体系。

显然，中海物业的各类增值服务在经营效益上已出现分化，这也考验着物企对于业态创新的分析能力。

就在去年10月11日，中海物业发布了一则关联交易收购公告，拟不超过9.5亿港元，以17.54倍PE从兄弟公司中国建筑国际旗下公司收购“中海通信”和“中海监理”。

两个月后，这笔收购案在股价和舆论的双重压力下宣告撤回。

如今在业绩会上谈及“高质量发展”时，张贵清说：“不能脱离主业去做新质生产力”。

截至报告期末，中海物业现金及银行结余为51.31亿元，比2022年末的41.28亿元增加了10.02亿元，即增长24.28%，现金流维持健康。

“我们对市场承诺派息率不低于30%，过去2023年，中海物业有充足的现金，考虑到公司规模发展，用于生产经营，同时用于创新业务发展，特别是今年在数字化转型和智慧物业方面希望加大一些力度，同时也希望在市场上合作或收并购机会，留有一些空间和余地，这都是对派息率的一些考虑。”张贵清解释道。

当市场对企业派息有所讨论，每一笔现金的流向都将更受关注。