买房不限购时代回来了？

5月6日晚间，深圳市进一步优化房地产政策，内容提到，包括盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区等在内的七个区域放松限购，购房者个税、社保的缴交年限要求由3年调整为1年，且有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭可在上述区域中再购买一套住房。

在中原地产首席分析师张大伟看来，不论深圳松绑限购政策成效如何，一个不容忽视的事实是，2024年是不限购时代回归元年，“全国楼市限购政策在执行14年后，开启了全面不限购时代”。

深圳松绑限购

根据深圳市住房和建设局发布文件内容，此次分区优化住房限购政策主要涉及盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区在内的七个区域。

这些范围中，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，购房者需提供购房之日前1年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可再购买一套住房。

同时，满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位，亦可在上述七个区域内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，放松非深圳市户籍限购是此次新政的最大看点，“因为深圳外地人口较多。”数据显示，2023年深圳常住人口有1779.01万人，创历史新高，比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。

他直言此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。

中房研究院ICR执行院长、365房评创始人肖勇指出，新政明确了罗湖、福田、南山、宝中是深圳的核心区域，严格限购，其它区域放松限购，但力度低于预期，即彻底放开限购，非核心区域放松限购利好刚需人群，“按广州的经验，非核心区放松限购会推动置业者从远郊向近郊和主城区转移”。

乐有家营销总裁贺玲也称，门槛大幅度降低意味着非限购区域将涌入一批新市民。根据深圳住建局公布的2024年第二季度预售商品房入市计划，此次新政涉及调整的区域新房市场，二季度共计将预售12个住宅项目，5664套住宅房源，占总预售计划的72%，这些项目有望尝到政策红利。

不过，对于政策成效，业内多持谨慎态度。李宇嘉告诉《国际金融报》记者，虽然新政有望吸引外来人口，继而消化库存，但即便需求增长，在巨大的库存下，叠加预期疲弱、购房者加杠杆意愿不高，很难促使房价再次反弹。

他强调，从购买力角度而言，外地人远逊于本市户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。若市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等，关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等因素。

一位供职于某华南房企的人士告诉记者，分区放宽限购会释放部分需求，但也十分有限，放宽限购的目标群体是有资金但没有购房资格的人群，“假设你是上海户口，想投资深圳的房产，那肯定不会为此放弃上海户口来深圳落户，放宽也主要针对这部分人”。

不限购时代来了？

算上深圳在内，截至目前北上广深均已对限购政策进行了调整。

4月30日，北京住建委网站发布相关通知，明确在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，可在五环外新购买1套住房。

广州则在去年取消了黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购，并将限购区的社保门槛由5年降至2年。

今年1月，广州又进一步放开120平方米以上住房限购，上海也继临港新片区、金山区定向放松单身非沪籍人士购房政策之后，进一步调整了奉贤、青浦两区的购房政策，即取消单身限购政策，符合条件的非沪籍人才，可在两区内购买1套住房。

据中原地产统计，2023年以来的一年多时间里，全国各地发布了松绑限购政策超过80次，主要特点是三四线城市直接“一刀切”，二线一线城市小步快走，多次发布政策。

张大伟指出，过去三年，很多城市已经全盘解除了限购，比如东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等。目前二线城市中，仍没有全面解除限购的城市只有海南、西安、杭州、天津等极少数城市，之前的调控优等生长沙也全面取消了限购，成都也在日前进行了全面松绑。

长沙楼市 吴典摄

公开信息显示，限购始于2010年。当年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，其中提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

当月，北京出台全国首个住房“限购令”，推出12条调控措施，其中包括对不能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民，暂停发放购买住房贷款；同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。

随后深圳、上海、广州等城市相继跟进，最多时全国有超过100个城市实施了限购政策。时移世易，房地产调控史上的标志性政策如今也开始逐步淡出舞台。

张大伟说，如果2010年是限购元年，那么2024年就是不限购时代回归元年，“虽然现在还有几个城市名义上还有限购政策，但事实上只有北京、上海还在执行限购”。他称限购是过去楼市火爆投资时代出台的限制政策，而现在市场已经没那么需要了。

他也指出，限购政策对已经松绑限购的城市影响有限，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力，当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。

“当下部分城市的市场已经明显超跌，很多房源性价比很高，但市场信心需要更多的政策，政策边际效益降低，就需要一线城市出台超预期的政策打动需求。”

市场底部徘徊

销售端可以更加直接地看到楼市的筑底情绪。

克而瑞数据显示，今年4月，房地产市场持续低位运行，TOP 100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平；前4个月，百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。

百强房企各梯队的销售门槛也较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。4月，TOP 10房企销售操盘金额门槛同比降低57.3%至258.8亿元；TOP 30和TOP 50房企门槛也分别同比降低52.6%和51.1%，对应68.7亿元、44.8亿元；TOP 100房企的销售操盘金额门槛则降低47.7%至18.5亿元。

供应量来看，4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平：重点30城供应同环比齐跌、成交环比下降17%，同比下降43%，与一季度均值相比增长13%；前4月累计同比降47%，降幅收窄1个百分点。

二手住宅方面，根据中指研究院数据，今年4月全国100个城市二手住宅平均价格为14975元/平方米，环比下跌0.75%，同比下跌5.38%。一线城市二手住宅价格环比下跌0.90%，同比下跌4.26%；二线城市环比下跌0.78%，同比下跌5.59%；三四线代表城市环比下跌0.66%，同比下跌5.59%。

某四线城市楼群 吴典摄

上海中原地产资深分析师卢文曦坦言，3月传统“小阳春”后，4月的成交量转头向下，这也是近期政策井喷的主要原因。

4月以来，多地楼市政策持续优化，北京、成都、天津等地优化限购政策，上海、深圳、南京、长沙等城市鼓励住房“以旧换新”，畅通一二手链条；福州、沈阳、贵阳等多地取消首套房贷利率下限，降低购房成本，促进潜在购房需求释放。

4月末，中央政治局会议定调楼市，继续将防范化解风险作为房地产工作的关键任务来抓，并提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

对于这些优化政策，中指研究院市场研究总监陈文静称，当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，新房市场有望迎来改善；二手房市场短期预计在“以价换量”下将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通一二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。

根据中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，主要方式为两种，一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，该方式也是今年以来住房“以旧换新”的主流。

至于这一系列“组合拳”成效几何，只能静待时间回答。