想必你也注意到了，最近房地产市场的一套“政策组合拳”力度空前：首套房首付最低可达15%、取消房贷利率下限、个人公积金贷款利率下调0.25个百分点。但这对疲软已久的楼市有什么效果吗？

据说是有的。至少在深圳，自5月6日推出新政后，一些楼盘的咨询量增长了能有40%，“周末根本忙不过来，一天接待了十几批客户”。据深圳市房地产中介协会数据，5月6日-12日这一周，深圳二手房签约量约1361套，环比增长201.8%。

然而，如果你找周围人谈谈，就会发现绝大部分人对此反应相当冷淡。网上倒是流传着许多段子，揶揄着这一救市举措是想尽办法从普通人口袋里把钱抠出来，有人甚至翻出了八年前的梗——现在这看起来像是预言。

怎么理解这种反差？我想这两者并不矛盾。想想看，这就像二胎政策刚放开的时候，确实也有一波小高峰，一些原本想生而受限没法生的夫妇，赶紧趁这机会搭上末班车，然而这是难以为继的，因为从整体上说，全社会的低生育意愿早已积重难返。

现在的救市举措，无论是降低首付，还是降息，真正能打动的其实是原本就想买房、但受限望而却步的那些人。本来他们还得再攒两年钱才能买，现在门槛降低，就能当下入市了。换句话说，这一刺激市场之举，实际上是在提早透支未来的市场。

不仅如此，放款首付比例、降低房贷利率，意味着银行等金融机构的风险上升，因为放宽购房者的条件，违约的概率当然会增加。只不过，相比起当下房子卖不动而产生的“短痛”，那已经属于是未来的“长痛”了。

现实是：放宽购房资格，并不等于降低房价——房子还是那么贵，买不起的仍然买不起，降低首付最多只是让你“现在就能买，不用再等两年”，仿佛降贵纡尊似的，但200万从首付四成降到二成，贷款也从六成变为八成，你又没少付一分钱。

当然，话说回来，要是房价暴跌，那引发的冲击也是难以承受的：高位站岗的买家会充满怨愤，而剩下的潜在买家却可能仍然逡巡观望，期待更低位。到那时候，情况会愈加尴尬，而现在虽然骑虎难下，但至少可以想办法从老虎背上慢慢下来。

问题就在这里：这次看似是“放大招”，但不仅来得太迟，而且对大量想拥有自己房屋的潜在群体来说，仍然远远不够；而反过来说，这也意味着救市之举捉襟见肘，工具箱里也拿不出多少东西来——各监管机构又不能直接让房地产公司降价。

不可否认，当下各地城市的房价对普通人而言仍然高得难以企及，在全民狂热的泡沫经济时期，人们可以对之趋之若鹜，仿佛那是白菜价一样，但那其实有待于一个市场预期：房子会涨价，因而买到就是赚到，甚至比什么投资都更划算。然而，现在这一预期已经被打破了。

市场预期一旦被打破，就很难回来了。当人们不再相信房价会不断上涨时，它就不再成为一个投资选项乃至保值手段，毕竟当下普遍的市场预期就是未来几年房价将处于下行趋势。所谓“买涨杀跌”，要不是你有刚需或钱太多，为什么要这时候急着入手？反过来说，要不是卖不出去，现在会这么着急救市吗？

这种观望乃至看跌的普遍心态，意味着楼市已经已经不可能重现过去的辉煌了，而当下的种种救市举措，不论其具体做法如何，从本质上说，都是为了尽可能地为旧模式续命，让它不至于硬着陆，然而，这却无助于开辟新模式。

房子卖不动，乍看是市场疲软，各方都陷入困顿，但这正是向新模式过渡所必然会有的阵痛。如果明知道旧模式已经难以为继，那就算休克疗法太过猛烈而不可取，至少可以打开想象力，设想一下新模式将是什么样吧？

原来的土地财政模式，来钱很快，但有一个重大弊端，那就是无数中国人的钱变成了“死钱”。多少家庭“掏空六个钱包”，省吃俭用，就为了买几间水泥房子住？这势必会压缩人们其它生活费用的开支，当然更不用说投资了——房地产本身就被看作是普通家庭最大的投资。

在古代农业社会，人们有钱之后的第一反应就是去买地，又或者把钱变成金银财宝，埋入地下。无论是哪一种，其结果都是钱不再进入流通，而变成了“死钱”。在近代荷兰，很多商人发达之后都选择买地，冒险家变成了土地贵族，荷兰的黄金时代也就结束了。楼盘实际上就相当于古代的土地、金银，大笔资金都很难流动了——想想看，房地产可是叫做“不动产”。

现代经济的秘密，恰恰是要让资本流动起来，不断投资于新的前沿领域。如果一个社会明明有资本，但却很难“钱生钱”，那么可想而知，它在金融方面是相当落后的，消费也起不来，而没有这些，生产也就难以得到扩张。

如今，年轻一代想通了，既然房子那么贵，自己忙活一辈子也未必买得起，买了说不定还会跌价，那买来干嘛？还不如开开心心，该花的花。只要你抛弃房子这个重负，不用还房贷，顿时就会觉得人生轻松许多，每个月好像凭空多出来好几千。

在日本、韩国都曾经历过这样的阶段：泡沫经济破灭之后，年轻一代普遍对买房没兴趣，尤其在日本，买房居住需要缴纳的各项房产税高达房价的5%，如果卖房则须缴纳房产转让税（39%，5年以上住房20%）和资本利得税，这些都极大地打消了年轻人买房奋斗的兴趣。在对未来存在不安的情况下，购置大件物品只是增加自己肩上的负担，势必会让一些人望而却步。

这乍看似乎是楼市疲软了，但反过来想，正因此，房地产的泡沫才能逐渐破灭，市场机制发挥作用，让房价逐步回归正常。与此同时，当人们不再那么狂热地把钱用于买房，而是切身地改善自己生活时，原先被挤压的消费市场也才能慢慢有所恢复。

从日本的先例来看，泡沫破灭之后，虽然经历了长期的经济疲软，似乎陷入“低欲望社会”，但市场逐步回归理性，人们的生活品质其实是得到了改善提升的。当然，中国未必跟日本一样（能那样或许就该庆幸了），但至少我们需要清楚：旧模式不值得留恋，新模式也未必是坏事。

我当然也不知道十年二十年之后，将会是怎样，但我想，有一点是确定无疑的：那将取决于千千万万普通人的选择。