从增量发展到存量提质，越来越多的中国酒店需要通过存量改造来焕然一新。今天（5月27日），仲量联行发布中国酒店存量资产改造白皮书，探讨如何通过酒店存量资产盘活，实现价值重塑，最大化赋能酒店资产的经济效益和社会效益。 白皮书显示，随着酒店新增供应放缓，已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代，定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显，持续制约存量酒店的竞争力，并与城市发展不匹配，酒店行业的存量资产改造势在必行。

受访者供图

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为，存量酒店作为城市更新的目标载体之一，承载着城市的独特烙印，也是城市脉搏中不可或缺的组成部分，酒店存量资产通过改造升级为高质量城市更新做出贡献。“重新定位作为改造的核心环节，其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否，也是决定未来酒店经营成败的关键。”

从方法论来说，酒店的重新定位方案必须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。市场规模评估基于不同档次和类型市场的容量及年度变化率，结合区域规划和支柱产业发展趋势，能够更全面把握发展态势。客源结构洞察则有助于精准定位目标客户群体，筛选出具有高潜力和高价值的客群，制定更具针对性的投资战略和产品策略。竞争格局研究重在多维度全方位分析竞争对手的产品优劣势、市场占有率、品牌形象、客户口碑等，尽可能把握市场是确保未来5年乃至10年竞争优势的关键。

由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长，为推动酒店资产实现价值重塑，仲量联行建议，业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。

比如，客房通常是酒店收入和利润最高的部分，除了升级客房的基本功能和设施外，客房类型的优化是未来酒店最大化收益的关键。通过对套房配比进行优化调整，以实现客房整体收益的最大化。

再比如，对于全服务型高端酒店，行政酒廊通常是标配，但很多时候行政酒廊的实际使用并不高。因此，业主在评估行政酒廊对酒店的实际贡献情况后，可以考虑砍掉行政酒廊功能。

仲量联行的数据显示，2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高，北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币，其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值，对酒店资产交易起到重要作用。

白皮书显示，存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升，更加具备长期投资潜力，为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时，也为未来可能的成功退出提供保障。

采写：南都记者 赵唯佳 发自上海