（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月26日，越秀地产发布2023年年度业绩报告。报告期内，越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%；权益持有人应占盈利约为31.9亿元，同比下降19.4%；核心净利润约为34.9亿元，同比下降17.5%。

在此基础上，越秀地产董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。

完成年度目标

在房地产市场下行背景下，越秀地产是为数不多完成年度销售目标的房企。

年报显示，2023年全年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%；合同销售金额较2022年同期的1250.3亿元增长13.6%，在TOP20房企中排名第一。

值得一提的是，为契合聚焦核心城市的策略，越秀地产于2023年进行了组织架构调整，将中部、西部合并为中西部地区，同时武汉成为越秀中西部区域总部。目前，越秀集团为“1+3”模式，1指的是粤港澳大湾区，3指的是华东地区、中西部地区和北方地区。

就最新组织架构来看，2023年越秀地产粤港澳大湾区全年合同销售金额716.0亿元，同比上升20.0%，对越秀地产全年销售的贡献占比超50%；华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计704.3亿元，同比上升7.8%，其中华东地区对其全年销售的贡献占比达到26%。

管理层表示，尽管房地产行业在下行，但去年越秀地产在不少城市仍有增长，其中包括广州、北京、深圳、成都、重庆等地。换句话说，目前房地产市场总体规模虽有下降，但是结构性上出现优化。

“所以，越秀地产过去几年坚持稳中求进、坚持有价值的投资。投在什么地方、投在哪个城市、投在哪个区域，都在投资前期进行了详细的研究。”

基于此，2023年越秀地产于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。在新增土储中，TOD项目依然是亮点，越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

此外，2023年越秀地产在城市更新领域取得突破进展。其中，广州里仁洞旧村改造项目整体签约率已达82%，该项目总可售货值约690亿元，其中2024年计划供货34万平方米，新增可售货值约180亿元；广州南洋电器厂城更项目整体签约率已达90%，项目总可售货值约45亿元；2023年，越秀地产于上海虹口区获取首个城市更新项目，项目总可售货值约30亿元。

截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。地区分布上依然以“1+3”模式为主，其中，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%。

作为为数不多达成业绩目标的房企，越秀地产再次披露了2024年的销售目标，计划全年销售1470亿元，按照2023年全年销售金额1420.3亿元计算，增幅为约3.5%。同时管理层表示，越秀地产2024年的可售资源约2700亿元。

“商住并举”

报告显示，越秀地产依然实施“商住并举”的发展战略，通过越秀地产——越秀房托“双平台”，持续优化“资产管理人”商业资管模式。

报告期内，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约20.87亿元，同比上升11.4%。

写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。

同时，越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，服务业主28万户，股东应占盈利4.87亿元。

经过多年积累，越秀地产在康养业态方面也取得了满意的成绩。截至目前，越秀康养在大湾区、长三角区域布局22个项目，可经营床位数近8000个，目前在运营床位7273个，入住率实现了较大的提升，康养业务位于行业的前列。

值得一提的是，凭借“商住并举”模式、越秀集团和广州地铁双国企股东背景，越秀地产的财务稳健安全性进一步加强。

截至2023年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币461.0亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标，财务指标健康安全。

与此同时，越秀地产债务结构持续优化，期内成功发行人民币公司债券合共69亿元，加权平均借贷年利率3.37%；发行境外人民币自贸区债34亿元，加权平均借贷年利率3.92%，于境外发行了首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。完成供股，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。

得益于此，越秀地产平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。

越秀地产管理层表示，去年以来，国家关于房地产融资的支持力度是比较大的，这种状态应该会继续保持一段时间。但同时，也不是所有房企都有机会获得融资支持，这表明房企获取融资的能力和优势也将继续分化。