当我们在讨论别墅市场的时候，首先需要明确，别墅市场也是有比较明显的分层的，当前一二线城市的别墅市场，大致可以分为如下几大类：

1、核心城区的联排、合院别墅（藏品级）；

2、城市远近郊区的联排、合院别墅（主要面向中产，经济适用墅，低价小别墅）；

3、各类别墅“下限”产品，比如叠拼别墅、商墅、高低配别墅、空中别墅等；

4、城市远郊区的庄园独栋（极少数圈层的游戏）。

取消远郊区容积率1.0的限制，可能会催生一批真正的“新生代”别墅产品，拥有大花园、大院子、大泳池、大楼间距和宽敞的公共区域，以及更高的入住率。

这类别墅，才是真正意义上的别墅，能够让有钱人愿意为之掏钱，至少在户型和产品上，能够吸引更多有购买力的家庭入住，入住率只要提升上来，加上富人区的购买力，周边的商业配套、公共服务等资源，也能很快就热络和密集起来，形成真正的专属富人区。

而这样的局面出现，对于本文开头提到的4类别墅的冲击，是各不相同的，尤其是对于第2类和第3类别墅的冲击，是非常巨大的。

毕竟，在过去城市远近郊区开发的一些别墅小区，都是受到容积率限制的，很多虽然属于擦边球系列，但也还是要符合规范，因此，在用地和设计方面，就没那么阔绰和任性。

设计师在规划项目的时候，容积率大了，居住业主不舒服，容积率小了，开发商要赔钱，而且还不一定过得了规范，所以，很多产品是在多种权衡妥协下的产物，并不一定是完全的产品力和居住舒适度导向。

比如一些“面宽不够，楼层来凑”、“商墅”、“高低配小区”、“叠拼别墅“、“经济适用墅”的出现，就是这种妥协下的产物。

但是，当容积率的1.0限制取消之后，产品设计上就能有更大的纵深空间，别墅的空间感也能够更好的体现。

而且，当大量的“新生代”别墅上市后，别墅的价格也会被“打下来”，相当于电子产品更新换代，而那些老的款式，老的别墅户型，在“新生代”的性价比对比下，老款的别墅，自然就会面临淘汰和生存空间受挤压。

尤其是第2类“经济适用型”的低总价小别墅，第3类的别墅“下限”产品，要么是大幅降价甩货，要么是面临无人问津丧失流动性的尴尬局面，可能会成为承受竞争冲击的第一波被洗牌产品。

第1类，核心城区的别墅，由于占据了优质的地段，绑定了城市优渥的配套资源，地段和配套资源很难被复制，有一个先来后到的优势，依然会比较保值，毕竟，无论在远郊区修再好再大的别墅，都是无法取代主城核心板块别墅的区位的。

而第4类，那些庄园级别的独栋，就更是小众产品了，首先，小众产品不可能大批量量产，价格方面不会受到太大的冲击，其次，小众产品大都是非标产品，很难被复制，而且入门门槛较高，竞品较少。

为什么豪宅市场的保值更稳定，主要还是因为能够对这一类产品形成冲击的购买力，实在太稀缺了。

因此，远郊容积率1.0取消后，并不是所有的别墅，都会会受到巨大影响的，真正有危机感的，是那些位于城市远近郊区的经济适用墅和别墅下限产品。